中山市閑置土地處置實施細則  

第一章  總  則  

第一條  為有效處置和充分利用閑置土地，規范土地市場行為，促進節約集約用地，根據《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）、《中山市閑置土地處置實施辦法》（中府〔2013〕32號）有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。  

第二條  本實施細則適用于中山市行政區域內國有建設用地的閑置土地調查、認定和處置。  

第三條  閑置土地的調查、認定和處置，應當根據法律法規規定，遵循依法依規、促進利用、保障權益、信息公開原則。  

第四條  市政府建立市級閑置土地處置聯席會議制度，由分管市領導擔任召集人，成員單位包括市發展改革局、市工業和信息化局、市公安局、市司法局、市財政局、市生態環境局、市住房城鄉建設局、市商務局、市金融局等相關職能部門，聯席會議辦公室設在市自然資源局，聯席會議負責對市自然資源局提交的政府原因閑置土地處置方案進行審議。鎮級閑置土地處置聯席會議制度參照執行。  

市自然資源局及其派出機構負責組織實施本市閑置土地的調查、認定和處置工作。市級閑置土地處置聯席會議成員單位，按照工作職責做好相關工作。各鎮政府、區辦事處、區管委會（以下簡稱鎮區政府）按以下職責開展工作。  

（一）石岐區、東區、西區、南區。屬地區辦事處負責承擔轄區內涉嫌閑置土地的調查、認定及處置工作相關材料組織及上報；市自然資源局負責閑置土地調查、認定審核及處置工作。  

（二）石岐區、東區、西區、南區以外的其他鎮區。  

1．調查、認定工作。屬地鎮區政府根據市自然資源局委托負責本轄區內的閑置土地調查、認定工作。  

2．處置工作。屬地鎮區政府根據市自然資源局委托負責非居住類用地（除住宅、商住用地以外的其他用地）涉嫌閑置土地的審核及處置工作，擬定處置方案提交鎮（區）閑置土地處置聯席會議審議；市自然資源局負責居住類用地（住宅、商住用地）涉嫌閑置土地的審核及處置工作，擬定處置方案提交市閑置土地處置聯席會議審議。  

第二章  閑置土地的調查和認定  

第五條  調查、認定和處置閑置土地以宗地為單位。通過劃撥、出讓方式取得的國有建設用地辦理分割和合并手續的，以目前不動產登記權屬證書登記的宗地為單位進行調查、認定和處置。  

第六條  閑置土地是指國有建設用地使用權人超過出讓合同或劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地。  

（一）超過出讓合同或劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的。  

（二）出讓合同或劃撥決定書未約定、規定動工開發日期，或者約定、規定不明確的，自實際交付土地之日起一年為動工開發日期，滿一年未動工開發的。  

（三）已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發建設連續滿一年的。  

（四）法律法規規章規定的其他情形。  

動工開發是指已依法領取施工許可證，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎樁；其他項目，地基施工完成三分之一。  

上述已投資額、總投資額均不含國有建設用地使用權出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關稅費。  

第七條  1998年2月28日前已建成且使用至今，地上建筑物（構筑物）基底面積達到用地面積三分之一及以上的，不認定為閑置土地。  

建成狀態的認定依據歷年影像圖確定，由屬地鎮區政府結合證明材料出具審查意見。  

第八條  建筑物已拆除的用地，原有合法建筑物基底面積達到應建土地面積三分之一及以上，拆除后現狀為空地的，自建筑物拆除完畢之日起一年為動工開發日期，逾期滿一年未動工的，按閑置土地相關規定處置。建筑物拆除情況依照鎮區住房城鄉建設部門出具的意見及參照影像圖確定。  

第九條  因歷史原因造成房、地登記用途不一致，目前合法登記的建筑物基底面積達到原土地用途應動工開發建設用地面積三分之一及以上的，不認定為閑置土地。  

第十條  同一份出讓合同出讓的用地或者由同一土地證分割成若干宗用地的，按照以下方式進行認定：  

（一）一份出讓合同的用地或者由同一土地證辦理分割手續變更為若干宗地的，如在項目建設時按原出讓用地范圍整體報建，已動工建設的建筑物基底面積達到應建土地面積三分之一及以上的，土地出讓合同范圍內的土地不認定為閑置土地。  

（二）出讓時包含多宗土地，已動工建設的用地面積達到土地總面積三分之一及以上的，出讓合同范圍內的土地不認定為閑置土地。  

上述規定只適用于未辦理轉移登記用地，空置用地面積不超過140畝。  

第十一條  對司法裁定拍賣的土地，在辦理不動產登記手續時由市自然資源局與買受人簽訂出讓合同補充協議，買受人須在協助執行通知書簽發之日起一年內完成不動產登記手續，并在完成不動產登記手續之日起一年內動工開發。買受人未能按時辦理不動產登記手續或動工開發的，以原國有建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期為應動工日期，按照閑置土地處置有關規定處理。  

第三章  閑置土地的處置  

第一節 政府原因的閑置土地處置    

第十二條  政府原因閑置土地是指因政府、政府有關部門行為造成動工開發延遲的土地。自然災害等不可抗力原因造成動工開發延遲的土地，參照政府原因閑置土地進行處置。  

屬于政府原因以及自然災害等不可抗力原因造成閑置的，各鎮區政府和有關部門按以下情形制定解決方案，加快消除閑置原因：  

（一）  因未按照出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的期限以及條件將土地交付給國有建設用地使用權人，致使項目不具備動工開發條件的。  

由鎮區政府或市土地儲備中心擬定交付土地的處置方案。確定閑置原因需提交的主要材料：鎮區政府或市相關職能部門出具的未交付土地的證明材料。  

（二）因不符合土地利用總體規劃、城市總體規劃或控制性詳細規劃（以下簡稱土規、總規、控規），造成國有建設用地使用權人不能按照出讓合同或劃撥決定書約定、規定的用途、規劃和建設條件開發的。  

1．擬定解決閑置原因的處置方案，啟動相關土規和總規或控規編制調整程序，在下一輪修編工作中調整完善。  

2．符合改變土地用途條件的由市自然資源局依法辦理改變土地用途手續，變更原出讓合同或劃撥決定書，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任。  

確定閑置原因需提交的主要材料：市自然資源局依據經批準的土規和城規出具的證明材料。  

（三）因土地存在權屬不清或因涉及土地的群眾信訪和糾紛事項導致無法動工開發的。  

屬地鎮區政府、相關職能部門應當主動協調，擬定解決閑置原因的處置方案。確定閑置原因需提交的主要材料：市相關職能主管部門出具的糾紛受理、認定材料或其他證明材料。  

（四）因軍事管制、文物保護、政府批準礦產資源開采、其他政府行為以及因自然災害等不可抗力原因導致土地閑置的。由鎮區政府會同相關部門協調，擬定解決閑置原因的處置方案，經市自然資源局審核后報市政府批準實施。確定閑置原因需提交的主要材料：市相關職能主管部門出具的證明材料。  

（五）因動工開發所必要的、且非由國有建設用地使用權人承擔的周邊市政配套設施建設等前期工作未完成而無法動工開發的。  

鎮區政府、市土地儲備中心、市住房城鄉建設局等責任單位要擬定解決閑置原因的處置方案，實施必要的市政配套設施建設。確定閑置原因需提交的主要材料：加蓋鎮區政府公章的現狀照片、調查意見以及市相關職能部門出具的未完善必要市政配套設施的證明材料。  

（六）因道路、供水等基礎設施占用和電力設施高空限制等原因導致土地閑置的。  

由鎮區政府會同交通運輸、供水和供電等市相關職能部門協調，擬定解決閑置原因的處置方案，經市自然資源局審核后報市政府批準實施。確定閑置原因需提交的主要材料：加蓋鎮區政府公章的現狀照片、調查意見及市相關職能部門出具的證明材料。  

（七）對于2016年12月31日前由于政府、政府有關部門的其他行為導致工業項目分期分批供地而造成土地閑置的。由屬地鎮區政府擬定解決閑置原因的處置方案，落實項目用地分期分批開發方案。確定閑置原因需提交的主要材料：屬地鎮區政府出具的證明材料。  

（八）同一產權人名下若干宗非公開出讓的相同用途的相鄰宗地，由于政府、政府有關部門要求整合作為一個項目整體開發建設而造成土地閑置的。  

由屬地鎮區政府擬定解決用地整合問題，落實項目整體開發建設處置方案。確定閑置原因需提交的主要材料：市自然資源局、屬地鎮區政府出具的證明材料。  

（九）鎮區政府、政府有關部門的其他行為導致無法動工開發的，由鎮區政府、政府有關部門擬定解決方案，出具證明材料。  

第十三條  因第十二條規定情形造成土地閑置的，各鎮區政府和相關職能部門應積極與國有建設用地使用權人協商，選擇延長動工期限、調整土地用途和規劃條件、安排臨時使用、置換土地或協議有償收回土地使用權等方式，盤活利用土地。  

（一）延長動工期限。對已基本具備開工建設條件的，可延長動工開發期限，由市自然資源局與國有建設用地使用權人簽訂補充協議，重新約定動工開發、竣工期限和違約責任，自政府原因消除之日或聯席會議紀要發文之日起延長動工開發期限，延長動工開發期限最長不得超過一年。  

（二）調整土地用途和規劃條件。符合調整土地用途和規劃條件的，國有建設用地使用權人可申請按照新用途或者新規劃條件重新辦理相關用地手續，繼續開發建設。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規劃和城鄉規劃。  

（三）安排臨時使用。因政府原因不具備動工開發條件的，鎮區政府或市相關職能部門根據土地利用總體規劃和城鄉規劃，可與國有建設用地使用權人協商，簽訂臨時使用協議，安排為綠地、廣場、停車場等基礎設施、公共設施用地，臨時使用期限最長不得超過2年。國有建設用地使用權人憑臨時使用協議和部門審核意見向市自然資源局提出申請，由市自然資源局批準并簽訂補充協議，在臨時使用期滿之日起一年內動工開發。  

（四）置換土地。對已繳清土地價款，落實項目資金，但因規劃不符導致閑置的國有建設用地，國有建設用地使用權人可申請置換土地，由屬地鎮區政府與國有建設用地使用權人協商提出置換方案，報市自然資源局初審后，報請市政府批準對該用地進行收回，按價值相當、用途相同原則，提供新的國有建設用地，通過協議出讓給原國有建設用地使用權人，重新簽訂土地出讓合同，不動產登記證書注明為置換土地。  

（五）有償收回。政府原因導致的閑置土地，由屬地鎮區政府牽頭解決政府原因，對符合現行收儲政策的，市土地儲備中心和鎮區政府與國有建設用地使用權人協商一致，采取有償方式收回。市土地儲備中心主導收儲在控規中為經營性的建設用地及工業建設用地，其余由鎮區政府全資主導收儲。  

有償收儲按《中山市存量建設用地收儲實施方案》執行。  

（六）除上述處置方式外，市自然資源局可根據實際情況擬定其他處置方式，經市政府批準后實施。  

第二節  自身原因的閑置土地處置    

第十四條  自身原因閑置土地是指除政府、政府有關部門行為或自然災害等不可抗力外，因自身原因導致閑置的土地。自身原因導致閑置的土地，經調查認定后，采取征繳土地閑置費、有償收回、無償收回的方式處置。  

第十五條  征繳土地閑置費。  

（一）出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期在2012年7月1日（含）后，國有建設用地使用權人因自身原因超過約定、規定的動工開發日期滿一年未滿兩年尚未動工開發的國有建設用地，由國有建設用地使用權人按照土地出讓價款或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費后，由市自然資源局與國有建設用地使用權人簽訂補充協議，允許國有建設用地使用權人在繳納土地閑置費之日起一年內動工開發。  

（二）出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期在2012年6月30日（含）前，國有建設用地使用權人因自身原因超過約定、規定的動工開發日期滿一年以上尚未動工開發的國有建設用地，未按閑置土地相關文件處置的，國有建設用地使用權人必須在2021年12月31日前，參照土地出讓價款或者劃撥價款的20%，同時參照申請繳交閑置費時期的土地市場評估價的20%，按孰高原則繳納土地閑置費并在繳納土地閑置費之日起一年內動工開發。  

（三）計征土地閑置費時，土地出讓價款或者劃撥價款以出讓合同或者劃撥決定書確定的標準乘以宗地面積計算。若一宗地涉及多個出讓合同或者劃撥決定書，能明確每個出讓合同或者劃撥決定書中用地面積占比的，加權計算土地出讓價款或者劃撥價款；不能明確用地面積占比的，按照孰高原則確定計算標準。土地閑置費不得列入生產成本。  

土地劃撥價款以劃撥土地時繳納的土地補償費（含土地使用費）為依據。  

第十六條  有償收回。符合現行收儲政策的自身原因導致的閑置土地，由市土地儲備中心與國有建設用地使用權人協商，依法繳交土地閑置費后進行收儲。若國有建設用地使用權人確實無法支付土地閑置費的，可向市土地儲備中心申請在收儲過程中代扣代繳土地閑置費。  

第十七條  無償收回。按第十五條（一）（二）項規定，自繳納土地閑置費之日起超過一年未動工開發的，以及按照出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期期滿2年未動工開發的，由市自然資源局報市政府批準后，向國有建設用地使用權人下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回國有建設用地使用權，納入市土地儲備中心管理。無償收回的閑置土地，已收取的土地價款不予退回，地上建筑物（構筑物）和附屬設施按出讓合同或者劃撥決定書約定、規定的條款處理。無償收回按以下流程辦理：  

1．閑置土地的調查、認定。  

2．書面告知國有建設用地使用權人擬作出收回閑置土地使用權決定的事實、理由和依據，以及陳述和申辯的權利。  

3．發出聽證告知書，告知國有建設用地使用權人有申請聽證的權利，國有建設用地使用權人要求舉行聽證的，應當依法舉行聽證。  

4．市自然資源局擬定閑置土地無償收回的處置方案，報請市政府批準。  

5．市自然資源局向國有建設用地使用權人發出《收回建設用地使用權決定書》。國有建設用地使用權人自《收回建設用地使用權決定書》送達之日起30日內，到市自然資源局辦理土地使用權注銷登記手續。  

6．國有建設用地使用權人對《收回建設用地使用權決定書》不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不辦理國有建設用地使用權注銷登記，由市自然資源局直接公告注銷國有建設用地使用權登記和土地權利證書，或者向人民法院申請強制執行。  

7．通知市發展改革、住房城鄉建設等部門撤銷相關批準文件。  

第三節  農村集體名下的國有閑置土地處置    

第十八條  村集體（包括村委會或村經聯社）名下因政府征地而取得的國有留用地，經屬地鎮區政府根據征地合同等證明材料審核出具意見，按以下方式處置：  

1．對政府原因導致閑置的，可由屬地鎮區政府出具書面意見，說明導致閑置的政府原因和擬定用地開發計劃，閑置土地處置方案提交閑置土地處置聯席會議審議，審議通過后按處置方案執行。  

2．對自身原因導致閑置的，按照本實施細則第十四條、第十五條、第十六條、第十七條規定辦理。  

第十九條  村集體（包括村委會或村經聯社）作為一般市場主體通過市場取得的國有建設用地，按照本實施細則第十二條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十七條規定辦理。  

第四章  閑置土地的預防監管和責任  

第二十條  嚴格按照《中山市集體土地征收實施辦法》征收土地和《中山市國有建設用地供應管理辦法》供應土地，實行從用地指標計劃和分配、用地報批、用地供應、供后監管的全程預防和監管體系。  

第二十一條  國有建設用地使用權人應當在項目開發建設期間，按照合同約定的動工、竣工時間節點，及時向屬地鎮區政府報告項目動工開發、開發進度、竣工等情況。  

第二十二條  鎮區政府負責監管轄區范圍內用地供后履約情況，對用地開發建設情況進行動態巡查，國有建設用地使用權人未能按照出讓合同約定或劃撥決定書規定日期開、竣工的，鎮區政府應提前提醒督促、跟蹤管理，按期動態更新情況報市自然資源局。同時，對轄區閑置土地組織開展動態巡查和處置工作，并每月更新臺賬報市自然資源局備案。  

第二十三條  國有建設用地使用權人未能按照出讓合同或者劃撥決定書、閑置土地處置方案約定、規定的日期開工或者竣工的，須按違約條款處理或進行閑置土地處置后，由市自然資源局出具同意辦理意見后，方可受理該用地的抵押登記、變更登記、轉移登記、施工報建和竣工驗收手續。  

第二十四條  各鎮區政府對出讓合同、劃撥決定書和監管合同審核和監管不嚴，造成閑置土地數量較多或閑置土地處置工作滯后的，市政府暫停該鎮區政府的用地報批和供應業務；對未按要求完成當年閑置土地處置任務的鎮區，暫停其下一年度除民生保障項目外的計劃指標分配。  

第二十五條  市自然資源局、市相關職能部門、各鎮區政府及工作人員在閑置土地調查、認定和處置工作中徇私舞弊、濫用職權、弄虛作假、玩忽職守的，按規定追究相關人員責任。  

第五章  附  則  

第二十六條  本實施細則由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市自然資源局承擔。  

第二十七條  本實施細則規定的內容與此前我市相關政策文件不一致的，按本實施細則辦理。未提及的事項，按照《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）以及《中山市閑置土地處置實施辦法》（中府〔2013〕32號）執行。  

第二十八條  本實施細則自印發之日起施行，有效期至2021年12月31日。《關于閑置土地處置的實施意見》（中土函〔2015〕834號）和《中山市國土資源局關于閑置土地處置有關問題的通知》（中土函〔2017〕1551號）自本實施細則實施之日起廢止。  

政策解讀：《中山市閑置土地處置實施細則》政策解讀

政策圖解：中山市閑置土地處置實施細則