火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。國有建設用地使用權人轉讓土地使用權，應按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上。為明確開發投資進度核算事項，進一步規范我市土地使用權轉讓行為，經市政府同意，現將有關事項通知如下：

　　一、土地開發投資進度核算要求

　　（一）完成開發投資總額的25%以上，是指已投資額占總投資額的25%以上。已投資額和總投資額均不含土地出讓價款、劃撥價款和涉及取得土地使用權、土地交易的稅費。

　　（二）歷史形成房、地登記用途不一致的，在辦理土地使用權轉讓時，按原土地登記用途核算土地開發投資進度，地上房屋可納入核算范圍。開發投資總額達到25%以上，或者房屋登記面積大于整體報建面積或最大可建面積的25%的，可辦理轉讓手續。受讓方需明確已知曉該房地產的土地、房屋用途不一致，并承諾按照轉移登記后土地用途進行開發建設并達到25%以上的開發投資進度要求方可再次轉讓。

　　（三）土地開發投資進度由有資質的會計師事務所依法進行核算和認定，土地使用權人在申請土地使用權轉移登記時應當提供工程投資審計報告，報告明確作出“該項目已完成開發投資總額的25%以上”標準結論的，作為辦理土地使用權轉移登記的直接依據。核算結果應符合以下要求：

　　1.以宗地為單位辦理報建手續，取得建設工程規劃許可證和施工許可證，實地已進行開發建設，根據報建和開發建設情況出具核算結果。

　　2.核算結果的總投資額不能低于以下任一情形：（1）宗地出讓合同約定的總投資額減去出讓價款；（2）立項批復中確定的總投資額減去出讓價款；（3）結合市自然資源局審定的規劃總平面圖核定總投資額。

　　（四）會計師事務所、注冊會計師存在虛報、偽造有關會計資料、故意出具虛假審計報告等違法違規行為的，依法追究法律責任，并由市自然資源部門報送行業主管部門列入失信黑名單實施聯合懲戒；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　二、以下土地使用權轉讓不再審核土地開發投資進度

　　（一）國有建設用地經法院公開拍賣處置后，受讓人憑法院出具的協助執行通知書辦理轉移登記的。

　　（二）自然人因開發需要成立全資公司（股權份額與土地使用權份額一致），將土地作價入股到全資公司名下（需承諾開發投資進度達到25%前股權不變更）。

　　（三）農村集體（含生產隊、村委會、社區居委會、經濟合作社、經濟聯合社、股份合作經濟聯合社等）對登記在其名下的用地（土地用途為商業、商業住宅、住宅、工業），在征得農村集體村民會議2/3以上成員或2/3以上戶代表同意的前提下，可通過協議方式將用地轉讓到該農村集體成立的一家全資公司名下（必須由農村集體為單一股東）。土地開發投資總額達到25%后，由市場監管部門按照農村集體資產管理的相關規定處理該公司股權變更事宜。

　　（四）本通知下發前已辦理土地登記，兩個以上土地使用權人共同使用一宗土地，其中一個或幾個共有人將全部份額轉讓給其他共有人。

　　（五）地上房屋已領有房屋所有權證書，房屋登記面積大于整體報建面積或最大可建面積的25%。

　　（六）本通知下發前登記的土地使用權人與房屋所有權人不一致，將土地使用權轉讓到房屋所有權人名下。

　　三、轉讓集體建設用地使用權參照執行。

　　四、本通知自發布之日起施行，有效期五年，《關于明確土地使用權轉讓若干事項的通知》（中土函〔2014〕2007號）自本通知實施之日起廢止。若本通知執行期間國家、省出臺相關規定的，則按國家、省規定執行。

　　中山市自然資源局

　　2020年5月27日

政策解讀：《關于明確國有建設用地使用權轉讓開發投資進度核算有關事項的通知》解讀