政策文件：《中山市人民政府辦公室關于印發中山市住宅專項維修資金管理實施細則的通知》

    

《中山市住宅專項維修資金管理實施細則》（以下簡稱《細則》）經市法制局審查通過，2018年8月6日以《中山市人民政府辦公室關于印發中山市住宅專項維修資金管理實施細則的通知》（中府辦[2018]第25號）公布，自2018年9月10日起實施。現就《細則》解讀如下：

  

一、出臺《細則》的背景及重要意義

 

為做好住宅專項維修資金管理工作，建設部、財政部于2007年12月出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部 財政部令第165號）對維修資金的交存、使用、監督管理進行了規范。2008年5月，《廣東省建設廳、廣東省財政廳關于貫徹建設部、財政部<住宅專項維修資金管理辦法>有關問題的通知》(粵建房字〔2008〕47號)第七條要求：“各市、縣房地產主管部門，可以按照《住宅專項維修資金管理辦法》和我省貫徹意見要求，結合當地實際情況，會同財政等部門制定本地住宅專項維修資金的管理細則。”2015年10月，《廣東省住房和城鄉建設廳 廣東省財政廳關于轉發住房城鄉建設部辦公廳財政部辦公廳關于進一步發揮住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中支持作用的通知》（粵建房[2015]267號）提出進一步加強住宅專項維修資金的監管力度，提高維修資金規范化管理水平、明確維修資金應急使用范圍、推進維修資金信息公開。“各市、縣住房城鄉建設主管部門應會同財政部門制定住宅專項維修資金管理辦法，指導廣大業主做好維修資金的交存和使用。”

為貫徹落實住建部、財政部上述文件精神及解決我市住宅專項維修資金管理實際工作中存在的問題，如交存時點不夠明確、交存標準需隨經濟發展調整、使用程序不夠完善、個別條款規定不夠嚴謹、法律責任不夠突出、剛性約束不夠強、可操作性存在不足等。我市出臺了這一《細則》，對新房地產市場形勢下落實好住建部、省住建廳有關維修資金管理工作要求，加快推進我市維修資金管理工作的發展，具有特殊的重要意義。

《細則》從交存方式、交存標準、票據管理、信息查詢、使用申請、信息公開、法律責任等方面著手，進一步明晰職能分工、落實法律責任、規范工作程序，可有力促進我市住宅專項維修資金交存率、使用率的雙提高，幫助改善小區居民的居住條件和環境，維護廣大業主的合法權益。

 

二、起草《細則》的基本思路

 

一是全面貫徹落實《住宅專項維修資金管理辦法》、《廣東省物業管理條例》有關維修資金管理工作要求。

二是堅持問題導向，進一步明確維修資金監管部門職能分工，加強維修資金歸集管理，規范維修資金使用程序和劃撥方式，明晰業主大會自管的程序和責任，明確維修資金應急使用范圍，建立維修資金信息查詢和信息公開機制。解決現行《住宅專項維修資金管理辦法》在實際操作中存在的問題。

三是堅持改革創新。鼓勵業主大會自管維修資金，以保護業主利益為出發點，制定了維修資金劃轉業主大會自管的程序以及管理要求。

 

三、《細則》的主要政策措施內容及相關依據

 

（一）《細則》提出的政策措施內容共五十一條，主要內容如下：

一是明確了出臺目的和依據、適用范圍、部門職責，對住宅共用部位和共用設施設備進行了定義和分類。

二是明確了維修資金交存主體、交存標準、交存方式以及因房屋轉讓引起業主變更時的交存方法等內容。

三是明確了維修資金使用原則、使用范圍、使用流程、劃撥程序以及維修資金緊急使用的范圍和流程等內容。

四是明確了維修資金劃轉業主大會自管的條件、流程以及業主大會、業主委員會對于維修資金監管的責任。

五是明確了挪用維修資金的法律責任以及維修資金監管部門的工作職責。

（二）上述內容的主要依據有：《住宅專項維修資金管理辦法》、《廣東省物業管理條例》等有關法律法規，在制定《細則》的過程中，還參考了廣州、深圳、東莞、惠州等城市有關政策的有益嘗試。

 

四、《細則》與我市以往政策規定的區別之處

 

（一）進一步明確交存標準，提高維修資金交存率，降低維修資金被挪用的風險。《細則》第七條規定，我市維修資金首期交存標準按照非電梯房和電梯房進行劃分，分別為55元/平方米和70元/平方米。維修資金直接存入銀行專戶，省去發展商、物業企業代收代存的中間環節，杜絕了維修資金被挪用的可能。

（二）進一步細化維修資金使用流程，明晰權責。目前，維修資金使用時，一般由屬地村（居）委會、鎮（區）住建局負責前往現場確認情況屬實，因沒有政策明文規定，分工不明，職責不清，造成部分村（居）委會、鎮（區）住建局工作人員認識不足、協調不力，影響維修資金正常使用。《細則》出臺以后，第十八條、第十九條規定，維修資金申請人邀請業主代表、村（居）委會和鎮（區）住建局工作人員到小區現場調查了解需維修、更新、改造的設備設施，確認情況屬實。以上舉措，可明晰各方職責，進一步規范維修資金的使用。

（三）對業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的劃轉手續進行了明確。《住宅專項維修資金管理辦法》第十五條規定：“業主大會成立后，應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金：…。”但沒有明確劃轉辦法。《細則》第三十二條對住宅專項維修資金劃轉程序進行了詳細規定。第三十三條明確了業委會應當向專戶銀行申請辦理住宅專項維修資金賬戶變更的情形；第三十四條、第三十五條明確了住宅專項維修資金從業主大會劃轉市住建局代管的情形以及程序。

（四）進一步細化了業主大會應當建立的住宅專項維修資金管理制度的內容。根據《住宅專項維修資金管理辦法》第十六條，在《細則》第三十一條中明確了住宅專項維修資金管理規約應當包括的內容。

（五）進一步規范了維修資金交款憑證。《住宅專項維修資金管理辦法》第十四條規定：“專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。”因此，《細則》第十五條規定，業主繳存維修資金的，應由專戶管理銀行打印廣東省財政廳統一監制的《住宅專項維修資金專用收據》給業主作為交款憑證。

 

五、如何推動《細則》更好的落實

 

（一）開展《細則》的宣講培訓工作，加強與鎮（區）住建局、村（居）委會的業務交流，指導各鎮（區）住建局、村（居）委會進一步落實轄區內物業項目符合條件的維修資金使用申請。

（二）通過宣傳手冊、報刊、電臺、LED電子屏、樓宇燈箱等多種方式開展《細則》的解讀、宣傳工作，讓廣大群眾對《細則》的內容和精神看得懂，聽得明白，了解住宅專項維修資金的性質和用途、用法；讓廣大物業企業知曉住宅專項維修資金的使用范圍和使用流程，正確使用。

（三）進一步加強日常的維修資金監管、使用審批工作，監督房產企業、物管企業不得代收維修資金，不得冒用維修資金，同時督促業主及時交存維修資金。