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【文字解讀】《中山市沙溪鎮農村宅基地和建房審批辦法（試行）》

【音頻、圖片解讀】《中山市沙溪鎮農村宅基地和建房審批辦法（試行）》

各有關部門、各村（社區）：

　　現將《中山市沙溪鎮農村宅基地和建房審批辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向沙溪鎮農業農村局反映。

中山市沙溪鎮人民政府

2022年12月13日

中山市沙溪鎮農村宅基地和建房審批辦法（試行）

　　為切實加快推進我鎮宅基地及建房審批工作，根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）的要求，結合我鎮實際，制定本辦法。

　　一、適用范圍

　　本辦法適用于本鎮范圍內村收回重新劃撥宅基地建房、農村宅基地原址翻建、改擴建和新建（異址、原址）的申請和審批辦理，其他情況參照執行。本辦法下發后，如上級有政策調整，按上級文件執行。

　　二、辦理依據

　　依據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）等文件制定本辦法。

　　三、受理窗口

　　中山市沙溪鎮行政服務中心2樓辦證大廳沙溪鎮農業農村局業務窗口、中山市自然資源局第一分局沙溪辦事點業務窗口。

　　四、申請條件

　　（一）農村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地建房：

　　1．戶內無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2．因結婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3．符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，且沒有宅基地，并經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　　4．因發生或防御自然災害，現住房影響鎮街、村建設規劃，需要搬遷安置的；

　　5．法律法規規定及經市人民政府認定的其他情形。

　　（二）“一戶一宅”的認定：

　　1．夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2．有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

　　3．是獨生子女的，達到法定婚齡，可單獨立戶；

　　4．離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的可為一戶；

　　5．“一宅”是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。

　　在審核農村村民申請資格時，依據上述標準認定，不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村村民建房的分戶標準。

　　（三）農村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：

　　1．不符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求的；

　　2．申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的；

　　3．將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　4．原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5．所申請的宅基地存在權屬爭議的。

　　五、辦理程序及審查要點

　　（一）農戶申請

　　1．申請程序符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請，按要求填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件1.1），簽署《農村宅基地使用承諾書》（附件1.2）。沒有設立組級集體經濟組織的，則由村民向村民小組提出申請。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已由村級組織辦理的，農戶直接向村級組織提出申請。

　　2．申請材料。申請人提供以下材料：

　　（1）《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》《農村宅基地使用承諾書》；

　　（2）申請人的身份證、戶口簿、結婚證或離婚證；

　　（3）不動產權證書或不動產權證明；

　　（4）《不動產權籍調查表》（申請人委托有資質的第三方測量單位制作，農業農村部門和自然資源分局現場調查審核）；

　　（5）宅基地1:200實測現狀地形圖；

　　（6）宅基地建筑設計方案；

　　（7）三方協議（集體收回土地重新安排的需提供）；

　　（8）退還宅基地協議（經批準易地建造住宅的需提供）；

　　（9）法律法規規定需提供的其他材料。

　　（二）村級審查

　　1．村級審查程序

　　所在農村集體經濟組織收到申請后，提交農村集體經濟組織成員（代表）會議討論且須經三分之二以上成員同意，并將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示不少于5個工作日（附件1.5）。公示無異議或異議不成立的，所在農村集體經濟組織將農戶申請、農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會（以下簡稱“村級組織”）審查。

　　村級組織收到申請后進行審查，審查通過的，由村級組織在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》上簽署意見，連同《農村宅基地使用承諾書》、討論會議記錄、公示材料等一并報送鎮農業農村局業務窗口。村級審查未通過的，應及時書面告知申請人并說明理由。

　　2．村級審查要點

　　村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合控制性詳細規劃和村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查要點具體如下：

　　（1）審查提交的《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》《農村宅基地使用承諾書》、農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄和公示材料等是否真實有效，是否符合程序要求。

　　（2）審查申請人是否符合宅基地申請條件、“一戶一宅”法律規定要求，擬用地面積是否符合省或市規定的面積標準。

　　（3）審查擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等是否符合控制性詳細規劃、村莊規劃要求。

　　（4）核實擬用地建房是否征求用地建房相鄰權利人意見。

　　（三）鎮級審批

　　1．鎮級審批程序

　　（1）業務窗口受理

　　鎮農業農村局業務窗口接收到村級組織或申請人提交的申請材料，材料不齊全的，書面通知村級組織或申請人，由申請人限期補正，逾期不補正的，視為撤回申請。

　　受理申請后由窗口工作人員將申請人信息和擬批準情況錄入《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件1.6），整理好材料并編制《申請材料目錄》。

　　（2）部門聯審及現場審查（一到場）

　　鎮農業農村局受理申請之日起10個工作日內組織、協調市自然資源第一分局完成聯審聯辦，涉及交通、林業、水利、電力等部門的應同步征求意見。

　　審查過程中，鎮農業農村局、市自然資源局第一分局等有關部門現場查核宅基地位置、用地及周邊建設現狀等情況，填寫《現場審核（一到場）情況表》，保存現場照片3張，若涉及新分配宅基地的，需協調測繪單位一并參加。

　　根據聯審結果，鎮政府在《農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》簽署審批意見。符合審批條件、資料齊全的，由鎮政府根據實際情況核發《農村宅基地批準書》后，市自然資源局第一分局根據部門聯審結果再核發《建設工程規劃許可證》。自受理之日起至核發《鄉村建設規劃許可證》（《建設工程規劃許可證》）和《農村宅基地批準書》，不超過20個工作日。

　　（3）現場審核（二到場）

　　申請人在開工準備工作完成后，填寫驗線申請書（附件1.8）向市自然資源局第一分局沙溪辦事點申請辦理施工驗線。業務窗口收到申請書之日起七個工作日內，組織鎮農業農村局和市自然資源局第一分局工作人員現場核實，由市自然資源局第一分局委托的測量機構負責規劃驗線核實，并由市自然資源局第一分局出具驗線批復后開工建設。

　　（4）申請人辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續

　　建設單位或個人在工程開工前應準備相關資料，填寫《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理申請表》（附件6.1），自行通過“中山市住房和城鄉建設│建設工程網上辦事系統”（網址入口：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續，并提交相應紙質資料到鎮城市建設和管理局業務窗口。符合條件且資料齊全的，簽發《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理證明書》，并由建設單位自行打印。

　　（5）驗收（三到場）

　　申請人按規定備齊申請材料后，先向市自然資源局第一分局辦事點業務窗口申請辦理規劃驗收，領取《建設工程規劃條件核實批復書》后，再向鎮城市建設和管理局業務窗口申請辦理終止安全監督和質量初驗條件確認、工程竣工備案等手續，最后向鎮農業農村局業務窗口申請驗收。

　　①市自然資源局第一分局規劃驗收

　　建設完工后，申請人向市自然資源局第一分局沙溪辦事點業務窗口申請規劃驗收，業務窗口受理后將業務件寄往市自然資源局第一分局進行復審及終審，出具《建設工程規劃條件核實批復書》。（出具批復書后，為節省辦理時間，市自然資源局第一分局驗收意見以批復書為準，市自然資源局第一分局不再在《宅基地驗收意見表》上加蓋部門意見。）

　　②鎮城市建設和管理局終止安全監督和質量初驗條件確認

　　建設工程開工后，需接受鎮城市建設和管理局施工質量安全的過程控制和管理，建設各方主體嚴格履行質量安全主體責任。承擔建筑工程施工任務的單位，必須具有相應的施工資質等級證書或者資質審查證書，并按照規定的經營范圍承擔施工任務；個體工匠須按有關規定辦理施工資質審批手續。否則，鎮城市建設和管理局或綜合行政執法局將按照《村莊和集鎮規劃建設管理條例》（國務院令第116號）責令停工、限期改正，并可處以罰款。

　　工程完工后，由建設方組織工程各方質量主體負責人進行竣工驗收，各方質量主體形成一致竣工驗收意見（質量、消防應驗收合格）后，向鎮城市建設和管理局業務窗口申請終止安全監督和質量初驗條件確認手續。

　　竣工驗收備案前，應按現行要求辦理規劃、人防、排水、防雷、質量、安全、消防等驗收手續并由建設方組織工程質量主體負責人竣工驗收，形成一致意見后填報《中山市限額以下小型工程竣工驗收表》（附件6.2），同時登錄“中山市住房和城鄉建設│建設工程網上辦事系統”進行網上登記和資料上傳，并攜帶相關質量控制資料等紙質資料到鎮城市建設和管理局業務窗口進行驗證，申請工程竣工備案手續。工程驗收程序、實體質量及質量控制資料、消防、人防、排水等資料符合要求的，簽發《中山市限額以下小型工程驗收備案告知書》，申請人可自行打印。

　　③鎮農業農村局驗收

　　鎮農業農村局綜合上述部門的驗收意見，填寫《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件1.10），并呈鎮政府審批。審批通過后，交由業務窗口發放驗收意見表，并通知申請人按照相關規定備齊材料辦理不動產權證。

　　2．鎮農業農村局業務窗口收件審查要點

　　（1）審查《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》《農村宅基地使用承諾書》是否按要求填寫并填寫完整。

　　（2）核對申請人身份證和戶口簿并復印，核實申請人戶口性質是否為本集體經濟組織成員。

　　（3）核對申請人婚姻狀況。已婚的需提供結婚證及配偶身份證，核對原件并復印；離婚的提供離婚證，核對原件并復印。

　　（4）核實“一戶一宅”資格，通過檔案系統或不動產登記信息系統查詢申請人及其配偶是否享受過宅基地。

　　（5）核對不動產權證書或不動產權證明原件并復印。

　　（6）查驗農村集體經濟組織成員（代表）會議記錄和公示材料。

　　3．部門聯審審查要點

　　（1）鎮農業農村局負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）是否經過村組審核公示等。審查要點具體如下：

　　①核查申請人是否符合申請條件、擬建房用地是否符合省規定的面積標準。

　　②核查村級審查程序是否符合要求。

　　③核查擬用地建房是否符合《中山市個人自建住房規劃管理辦法》要求。

　　④綜合其他部門意見，提出審查意見。

　　（2）市自然資源局第一分局負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制等要求。審查要點具體如下：

　　①核查擬用地是否符合國土空間規劃（總體規劃、控制性詳細規劃、村莊規劃）要求，按《中山市人民政府關于印發中山市海岸線、河岸線退讓規劃管理辦法的通知》相關規定，結合《中山市城市規劃技術標準與準則》及《個人自建住房規劃管理相關辦法核查》。

　　②核查并確定擬用地規劃許可審批類別（鄉村建設或建設工程規劃許可）。

　　③核查擬用地是否占用農用地。涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后再核發《鄉村建設規劃許可證》，其中占用耕地（水田）的，還應落實耕地占補平衡。

　　④核查擬用地是否占用林地。符合國土空間規劃的，在辦理使用林地審核審批手續后可使用保護等級Ⅲ級及以下的保護林地，不得占用保護等級Ⅲ級以上的保護林地。

　　（四）申請頒發不動產權證書

　　申請人按規定備齊申請材料向市自然資源第一分局沙溪辦事點窗口申請頒發不動產權證書。

　　六、咨詢及投訴渠道

　　具體業務辦理及咨詢可到中山市沙溪鎮行政服務中心2樓辦證大廳農業農村局業務窗口，咨詢電話：0760-87793464。

　　七、附則

　　（一）本辦法由沙溪鎮人民政府農業農村局負責解釋。

　　（二）本辦法自2023年1月14日起施行，試行期三年。施行期間有關法律法規、政策依據發生變化，按最新法律法規規定執行。

　　附件：1.1中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　            　1.2中山市農村宅基地使用承諾書

            　　1.3土地權屬來源證明（樣本）

　　            1.4三方協議（樣本）

　　            1.5宅基地分配公示（樣本）

            　　1.6中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

            　　1.7中山市農村宅基地和建房現場審核（一到場）情況表

            　　1.8中山市農村宅基地建房驗線申請書

            　　1.9中山市農村宅基地竣工驗收申請書

            　　1.10中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

            　　2.1不動產權籍調查表

　            　2.2指界委托書

　            　2.3法定代表人（或負責人）身份證明書

　            　2.4沙溪鎮不動產權籍調查明細表

　            　3.地址變更證明

　　            4.棄權書

　　            5.村民會議紀要（樣板）

　　            6.1中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理申請表

　　            6.2中山市限額以下小型工程竣工驗收表