火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　為落實《中山市舊廠房升級改造實施細則》（中府〔2020〕94號）、《中山市人民政府關于印發促進村鎮低效工業園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）等政策，我局制定了《中山市村鎮低效工業園改造升級工業物業銷售及不動產登記操作細則 （試行）》，經中山市村鎮低效工業園改造升級工作指揮部聯席會議審議同意，現印發給你們，請貫徹執行。

　　附件：中山市村鎮低效工業園改造升級工業物業銷售及不動產登記操作細則 （試行）

中山市自然資源局

2023年3月17日

中山市村鎮低效工業園改造升級工業物業銷售及不動產登記操作細則 （試行）

第一章   總  則

　　第一條   為規范推進村鎮低效工業園改造升級，進一步細化改造后工業物業銷售及不動產登記的操作流程，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條   本細則適用于符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》、《關于促進村鎮低效工業園改造升級若干措施》（下稱《若干措施》），由改造主體實施全面改造或局部改造后，對其符合銷售條件的新建工業物業，申請按幢、層或間（套）為基本單元進行銷售及辦理不動產登記的情形。

　　第三條   本細則所指的改造主體包括一般改造主體和房地產開發企業。上述兩類主體可以按照本細則相應的辦理流程進行工業物業銷售及不動產登記。

　　對一般改造主體為自然人的，鼓勵改造主體先登記到企業名下再進行開發建設。

　　第四條   各相關職能部門按照職責做好我市村鎮低效工業園改造升級項目不動產銷售及登記管理工作。

　　（一）市村鎮低效工業園改造升級工作指揮部辦公室（下稱“市工改辦”）統籌組織審查項目銷售方案，負責出具審查意見。

　　（二）市工業和信息化局指導鎮街加強產業準入和監管。

　　（三）市自然資源局負責對改造項目用地、規劃等方面審查以及辦理不動產登記工作，負責指導鎮街初審項目銷售方案。

　　（四）市住房城鄉建設局負責為已取得改造方案批復的改造主體辦理房地產開發項目手冊備案（僅限依法成立、具備企業法人資格的經濟實體）、為房地產開發企業辦理商品房買賣合同網簽備案，負責全市改造項目物業管理活動的監督管理工作，指導鎮街做好本轄區內改造項目日常物業管理活動的監督管理工作。

　　（五）區管委會、鎮政府、街道辦事處（下稱“鎮街政府”）負責對具體項目加強產業準入和監管，與改造主體簽訂相關項目實施監管協議或履約監管協議，對項目銷售方案進行初審，以及對不動產轉移登記提出審查意見。

　　第五條   各相關部門在辦理工業物業銷售及不動產登記過程中，應做好以下工作：

　　（一）加強便民惠企服務。各相關職能部門在審查項目銷售方案時，應當通過信息共享方式獲取關聯部門的審批、證明結果，讓申請人“少跑路”，材料“免提交”“少提交”，壓縮審查辦理時限。

　　（二）嚴格落實監管責任。鎮街政府應當落實履行項目監管責任，做好項目日常物業管理活動的監督管理工作，協調處理物業管理中的糾紛，加強日常巡查，發現違反項目實施監管協議或履約監管協議實施建設的行為，應當及時督促糾正和處置；對違反法律政策規定或協議約定的，應當依法依規依約處置。

第二章   銷售規則

　　第六條   申請銷售的項目須滿足以下基本條件：

　　（一）項目用地面積不小于10畝；

　　（二）容積率不低于1.5；

　　（三）新建工業廠房建筑首層高度不低于6米，二層以上樓層高度不低于4.5米；配建的車庫層高不低于2.8米且不高于3.5米；因特殊生產工藝需要，經市工業和信息化局同意可作適當調整；

　　（四）新建工業廠房樓面活荷載設計標準值不低于4KN/㎡；

　　（五）項目銷售方案應以集中布置、歸類統一和方便管理為原則，自持與銷售兩部分的建筑物應各自相對集中，原則上不得相互交叉和穿插布置；

　　（六）受讓方須為企業（按照搬遷補償協議或村企合作協議的約定補償給原權利人的除外）。鎮街政府可結合項目實際，進一步細化有關工業物業受讓方的具體要求，及與有關受讓方簽訂相關監管協議。

　　第七條   申請銷售的項目按照以下規則確定基本單元：

　　（一）滿足基本條件的項目，可以申請以幢或層等固定界限為基本單元。銷售部分的廠房應當符合獨立使用和消防安全等要求，幢和層的單元面積分別不小于2000平方米、500平方米。用地面積達到30畝以上的項目，如引進達到各鎮街經濟指標要求的優質產業項目、需以層內間（套）為基本單元的，單元面積應不小于300平方米。

　　（二）已按幢、層或間（套）等基本單元辦理首次登記部分不得申請再次分割。

　　（三）改造主體在辦理規劃報建時，應在規劃設計方案中明確不動產基本單元劃分情況。

　　第八條   申請銷售的項目按照以下規則確定自持（期限內產權人不得申請轉讓）比例：

　　（一）滿足基本條件的項目，改造主體自持比例不得小于確權登記的總建筑面積的51%，自辦理不動產首次登記之日起自持不少于15年。

　　（二）滿足基本條件的項目，如引進達到各鎮街經濟指標要求的優質產業項目、并與屬地鎮街簽訂監管協議的，可降低自持比例最低至20%。

　　（三）計算項目總建筑面積時，應先扣除變配電房、機房、水泵房、值班室及物業管理用房等工業配套設施用房面積。涉及合作改造的，允許扣除補償給原權利人部分后計算自持比例。

　　（四）涉及分期建設的項目，累計可銷售建筑面積≤累計已確權登記建筑面積×項目可銷售比例。

　　第九條   改造項目范圍內，可銷售的地下車庫按照其空間屬性，可隨建筑物主體一并按照項目車位配建比例進行銷售；獨立占地的多層車庫樓房的銷售要求參照行政辦公和生活配套設施用房辦理。

　　第十條   行政辦公和生活配套設施用房不得獨立進行銷售或抵押，但可以按照不高于廠房銷售的比例，隨廠房按比例一并銷售或抵押。

　　第十一條   除涉及司法拍賣等依法處置情形外，受讓后的工業廠房、行政辦公和生活配套設施用房自完成登記之日起5年內不得申請轉讓（在不動產證書附記項中注記清楚起止日期）。

第三章   辦理程序

　　第十二條   項目竣工驗收后，改造主體作為首次登記申請人申請按幢、層或套（間）為基本單元辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的，應當向不動產登記機構提交下列資料：

　　（一）不動產登記申請書；

　　（二）申請人身份證明；

　　（三）不動產權屬證書或者土地權屬來源材料；

　　（四）建設工程符合規劃的材料；

　　（五）房屋已經竣工的材料；

　　（六）房地產調查或者測繪報告；

　　（七）建筑物區分所有的，確認建筑區劃內屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房等材料；

　　（八）法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

　　不動產登記的土地面積屬共用宗地面積，不動產證書附記項中注記：“此項目為舊廠房改造升級項目，不得分割，須憑主管部門出具的審議意見方可轉讓”。

　　房地產開發企業應當先按基本單元建立樓盤表，再申請辦理不動產首次登記。

　　第十三條   改造主體辦理首次登記后，須擬定項目銷售方案，按照以下流程提交相關材料、申請審定項目銷售方案：

　　（一）受理申請

　　改造主體在辦理不動產首次登記后，須向屬地鎮街政府提交下列資料申請審定項目銷售方案：

　　1.不動產銷售申請書；

　　2.改造主體身份證明材料；

　　3.不動產權屬證書；

　　4.建設用地規劃條件和規劃報建圖（含總平面圖和分層平面圖）；

　　5.建（構）筑物工程規劃條件核實意見；

　　6.銷售方案及圖件；

　　7.改造方案或再開發方案及其批復文件；

　　8.項目監管協議；

　　9.房地產開發企業資質證書及項目手冊（房地產開發企業需提供）。

　　（二）市級部門（機構）聯審

　　材料齊備符合條件的，由屬地鎮街政府發函至市工改辦，由市工改辦牽頭征求市自然資源局、市工業和信息化局、市住房和城鄉建設局意見，經匯總相關部門意見后出具審查意見，并將審查意見函復屬地鎮街政府，同意銷售的審查意見還需同時抄送不動產登記機構。

　　市工改辦可視申請項目的具體情況，確定是否需要征求其他相關部門意見。

　　涉及分期銷售的，應當逐期按程序報審銷售方案。如將前期自持部分轉為可售部分的，改造主體應當在當期方案中一并調整，并按程序報審。

　　第十四條   項目銷售方案審查通過后，屬地鎮街政府將審查結果書面告知改造主體。在取得書面告知后，改造主體方可進行銷售活動。改造主體與受讓方需憑鎮街政府出具的不動產轉移登記審查意見，按照有關流程辦理不動產轉移登記，行政辦公及生活配套設施用房銷售隨工業廠房一并銷售的，工業廠房與行政辦公和生活配套設施用房應同時辦理轉移登記，提交申請材料如下：

　　（一）不動產登記申請書；

　　（二）申請人身份證明；

　　（三）不動產權屬證書；

　　（四）轉讓雙方簽訂的轉讓合同；

　　（五）市工改辦出具的不動產可銷售審查意見；

　　（六）鎮街政府出具的不動產轉移登記審查意見；

　　（七）稅費繳納憑證；

　　（八）法律、行政法規以及《不動產登記暫行條例實施細則》規定的其他材料。

　　辦理轉移登記后的工業廠房、行政辦公和生活配套設施用房，產權人不得申請再次轉讓期限為5年（以不動產登記時間為準），工業廠房不動產登記簿及不動產權證書注記：“此項目為舊廠房改造升級項目，不得分割，自**年**月**日至**年**月**日不得申請轉讓（涉及司法拍賣等依法處置情形的除外）。”行政辦公和生活配套設施用房隨工業廠房一并銷售的，工業廠房、行政辦公和生活配套設施用房不動產登記簿及不動產權證書需注明“此項目為舊廠房改造升級項目，不得分割，自**年**月**日至**年**月**日不得申請轉讓（涉及司法拍賣等依法處置情形的除外）。可轉讓時需與不動產單元號為XXXXXX、XXXXXX……的不動產一并轉讓，不得單獨轉讓。”

　　房地產開發企業取得書面審查結果后，應當先申請辦理商品房買賣合同網簽備案，再向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記。自持部分轉為可售部分的，需辦理樓盤表變更手續后，再申請辦理商品房網簽備案和不動產轉移登記。

第四章   附  則

　　第十五條   符合《中山市新型產業用地管理辦法》的“工改M0”改造項目，涉及不動產銷售登記的，參照本細則執行。

　　第十六條   本細則自印發之日起實施，有效期三年。本細則施行前、2021年1月1日后依據經批準的改造方案報建的“工改工”項目，涉及不動產銷售、登記的，可按照本細則重新簽訂監管協議后執行。

　　附件：

　　1-1.工業物業銷售辦理流程（一般改造主體適用）

　　1-2.工業物業銷售辦理流程（房地產開發企業適用）

　　2-1.項目銷售方案報審流程

　　2-2.工業物業銷售申請書（模板）

　　3.房地產開發企業二級資質核準辦理指南

　　4.房地產開發項目手冊備案辦理指南