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　　我辦印發了《關于進一步細化閑置土地處置操作指引的通知》，現就文件解讀如下。

　　一、政策制定背景說明

　　2012年國土資源部發布施行《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）后，我市陸續出臺了《中山市閑置土地處置辦法》《中山市閑置土地處置實施細則》等規范性文件，對健全工作機制、壓實工作責任、解決歷史遺留問題、多渠道盤活閑置土地起到了較好的效果。但在閑置土地處置具體操作實踐中，還缺乏細化的政策指引，為進一步夯實閑置土地處置基礎，加快推進閑置土地處置工作，制定了《關于進一步細化閑置土地處置操作指引的通知》（中閑置函〔2022〕614號，以下簡稱“通知”）。

　　二、政策主要內容

　　本次印發的《通知》立足解決閑置土地處置中的難點、堵點，在尊重上位法立法原則的基礎上，對《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號）部分條文進行延伸和細化，在操作層面提出詳細的工作指引。

　　（一）政策包含的六大方面內容

　　一是補充明確動工開發認定的情形。包括動工日期確定標準、分期開發項目認定動工開發的要求、應動工開發建設用地面積計算標準、可視為動工開發的情形、原整體報建用地核算動工的標準、原有建筑物已拆除用地的處理。二是補充細化可認定為政府原因造成土地閑置的情形。包括補充細化因規劃實施不到位和規劃調整影響不能按時開發建設的兩類情形。三是明確因政策調整導致土地閑置的處理方式。四是允許因政府原因導致的閑置土地辦理抵押。對影響用地開發的政府原因消除前，用地辦理抵押的規定。五是明確公益公建用地動工開發的處理方式。包括公益公建用地動工時間及認定動工開發標準的規定。六是明確司法拍賣用地動工開發的處理方式。對司法拍賣用地辦理權屬登記及動工開發期限的規定。

　　（二）主要工作措施

　　1、補充動工開發時間確定標準。

　　對歷史已辦理改變土地用途、土地合并、土地分割但未重新約定動工日期的用地，因政府政策調整影響動工時間的用地，公益公建用地以及司法拍賣用地等動工日期不確定或難以明確的，《通知》按照合法合規、實事求是原則予以明確，為產權人合理安排建設時序以及閑置土地認定工作提供清晰指引。

　　2、補充明確閑置狀態認定標準。

　　土地閑置狀態認定的關鍵在于動工開發標準及應動工開發用地面積的確定，對歷史已經形成的建設用地，《通知》分類進行明確，如分期開發、應動工開發用地面積不明確、已形成地上建筑物、整體報建、建成后拆除等日常工作日中難以界定、自由裁量權較大的情形分別明確判定標準。

　　3、補充明確閑置原因認定標準。

　　補充細化因不符合規劃不能按時開發建設的用地，分為規劃實施不到位和規劃調整及管控影響兩類，其中，對因規劃實施不到位導致產業類用地證載用途與規劃相符面積占比低于70%、非產業類用地低于60%的可認定為政府原因導致的土地閑置；對因規劃退讓等原因對用地造成重大影響的，可經論證后予以認定。

　　三、政策亮點

　　（一）強化執行，明確認定標準。在上位法的基礎上，將閑置土地認定的標準具體化，補充明確未約定動工日期、分期開發項目以及應動工開發建設用地面積無法確定的情形下，土地動工開發的具體核算標準。標準化審批，一方面公開透明，使產權人明晰標準；另一方面規范高效，有效減少自由裁量權，降低行政風險。

　　（二）穩妥處理，解決歷史問題。對歷史已形成的閑置土地參照當年的政策，制定處置措施，包括對1998年2月28日要求報建前未報建已建成且使用至今的用地，原整體報建項目用地，以尊重歷史為原則，以促進利用為落腳點，按照原應建面積分別明確核算動工的標準。

　　（三）細化量化，促進閑置歸因。以往對規劃不相符可認定為政府原因的情形，未予以分類，亦未提出可量化的判定標準，《通知》從規劃實施和規劃調整兩方面，分別明確具體判定標準，有效促進土地閑置歸因、推動規劃實施、規范規劃調整，實現“一舉三效”。

　　（四）從簡從速，提升行政效率。由于醫院、道路、公園、學校等公益公建用地，涉及廣大群眾的公共利益，為促進公益項目落地，盡早發揮社會效益，對已閑置的公益公建用地從簡從速加快處置；對因市級政策影響動工，時間明確、原因清晰的，可直接在原動工期內扣除影響時長。多措并舉，精簡流程，為審批提速改革助力。

　　（五）實事求是，保障合法權益。為保障土地使用權人的權益，對存在政府原因導致的閑置土地，在政府原因消除前，用地無法開發亦無法辦理抵押的困境，《通知》從保障土地使用權人權益的角度出發，提出允許政府原因消除前辦理抵押的規定；為配合司法處置，體現司法優先，對于司法拍賣用地，明確可從協助執行通知書簽發之日起一年內動工開發。

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