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　　《廣東省自然資源廳關于地上地下國有建設用地使用權及其所附建筑物構筑物所有權確權登記暫行辦法》（以下稱《登記 辦法》）已經十三屆省政府 143 次常務會議審議通過，由我廳冠 經省人民政府同意字樣印發，自 2021 年7月1日起實施。有關政策解讀如下：

　　一、出臺《登記辦法》的必要性 

　　（一）是落實自然資源部賦予我省的改革探索任務。自然資源部支持粵港澳大灣區和深圳市深化自然資源領域改革探索意 見中要求，支持探索建設用地使用權地上、地表和地下分層設立、分層供應政策。我們以珠三角地區為重點，率先探索建設用地使 用權地上、地表和地下分層設立、分層供應、分層登記政策，將提升自然資源要素市場化配置程度和效率，進一步激發市場活力和創造力，助力粵港澳大灣區和深圳先行示范區建設。

　　（二）是我省實際情況需要。我省城市建設用地十分緊張，特別是珠三角地區城市，利用地上地下空間建設地上地下建（構）筑物的情況比較普遍，其確權登記需求日益增多。但現有法律法規和國家層面的不動產登記政策對地上、地下建設用地及其建 （構）筑物的確權登記未做出專門規定。我省《登記辦法》的率先出臺，將統一、規范地上、地下國有建設用地使用權及其所附建筑物構筑物所有權確權登記工作，對保護權利人的合法權益， 鼓勵建設項目立體空間布局使用，促進節約集約利用土地具有十分重要意義。

　　二、《登記辦法》主要內容 

　　《登記辦法》共 18 條，主要對地上地下使用權、地上地下建筑物構筑物進行定義，明確地上地下空間確權登記的適用范圍，具體規定了哪些可以登記、怎么登記、特殊情況如何登記等內容。

　　（一）關于登記范圍。明確國有建設用地使用權在土地的地上、地表、地下分別設立的，可以分別登記；規定地上地下國有 建設用地使用權和地上地下建（構）筑物可按本辦法登記。 并不是所有的地上、地下建筑物構筑物都需要申請確權登 記，只有已辦理了建設用地供地手續、權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間，申請確權登記才具有物權意義（符合登記條件）。

　　（二）關于怎么登記。地上地下國有建設用地使用權及其所 附建筑物構筑物所有權確權登記應重點把握以下幾點：

　　1.登記單元的劃分。根據權屬來源材料劃分宗地，其中鐵路等交通工程可按站（場）、區間劃分宗地。地上、地下建（構）筑物的基本單元可以是整體，也可以根據竣工驗收文件和權屬界線等區分層、套、間。

　　2.三維坐標的建立。規定首次登記時應建立三維坐標，增加豎向高程表示。《登記辦法》做出上述規定，將促進各地逐步建 立健全“以三維地籍為核心的土地立體化管理模式”，這也是國務 院要求復制推廣的第六批改革試點經驗之一。

　　3.用途和年限的認定。地上地下使用權用途和年限依據國有建設用地劃撥決定書、土地出讓合同等權屬來源材料認定。地上、地下建（構）筑物的用途以規劃條件、竣工驗收材料來認定。

　　4.注記要求。對申請地上、地下國有建設用地使用權及其建（構）筑物的登記，以及單獨申請地上、地下國有建設用地使用權的登記，均需要在不動產登記簿和權屬證書上加予注記。

　　5.登記程序。地上、地下國有建設用地使用權及其所附建（構）筑物所有權登記的申請、受理、審核、登簿等程序，以及《登記辦法》未明確規定的登記事項，按照現行不動產登記有關規定處 理。

　　（三）地役權登記。針對地上建（構）筑物的地基、地下建筑物的出入口不能取得地表使用權的情況，可以申請地役權登記，依法保護當事人權益。

　　（四）分割登記。經營性地下建（構）筑物，可以按照經規劃主管部門批準的基本單元辦理分割登記。地上、地下機械式停車場（庫）以及地下公共停車場，應當整體確權登記，不可分割為單個車位辦理登記。

　　（五）地下建筑物按房屋進行登記。對凈高度大于 2.2 米 （含），作為商業、工業、辦公、居住等用途的地下建（構）筑物，可以申請房屋所有權登記。此規定有利于促進地下建（構）筑物物盡其用、保障權能。

　　三、需要注意的問題 

　　（一）農村集體土地地上地下空間登記問題。本《登記辦法》 適用范圍，不含農村集體土地地上地下建設用地使用權及其所附 建筑物構筑物所有權的確權登記，但農村集體土地已辦理征收和 農轉用手續、轉為國有的除外。

　　（二）與地表建筑物結建的地下空間登記問題。與地表建筑 物統一規劃、統一建設的地下空間，應與地表建筑物同時申請首 次登記。本辦法實施前，地表建設用地使用權及建（構）筑物所 有權已辦理首次登記而地下空間未辦理權屬登記的，可單獨申請 辦理地下建設用地使用權及建（構）筑物所有權首次登記。不論是與地表建筑物結建的地下空間，還是單獨開發建設的地下空間，在登記時均按照第八條規定進行注記。

相關鏈接：廣東省自然資源廳關于地上地下國有建設用地使用權及其所附建筑物構筑物所有權確權登記暫行辦法