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政策文件：中山市人民政府關于印發中山市建設用地規劃條件管理辦法的通知

    我市制訂了規范性文件《中山市建設用地規劃條件管理辦法》，于2019年7月16日實施。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）相關要求，現就文件解讀如下：

    一、文件制訂背景說明

    為進一步加強和規范我市建設用地的規劃管理，提高依法行政水平，進一步明晰辦理建設用地規劃條件及辦理建設用地規劃條件變更的適用范圍，原市城鄉規劃局曾于2015年5月12日制定了《中山市城鄉規劃局建設用地規劃條件變更管理工作制度（試行）》。原市城鄉規劃局及原市國土資源局于2015年6月2日制定了《關于規范改變土地用途有關事項的通知》，并于2018年5月14日發布了《關于進一步規范改變土地用途有關事項的通知》。現為進一步加強建設用地規劃條件管理，規范建設用地規劃條件辦理程序，根據有關法律法規，整合上述文件內容，結合本市實際，制訂本辦法。本辦法明確了中山市行政區域內的國有出讓建設用地規劃條件的出具、變更的管理及監督檢查，并對變更規劃條件中的改變土地用途、調整容積率、調整建筑限高三種情形的適用范圍和辦理程序進行了明確。

    二、文件的主要內容

    本辦法共五章，分別為總則、出具規劃條件的管理及實施、變更規劃條件的管理及實施、監督檢查、附則。本辦法共二十六條。主要內容如下：

    第一章為總則，共五條。第一條說明本辦法制定的背景及相關依據。第二條明確了本辦法的適用范圍為中山市行政區域內的國有出讓建設用地。第三條明確了建設用地規劃條件提出的依據及建設用地規劃條件的作用。第四條明確了建設用地規劃條件的內容。第五條明確了申請辦理建設用地規劃條件包括出具和變更規劃條件兩種情形。

    第二章為出具規劃條件的管理及實施。第六條及第七條規定了擬出讓地塊的建設用地規劃條件應符合的要求。第八條明確了在城市規劃區范圍內尚未編制控制性詳細規劃或村莊規劃的地塊建設用地規劃條件需要報市國土空間規劃委員會審議的情況。第九條明確了建設用地規劃條件中強制性指標及指導性指標的要求。第十條明確了建設用地規劃條件的城市設計管控要求。第十一條明確了建設用地規劃條件中雨污分流的要求。

    第三章為變更規劃條件的管理及實施。第十二條及第十三條明確了不得變更規劃條件的情形。第十四條明確了可以申請變更規劃條件的情形。第十五條明確了土地使用權出讓合同沒有約定開發強度的處理原則。第十六條明確了本辦法所指的變更規劃條件包括改變土地用途、調整容積率及調整建筑限高三種情形。第十七條明確了改變土地用途的適用范圍和程序。第十八條明確了調整容積率的適用范圍和程序。第十九條明確了調整建筑限高的適用范圍和辦理程序。

    第四章為監督檢查。第二十條、第二十二條、第二十三條明確了市自然資源局對規劃條件出具及變更進行監督檢查的方式。第二十一條明確了市城管和執法局對違反規劃條件內容進行建設的查處要求。第二十四條明確了違法違規審批的責任。

    第五章為附則。第二十五條明確了本辦法施行過程中，如與國家、省新出臺的規定不一致的，從其規定。第二十六條明確了本辦法的施行日期及有效期。

    三、其他重點內容

    （一）明確了擬出讓地塊的建設用地規劃條件應符合的要求。為了避免出讓用地不具備單獨開發條件，本辦法要求擬出具規劃條件的建設用地具有單獨開發建設的條件，并對用地面積做出了規定。住宅用地單宗面積不得小于15畝且不超過210畝；工業、商業用地單宗面積不得小于10畝，屬增資擴產的工業用地不受最小面積限制。單宗用地面積達不到上述面積要求的，應當整合周邊用地后再出具規劃條件。宗地周邊已無合適用地可以整合的，需編制該宗用地的可行性規劃建筑設計方案，經專家評審同意后，結合控制性詳細規劃或村莊規劃確定的規劃指標出具規劃條件。

    （二）增加出具規劃條件中城市設計和雨污分流的要求。對市重點發展區域、重要交通節點及市確定的重點項目，要求出具規劃條件時將城市設計管控要求納入規劃條件。擬出具規劃條件的建設用地排水設施需落實雨污分流，與城市管網銜接，商業、住宅用地周邊未敷設市政污水管網的，或工業用地周邊未敷設市政污水管網且屬地鎮區政府未制定實施計劃的，不予出具規劃條件。

    （三）明確了公開出讓的國有建設用地或法律、法規、行政規章及政策文件等明確應當收回土地使用權的，土地使用權人不得申請辦理改變土地用途；公開出讓的商業（含商業辦公）、住宅（含商業住宅）、新型產業用地（M0）不得調整容積率、增加建筑密度、降低綠地率、減少基礎設施及公共服務設施、降低停車位設置要求、降低建筑退讓岸線要求。

    （四）明確了土地使用權出讓合同沒有約定開發強度的，容積率按1.5處理，綠地率、建筑密度、建筑高度按現行控制性詳細規劃指標處理。經過辦理合并、分割手續且沒有重新約定規劃條件的宗地，涉及多個土地使用權出讓合同的，應根據原出讓合同的約定容積率和相應的用地面積計算得出該宗用地的總計容建筑面積，總計容建筑面積與其用地面積的比值視為約定容積率。

    （五）明確了改變土地用途為商業的須由土地使用權人先行編制可行性研究報告，論證改變土地用途的可行性、必要性及合理性，并由鎮區政府組織專家評審會并出具專家評審意見。

    （六）明確了除海岸線和河岸線沿線、歷史文化街區、舊城風貌保護區及視線通廊等高度敏感區以外的國有出讓建設用地（個人自建住房用地除外），可由土地使用權人申請辦理調整建筑高度。