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　　  中山市城市更新局制定規范性文件《中山市城市更新項目土地出讓價款計收規則》，于2021年1月1日起實施。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）相關規定，現解讀如下：

　　一、制定背景說明

　　為貫徹落實《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）有關“支持降低用地成本”要求，提高我市城市更新項目土地出讓價款（即土地出讓金）計收透明度，方便市場主體投資測算與決策，完善土地出讓價款差別化計收政策，發揮土地出讓價款政策的激勵作用，更好推進“三舊”改造，市城市更新局制定了《中山市城市更新項目土地出讓價款計收規則》（以下簡稱《規則》）。

　　二、政策條文釋義

　　本《規則》按照市場評估、公開透明、分類實施、支持產業的原則，結合我市政策要求，主要針可以以協議出讓方式供應國有建設用地使用權（或以協議方式辦理用地手續）的各種情形土地出讓價款的計收標準。具體來講，包括十四條：

　　第一條，明確制定目的及依據，根據省政策（粵府〔2019〕71號）精神以及借鑒城市先進經驗做法，為方便市場主體投資測算與決策的角度出發，制定本規則。

　　第二條，明確經批準由權利人自主改造，或者村集體經濟組織與公開遴選的有關主體單獨對村集體物業進行合作改造的城市更新項目，涉及國有建設用地使用權以協議出讓方式供應，或以協議方式辦理（或補辦）用地手續的，方可適用本規則確定的計收標準和方式。需要說明的是，針對舊村莊、舊城鎮全面改造項目或者涉及住宅用地供應的綜合改造項目，應當按照《中山市城市更新管理辦法》及其實施細則有關規定，須通過公開遴選市場主體時，通過公開競價確定應繳交的土地出讓價款。

　　第三條，闡述城市更新項目土地出讓價款的基本計算方法，即以區片市場評估價具體運用在項目宗地的具體方法，并明確區片市場評估價及修正系數體系的有效期及其更新周期等相關規定。

　　第四條至第八條，按照分類實施原則，明確了“工改工”、“工改M0”、“工改商”、“住宅或商服用地宗地改造”、“公共服務用地宗地改造”等6類項目所需辦理用地手續情形的各種情況，分別明確了土地出讓價款的計收折扣標準和相應具體計收公式。具體可詳見《中山市城市更新項目土地出讓價款計收一覽表》。具體應用時，需要說明兩點：一是公式里涉及的“區片市場評估價”及各類修正系數，可以從市自然資源局門戶網站搜索、查詢（當前執行標準可查閱http://www.szmaolu.com/zrzyj/），該地價成果原則每年更新一次，今后均可從該門戶網站查詢。二是公式里涉及的“土地面積”，針對“工改M0”或“工改商”等按相關政策要求需要無償移交建設用地的情形，因無償移交的部分不計收土地出讓價款，在具體應用時應扣除無償移交政府的土地面積后進行計算。

　　第九條，明確整合用地涉及邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）的計收標準為按市場評估價的100%，具體分成兩類：一是住宅或商服用途的，按樓面地價以計容建筑面積計算；二是工業和公共服務用途的，按地面地價以土地面積計算，其中公共服務用地（類型一）的計算公式應增加考慮相應的容積率修正系數。

　　第十條，明確城市更新項目第四條至第九條以外，可以采用協議出讓方式供應土地或辦理用地手續的其他情形具體計收原則規定。需要強調的是，按照“三舊”改造政策相關規定，無償移交政府或其指定部門的建設用地（須為國有建設用地）或建筑面積的部分，均不計收土地出讓價款。

　　第十一條，明確城市更新項目涉及無償移交公益性用地并需配建公益性設施時，考慮在實操中不同項目可能需要配建不同公益性設施，因此《規則》明確有關建安工程費用按“事后”且考慮施工圖預算有關規定，及竣工結算價“孰低原則”由屬地鎮街政府結合實際情況進行補償。但對于舊村莊、舊城鎮連片改造項目，應按照《中山市城市更新管理辦法》有關規定，將有關建安工程費用納入基礎開發量進行核算。

　　第十二條，闡述計收公式中有關“容積率修正系數”、“年期修正系數”、“用地類型修正系數”的確定方式。當前執行標準可查閱http://www.szmaolu.com/zrzyj/），該地價成果原則每年更新一次，今后均可從市自然資源局門戶網站搜索、查詢。

　　第十三條至第十四條，明確政策的解釋主體、未及情形或其他特殊情形的處理辦法和有關施行日期規定等。

　　三、重點解釋說明

　　（一）關于適用的問題。一是該《規則》確定的土地出讓價款，是指政府出讓國有建設用地所計收、按規定上繳國庫的土地出讓金，不作為有關征地或搬（拆）遷補償的標準，不能混同。二是該《規則》確定的土地出讓價款，僅適用于可以按政策規定協議出讓或按協議方式辦理用地手續的情形，主要應用于“工改工”等支持產業發展有關情形，對舊村莊、舊城鎮連片改造，綜合改造等按規定以公開競價方式確定的情形，應按宗地評估、集體決策等程序確定公開競價的起始價。

　　（二）關于價款的確定。對適用本《規則》的城市更新項目，其土地出讓價款的確定應考慮兩個因素。一是本《規則》確定的計收標準和具體計收公式，二是“三舊”改造區片市場評估價。前者相對固定，后者則需要根據市場變動因素等，由專業評估機構按國家有關規程定期更新調整（原則每年更新一次）。具體項目土地出讓價款的計算，應將兩者結合起來一并使用，建議有關土地權利人或改造主體進行投資測算時，密切關注政府或市自然資源局公布的“三舊”改造區片市場評估價的調整變化情況。

相關鏈接：中山市城市更新局關于印發中山市城市更新項目土地出讓價款計收規則的通知