政策文件：《關(guān)于明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度核算有關(guān)事項(xiàng)的通知》

   　我局制定了規(guī)范性文件《關(guān)于明確國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度核算有關(guān)事項(xiàng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），于2020年5月27日起實(shí)施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號(hào)）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

　　一、出臺(tái)政策的背景說(shuō)明

　　根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上。目前，法律法規(guī)暫無(wú)對(duì)土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度核算的具體要求和標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)范。

　　隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級(jí)，各交易主體對(duì)土地二級(jí)市場(chǎng)的需求日益強(qiáng)烈，國(guó)家也因應(yīng)時(shí)勢(shì)出臺(tái)《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，地方政府需要根據(jù)實(shí)際配套相關(guān)規(guī)則，促進(jìn)土地二級(jí)市場(chǎng)得到進(jìn)一步規(guī)范和發(fā)展。為切實(shí)推進(jìn)落實(shí)相關(guān)工作，進(jìn)一步規(guī)范我市土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，我局針對(duì)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度核算事項(xiàng)研究擬定了《通知》。

　　二、擬制依據(jù)

　　本《通知》主要的法律政策依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　三、主要內(nèi)容

　　（一）土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度核算要求。一是明確完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上的定義；二是解決歷史形成房、地登記用途不一致的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓核算問(wèn)題；三是明確土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度的核算和認(rèn)定，以有資質(zhì)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的工程投資審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)，核算結(jié)果應(yīng)符合相應(yīng)要求；四是落實(shí)對(duì)會(huì)計(jì)師事務(wù)所、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的監(jiān)督檢查措施。

　　（二）不再審核土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓情況。《通知》明確了不再審核土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度的六種情形，其中第（一）種情形針對(duì)法院公開(kāi)拍賣(mài)處置的用地轉(zhuǎn)讓；第（二）種情形針對(duì)自然人開(kāi)發(fā)利用名下用地；第（三）種情形明確農(nóng)村集體名下的用地（土地用途為商業(yè)、商業(yè)住宅、住宅、工業(yè)）可協(xié)議轉(zhuǎn)讓的條件；第（四）種情形針對(duì)共有土地使用權(quán)人之間的轉(zhuǎn)讓行為；第（五）種情形針對(duì)地上已有房屋所有權(quán)的；第（六）種情形針對(duì)土地使用權(quán)人及地上房屋所有權(quán)人不一致的。

　　四、其他重點(diǎn)內(nèi)容

　　（一）整體報(bào)建面積：市自然資源局審定的規(guī)劃總平面圖（不含分期報(bào)建情形）中總建筑面積的容積率不低于出讓合同約定容積率區(qū)間下限的，該總建筑面積可視為整體報(bào)建面積。

　　（二）最大可建面積＝土地使用權(quán)登記面積×出讓合同約定容積率。出讓合同沒(méi)有約定容積率的，按1.5計(jì)算；容積率為區(qū)間值的，按照容積率區(qū)間上限計(jì)算；容積率經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)調(diào)整的，按現(xiàn)行容積率計(jì)算。