火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：
現將《中山市國有建設用地合并與分割管理實施辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。
中山市人民政府
2022年2月14日
中山市國有建設用地合并與分割管理實施辦法
第一章 總 則
第一條 為進一步規范國土空間規劃管控，有序解決土地規劃歷史遺留問題，推動重大項目落地，提高土地節約集約利用效益，助力經濟高質量發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《廣東省城鄉規劃條例》等法律法規，結合《中山市建設用地規劃條件管理辦法》和本市實際，制定本實施辦法。
第二條 本市行政區域內因城鄉規劃調整需要對已辦理不動產登記的國有建設用地進行合并與分割的，適用本實施辦法。
第三條 國有建設用地合并與分割應遵循以下原則：
（一）堅持政府主導，以政府鼓勵的產業項目、城鄉基礎設施、公共服務設施和公共安全設施項目建設以及土地整備等需求為前提。
（二）堅持依法依規，在符合國土空間規劃、出讓合同或劃撥決定書的約定的基礎上，優化規劃條件變更流程，完善出讓合同簽訂及后續管理。
（三）堅持實事求是，妥善處理歷史遺留的多宗用地整體報建、跨多宗用地建設等問題，規范不動產登記行為。
（四）堅持節約集約，通過國有建設用地合并整合利用、分割盤活，提高土地節約集約利用水平及利用效益。
第四條 國有建設用地合并與分割，應當同時符合下列要求：
（一）總體規劃劃定為建設用地；
（二）屬閑置土地的已按規定處置；
（三）不涉及司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地使用權；
（四）地上房屋未辦理《預售許可證》或土地未以分攤面積登記到房屋買受人名下（含預告登記）；
（五）出讓合同未約定不允許合并或分割（因政府實施規劃調整導致用地被部分收回土地使用權后剩余用地需整合開發，以及屬工業用地、倉儲用地除外）；
（六）符合交通及市政基礎設施設計、城市設計（建筑及景觀設計）、歷史文化保護、海綿城市建設、河岸線退讓、公共服務設施配套等相關規劃要求。
第五條 國有建設用地合并與分割，應核發建設用地規劃條件變更批復書（明確規劃指標）及三線圖、建設用地規劃許可證，評估并補繳土地出讓金，重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協議或劃撥補充協議，并辦理不動產登記。
第二章 國有建設用地合并
第六條 國有建設用地合并，是指依據國土空間總體規劃及詳細規劃，將同一土地使用權人名下已辦理不動產登記、同為出讓或劃撥和土地登記用途相同的若干宗相連用地整合為單宗用地。屬下列情形之一的，可辦理國有建設用地合并：
（一）土地登記用途為住宅（含商業住宅，下同）、商業用地（含商業辦公，下同），且屬協議出讓用地的；或雖屬公開出讓用地，但因政府實施規劃調整導致用地被部分收回土地使用權后，剩余部分用地需整合開發的；
（二）土地登記用途為公共設施、教育、文體、醫療衛生、行政辦公等公益公建用地（統稱公益公建用地）、工業（商品廠房項目和新型產業用地除外，下同）、倉儲或商業（僅限劃撥征地留用地）的；
（三）出讓合同明確用地允許與周邊地塊整合開發的；
（四）單個建設工程規劃許可證涉及多宗用地，或地上建筑物跨多宗用地并已辦理不動產登記的。
前款用地中部分被規劃為道路、綠地、廣場等的，允許以證載土地用途為單一主要用途整宗用地辦理國有建設用地合并手續。
前款第（一）（三）（四）項情形中的商業住宅與住宅可按住宅用途辦理國有建設用地合并，且第（一）項情形的須經市土地管理委員會審議同意。
第七條 合并后國有建設用地的規劃指標按以下方式確定：
（一）容積率。住宅及商業用地合并后的容積率按合并前各宗用地出讓合同（或劃撥批準）的約定確定。即合并后用地容積率=各宗用地計容建筑面積總和÷各宗用地面積總和。
工業、倉儲及公益公建用地合并后的容積率按詳細規劃確定，其中工業用地的容積率須結合項目行業容積率準入標準要求確定容積率下限。
（二）其他規劃指標。國有建設用地合并后用地的綠地率、建筑密度、建筑高度等規劃指標按詳細規劃確定。
國有建設用地合并前規定需配建公共服務設施的，合并后不得減少配建數量或降低配建標準。
商業住宅與住宅用地合并后須配置的商業建筑面積為合并前允許配置的商業建筑面積最大值。
第八條 合并后的國有建設用地按合并前土地登記用途對應的不動產登記規范辦理不動產登記。其中，商業住宅與住宅用地合并的，按住宅用途對應的不動產登記規范辦理不動產登記。
第九條 合并后國有建設用地須重新約定開工、竣工時間，自重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協議或劃撥補充協議之日起六個月內為開工日期；工業、倉儲用地自約定開工之日起一年內竣工，住宅、商業及公益公建用地自約定開工之日起兩年內竣工。
第十條 合并后建設用地的剩余使用年限為原登記的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最長進行約定。
第十一條 工業、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地的合并，不需征收土地出讓金差額，但合并后用地的剩余使用年限增加的，須結合使用年限進行評估，合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應補繳土地出讓金。
除工業、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地外的其他用地，須對合并前后的土地分別進行評估。合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應補繳土地出讓金。
第三章 國有建設用地分割
第十二條 國有建設用地分割，是指為落實城鄉規劃調整、滿足公共服務設施和公共安全設施建設等需求，依據國土空間總體規劃及詳細規劃，土地使用權人將已辦理不動產登記的單宗建設用地分為若干宗獨立的用地。
因城鄉規劃調整，導致部分土地已登記用途與詳細規劃用途不相符，且符合改變土地用途規定的，經市土地管理委員會審議同意，土地使用權人可辦理國有建設用地分割，將與詳細規劃用途不相符部分辦理國有建設用地分割手續。分割后詳細規劃用途不相符部分須同時辦理改變土地用途手續，且分割后單宗住宅用地不得少于10畝，單宗商業用地、工業用地不得少于5畝。
第十三條 已登記用途與詳細規劃用途相符的部分按原土地登記用途辦理不動產登記，與詳細規劃用途不相符的部分按詳細規劃用途辦理改變土地用途手續并辦理不動產登記。
第十四條 國有建設用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產登記的，除住宅、商業用地的容積率應根據分割前用地出讓合同的約定確定外，分割后各宗用地的規劃指標按詳細規劃確定；分割后按照詳細規劃用途辦理改變土地用途手續的，規劃指標按詳細規劃確定。
第十五條 國有建設用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產登記的，其剩余使用年限與原登記剩余使用年限一致；分割后按照詳細規劃用途辦理改變土地用途手續的，其使用年限按新用途的法定最高年限重新約定。
第十六條 已登記用途與詳細規劃用途不相符的用地，分割前后經市場評估產生土地價值差額的須補繳土地出讓金。應補繳土地出讓金=分割后改變土地用途用地的市場評估價+分割后詳細規劃用途相符的剩余用地的市場評估價-分割前用地的市場評估價。
第十七條 已登記用途與詳細規劃用途不相符的用地屬閑置土地的，分割后用地的開工、竣工時間按閑置土地處置方案的要求確定；不屬閑置土地的，分割后不改變土地用途部分用地的開工、竣工時間以分割前用地出讓合同約定確定，改變土地用途部分用地的開工、竣工時間則按市土地管理委員會審議通過的方案執行。
第四章 監督檢查
第十八條 市自然資源局負責辦理國有建設用地合并與分割手續，包括出具建設用地規劃條件變更批復書及三線圖、建設用地規劃許可證，組織地價評估，按程序報市政府批準后重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協議或劃撥補充協議，并辦理不動產登記。鎮人民政府（區管委會、街道辦事處）負責落實土地管理屬地責任，對轄區建設用地的開發建設進行跟蹤管理。
第十九條 市自然資源局、鎮人民政府（區管委會、街道辦事處）等相關部門及工作人員違反本實施辦法的規定辦理國有建設用地合并與分割，或違規進行審查的，由市人民政府責令糾正，并按規定追究相關人員責任；構成違法的，依法追究法律責任。
第二十條 土地使用權人違反本實施辦法規定，提供虛假材料申請辦理國有建設用地合并與分割的，將土地使用權人失信行為納入信用記錄向社會公布，構成違法的，依法追究法律責任。
第五章 附 則
第二十一條 建設用地中部分經法院處置后須辦理土地部分轉讓的，依照法院出具的生效法律文書或協助執行通知書依法辦理土地部分轉移登記。
第二十二條 公益性建設項目拆遷安置地涉及國有建設用地分割的，按照我市公益性建設項目歷史拆遷安置地處理有關規定執行。
第二十三條 住宅、商業用地開發建設后涉及部分配套公建設施用地移交的，按我市公建設施建設管理有關規定執行。
第二十四條 個人自建住房用地合并后仍屬個人自建住房用地的，允許結合其建筑方案在規劃允許范圍內確定合并后的容積率等各項規劃指標，建設用地合并不需提請市土地管理委員會審議。
第二十五條 本實施辦法自印發之日起施行，有效期為5年。《中山市國有建設用地合并與分割管理實施辦法（試行）》（中府〔2020〕101號）同時廢止。
粵公網安備44200002442868號