政策解讀：《火炬開發區（中山港街道、民眾街道）關于促進集體經濟組織低效工業用地改造升級管理辦法（試行）》政策解讀

各有關單位：

　　根據《中山市人民政府關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號），我區結合實際制定《火炬開發區關于促進集體經濟組織低效工業用地改造升級管理辦法（試行）》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　       中山火炬高技術產業開發區管理委員會

　　     2022年8月19日

火炬開發區（中山港街道、民眾街道）

關于促進集體經濟組織低效工業用地

改造升級管理辦法（試行）

第一章  總則

　　第一條  為貫徹落實市委、市政府關于打贏村鎮低效工業園改造升級攻堅戰的工作部署，盤活利用火炬開發區集體經濟組織（下稱：村集體）低效工業用地。根據《中山市人民政府關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施》（中府〔2022〕11號）、《中山市農業農村局關于加強村鎮低效工業園改造升級項目中農村集體資產租賃管控的工作指引（試行）》（中農農函〔2022〕29號）等文件精神，結合火炬開發區工作實際，制定本辦法。

　　第二條  盤活改造村集體低效工業用地，建設高標準廠房或新型綜合性科技園區，應當堅持發揮基層治理優勢，尊重市場經濟規律，探索村企聯動改造模式，統籌土地資源二次配置，提升村集體產業用地集約利用水平，壯大村集體組織經濟實力，提升股東收益分紅，推動火炬開發區高質量發展。

　　第三條  為招引優質產業項目，加快形成產業集聚效應，參與改造的村集體需接受區屬公司的商務輔導，并與區屬公司簽訂商務協議，區農業農村部門參與見證。改造項目需滿足火炬區投資產業類型、產業準入等要求。

第二章  改造模式

　　第四條  改造模式主要包括村集體自建、村企合作、政府整備改造等。村集體必須選定產業類區屬公司，由區屬公司指導村集體開展土地平整、載體建設、產業招商等全過程業務。項目實施按照“四議兩公開”程序進行表決。表決通過后，啟動改造實施流程。

　　第五條  村集體自建模式。村集體改造自有土地，自籌資金進行統一規劃開發，建設符合單元規劃、控規要求的產業載體。

　　第六條  村企合作模式。村集體與企業合作，進行統一規劃開發，建設符合單元規劃、控規要求的產業載體。包括村集體與市場主體合作（不含區屬公司）、村集體和區屬公司合作等方式。

　　（一）村集體與市場主體（不含區屬公司）合作

　　1．合作分配物業。村集體通過公開遴選市場主體進行村企合作改造的，區屬公司代表區管委會指導村集體同步編制項目改造方案和招商租賃運營方案，依法進行公開遴選。所選定企業可以負責土地開發、園區建設、招商運營，村集體提供土地、市場主體出資，雙方按實際投入比例分配物業。

　　2．合作統租統管。村集體按有關規定通過市農村集體“三資”管理服務平臺遴選合作企業，引入市場主體租用村集體土地，由該主體出資開展土地平整、載體建設、產業招商等全過程業務。租賃期滿后，土地及物業歸村集體所有。

　　（二）村集體和區屬公司合作

　　1．出資計價。由村集體通過公開遴選后，獲得與區屬公司合作，村集體以土地、地上建筑物按評估價出資，其中未征收土地按區征收中心征地標準作價。區屬公司按實際投資作價，以投資概算為準，包括建設成本、工程配套服務等。雙方按實際投入比例分配物業。

　　2．國企出資。為推動村集體和區屬公司合作改造，合作項目可以提留新建廠房一定比例計容建筑面積作為共享面積，由區屬國企視具體情況進行出資建設。共享面積產權屬于村集體，合作期限租金收入歸區屬公司所有。

　　第七條  政府整備改造。區管委會相關部門通過征收、收回等方式整備村集體用地后，依法公開確定土地使用權人開發建設。   

　　第八條  規范村集體表決流程。對表決事項采取分類合并，集中統一進行表決，減少次數、簡化流程、提升效率。

第三章  物業租賃補貼

　　第九條  針對村集體低效用地改造中，村集體物業租金減少的問題，按照“一事一議”原則，村集體提出申請，由區農業農村部門報區管委會同意后，可以適當補償。

　　第十條  村集體物業租金補貼申請流程

　　由村集體提出申請，區農業農村部門審核同意后，區工改主管部門、區屬公司啟動地塊“工改工”策劃工作。原則上六個月內完成策劃并提交股東戶代表表決，表決通過后，村集體啟動清退、拆除工作。拆除完畢之日起至新建項目載體完成綜合驗收備案當月止，租金由區農業農村部門進行統計、核實、監督，按區管委會批復的金額進行補貼。

第四章  專項獎勵

　　第十一條  鼓勵村集體干部積極參與工改工作，具體細則由區工改主管部門牽頭，區農業農村部門、區組辦等部門配合制定。

　　第十二條  區管委會及相關部門設置年度專項獎勵，獎勵在村集體低效用地升級改造作出貢獻的村干部及人員（非區公務員、事業單位在編人員），設置改造方案表決、清退拆除兩項獎勵標準，鼓勵村集體積極參與低效工業用地升級改造，專項獎勵另行制定。

第五章   附則

　　第十三條  本辦法自發出之日起生效，有效期為二年。適用于在有效期內，村集體低效工業用地改造升級獲得股東戶代表表決通過的項目。對于2022年度已拆除的項目，按照本辦法執行。

　　第十四條  本辦法解釋權歸區管委會所有，具體解釋工作由區工改主管部門、區農業農村部門負責。

　　第十五條  本辦法實施過程中，如上級最新文件涉及內容的調整，按最新上級文件精神執行。