火炬開發(fā)區(qū)管委會，翠亨新區(qū)管委會，各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，市各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《中山市國有建設(shè)用地合并與分割管理實施辦法》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

中山市人民政府

　　2022年2月14日

　　中山市國有建設(shè)用地合并與分割管理實施辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為進(jìn)一步規(guī)范國土空間規(guī)劃管控，有序解決土地規(guī)劃歷史遺留問題，推動重大項目落地，提高土地節(jié)約集約利用效益，助力經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等法律法規(guī)，結(jié)合《中山市建設(shè)用地規(guī)劃條件管理辦法》和本市實際，制定本實施辦法。

　　第二條　本市行政區(qū)域內(nèi)因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整需要對已辦理不動產(chǎn)登記的國有建設(shè)用地進(jìn)行合并與分割的，適用本實施辦法。

　　第三條　國有建設(shè)用地合并與分割應(yīng)遵循以下原則：

　　（一）堅持政府主導(dǎo)，以政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)項目、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施項目建設(shè)以及土地整備等需求為前提。

　　（二）堅持依法依規(guī)，在符合國土空間規(guī)劃、出讓合同或劃撥決定書的約定的基礎(chǔ)上，優(yōu)化規(guī)劃條件變更流程，完善出讓合同簽訂及后續(xù)管理。

　　（三）堅持實事求是，妥善處理歷史遺留的多宗用地整體報建、跨多宗用地建設(shè)等問題，規(guī)范不動產(chǎn)登記行為。

　　（四）堅持節(jié)約集約，通過國有建設(shè)用地合并整合利用、分割盤活，提高土地節(jié)約集約利用水平及利用效益。

　　第四條　國有建設(shè)用地合并與分割，應(yīng)當(dāng)同時符合下列要求：

　　（一）總體規(guī)劃劃定為建設(shè)用地；

　　（二）屬閑置土地的已按規(guī)定處置；

　　（三）不涉及司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地使用權(quán)；

　　（四）地上房屋未辦理《預(yù)售許可證》或土地未以分?jǐn)偯娣e登記到房屋買受人名下（含預(yù)告登記）；

　　（五）出讓合同未約定不允許合并或分割（因政府實施規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用地被部分收回土地使用權(quán)后剩余用地需整合開發(fā)，以及屬工業(yè)用地、倉儲用地除外）；

　　（六）符合交通及市政基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、城市設(shè)計（建筑及景觀設(shè)計）、歷史文化保護(hù)、海綿城市建設(shè)、河岸線退讓、公共服務(wù)設(shè)施配套等相關(guān)規(guī)劃要求。

　　第五條　國有建設(shè)用地合并與分割，應(yīng)核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書（明確規(guī)劃指標(biāo)）及三線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，評估并補(bǔ)繳土地出讓金，重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協(xié)議或劃撥補(bǔ)充協(xié)議，并辦理不動產(chǎn)登記。

　　第二章　國有建設(shè)用地合并

　　第六條　國有建設(shè)用地合并，是指依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃，將同一土地使用權(quán)人名下已辦理不動產(chǎn)登記、同為出讓或劃撥和土地登記用途相同的若干宗相連用地整合為單宗用地。屬下列情形之一的，可辦理國有建設(shè)用地合并：

　　（一）土地登記用途為住宅（含商業(yè)住宅，下同）、商業(yè)用地（含商業(yè)辦公，下同），且屬協(xié)議出讓用地的；或雖屬公開出讓用地，但因政府實施規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致用地被部分收回土地使用權(quán)后，剩余部分用地需整合開發(fā)的；

　　（二）土地登記用途為公共設(shè)施、教育、文體、醫(yī)療衛(wèi)生、行政辦公等公益公建用地（統(tǒng)稱公益公建用地）、工業(yè)（商品廠房項目和新型產(chǎn)業(yè)用地除外，下同）、倉儲或商業(yè)（僅限劃撥征地留用地）的；

　　（三）出讓合同明確用地允許與周邊地塊整合開發(fā)的；

　　（四）單個建設(shè)工程規(guī)劃許可證涉及多宗用地，或地上建筑物跨多宗用地并已辦理不動產(chǎn)登記的。

　　前款用地中部分被規(guī)劃為道路、綠地、廣場等的，允許以證載土地用途為單一主要用途整宗用地辦理國有建設(shè)用地合并手續(xù)。

　　前款第（一）（三）（四）項情形中的商業(yè)住宅與住宅可按住宅用途辦理國有建設(shè)用地合并，且第（一）項情形的須經(jīng)市土地管理委員會審議同意。

　　第七條　合并后國有建設(shè)用地的規(guī)劃指標(biāo)按以下方式確定：

　　（一）容積率。住宅及商業(yè)用地合并后的容積率按合并前各宗用地出讓合同（或劃撥批準(zhǔn)）的約定確定。即合并后用地容積率=各宗用地計容建筑面積總和÷各宗用地面積總和。

　　工業(yè)、倉儲及公益公建用地合并后的容積率按詳細(xì)規(guī)劃確定，其中工業(yè)用地的容積率須結(jié)合項目行業(yè)容積率準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)要求確定容積率下限。

　　（二）其他規(guī)劃指標(biāo)。國有建設(shè)用地合并后用地的綠地率、建筑密度、建筑高度等規(guī)劃指標(biāo)按詳細(xì)規(guī)劃確定。

　　國有建設(shè)用地合并前規(guī)定需配建公共服務(wù)設(shè)施的，合并后不得減少配建數(shù)量或降低配建標(biāo)準(zhǔn)。

　　商業(yè)住宅與住宅用地合并后須配置的商業(yè)建筑面積為合并前允許配置的商業(yè)建筑面積最大值。

　　第八條　合并后的國有建設(shè)用地按合并前土地登記用途對應(yīng)的不動產(chǎn)登記規(guī)范辦理不動產(chǎn)登記。其中，商業(yè)住宅與住宅用地合并的，按住宅用途對應(yīng)的不動產(chǎn)登記規(guī)范辦理不動產(chǎn)登記。

　　第九條　合并后國有建設(shè)用地須重新約定開工、竣工時間，自重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協(xié)議或劃撥補(bǔ)充協(xié)議之日起六個月內(nèi)為開工日期；工業(yè)、倉儲用地自約定開工之日起一年內(nèi)竣工，住宅、商業(yè)及公益公建用地自約定開工之日起兩年內(nèi)竣工。

　　第十條　合并后建設(shè)用地的剩余使用年限為原登記的剩余使用年限。合并前多宗土地的剩余使用年限不一致的，合并后用地的剩余使用年限可按合并前多宗土地中的最短或最長進(jìn)行約定。

　　第十一條　工業(yè)、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地的合并，不需征收土地出讓金差額，但合并后用地的剩余使用年限增加的，須結(jié)合使用年限進(jìn)行評估，合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權(quán)人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　除工業(yè)、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地外的其他用地，須對合并前后的土地分別進(jìn)行評估。合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權(quán)人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　第三章　國有建設(shè)用地分割

　　第十二條　國有建設(shè)用地分割，是指為落實城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整、滿足公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)等需求，依據(jù)國土空間總體規(guī)劃及詳細(xì)規(guī)劃，土地使用權(quán)人將已辦理不動產(chǎn)登記的單宗建設(shè)用地分為若干宗獨立的用地。

　　因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整，導(dǎo)致部分土地已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符，且符合改變土地用途規(guī)定的，經(jīng)市土地管理委員會審議同意，土地使用權(quán)人可辦理國有建設(shè)用地分割，將與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分辦理國有建設(shè)用地分割手續(xù)。分割后詳細(xì)規(guī)劃用途不相符部分須同時辦理改變土地用途手續(xù)，且分割后單宗住宅用地不得少于10畝，單宗商業(yè)用地、工業(yè)用地不得少于5畝。

　　第十三條　已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途相符的部分按原土地登記用途辦理不動產(chǎn)登記，與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符的部分按詳細(xì)規(guī)劃用途辦理改變土地用途手續(xù)并辦理不動產(chǎn)登記。

　　第十四條　國有建設(shè)用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產(chǎn)登記的，除住宅、商業(yè)用地的容積率應(yīng)根據(jù)分割前用地出讓合同的約定確定外，分割后各宗用地的規(guī)劃指標(biāo)按詳細(xì)規(guī)劃確定；分割后按照詳細(xì)規(guī)劃用途辦理改變土地用途手續(xù)的，規(guī)劃指標(biāo)按詳細(xì)規(guī)劃確定。

　　第十五條　國有建設(shè)用地分割后按照原土地登記用途辦理不動產(chǎn)登記的，其剩余使用年限與原登記剩余使用年限一致；分割后按照詳細(xì)規(guī)劃用途辦理改變土地用途手續(xù)的，其使用年限按新用途的法定最高年限重新約定。

　　第十六條　已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符的用地，分割前后經(jīng)市場評估產(chǎn)生土地價值差額的須補(bǔ)繳土地出讓金。應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金=分割后改變土地用途用地的市場評估價+分割后詳細(xì)規(guī)劃用途相符的剩余用地的市場評估價-分割前用地的市場評估價。

　　第十七條　已登記用途與詳細(xì)規(guī)劃用途不相符的用地屬閑置土地的，分割后用地的開工、竣工時間按閑置土地處置方案的要求確定；不屬閑置土地的，分割后不改變土地用途部分用地的開工、竣工時間以分割前用地出讓合同約定確定，改變土地用途部分用地的開工、竣工時間則按市土地管理委員會審議通過的方案執(zhí)行。

　　第四章　監(jiān)督檢查

　　第十八條　市自然資源局負(fù)責(zé)辦理國有建設(shè)用地合并與分割手續(xù)，包括出具建設(shè)用地規(guī)劃條件變更批復(fù)書及三線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，組織地價評估，按程序報市政府批準(zhǔn)后重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協(xié)議或劃撥補(bǔ)充協(xié)議，并辦理不動產(chǎn)登記。鎮(zhèn)人民政府（區(qū)管委會、街道辦事處）負(fù)責(zé)落實土地管理屬地責(zé)任，對轄區(qū)建設(shè)用地的開發(fā)建設(shè)進(jìn)行跟蹤管理。

　　第十九條　市自然資源局、鎮(zhèn)人民政府（區(qū)管委會、街道辦事處）等相關(guān)部門及工作人員違反本實施辦法的規(guī)定辦理國有建設(shè)用地合并與分割，或違規(guī)進(jìn)行審查的，由市人民政府責(zé)令糾正，并按規(guī)定追究相關(guān)人員責(zé)任；構(gòu)成違法的，依法追究法律責(zé)任。

　　第二十條　土地使用權(quán)人違反本實施辦法規(guī)定，提供虛假材料申請辦理國有建設(shè)用地合并與分割的，將土地使用權(quán)人失信行為納入信用記錄向社會公布，構(gòu)成違法的，依法追究法律責(zé)任。

　　第五章　附　則

　　第二十一條　建設(shè)用地中部分經(jīng)法院處置后須辦理土地部分轉(zhuǎn)讓的，依照法院出具的生效法律文書或協(xié)助執(zhí)行通知書依法辦理土地部分轉(zhuǎn)移登記。

　　第二十二條　公益性建設(shè)項目拆遷安置地涉及國有建設(shè)用地分割的，按照我市公益性建設(shè)項目歷史拆遷安置地處理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十三條　住宅、商業(yè)用地開發(fā)建設(shè)后涉及部分配套公建設(shè)施用地移交的，按我市公建設(shè)施建設(shè)管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十四條　個人自建住房用地合并后仍屬個人自建住房用地的，允許結(jié)合其建筑方案在規(guī)劃允許范圍內(nèi)確定合并后的容積率等各項規(guī)劃指標(biāo)，建設(shè)用地合并不需提請市土地管理委員會審議。

　　第二十五條　本實施辦法自印發(fā)之日起施行，有效期為5年。《中山市國有建設(shè)用地合并與分割管理實施辦法（試行）》（中府〔2020〕101號）同時廢止。

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       《中山市國有建設(shè)用地合并與分割管理實施辦法》解讀