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政策解讀：中山火炬開發區建設用地配套公建設施管理辦法政策解讀

各有關單位：

　　《中山火炬開發區建設用地配套公建設施管理辦法》業經區黨工委、管委會審議通過，現印發給你們，請認真貫徹落實。執行過程中如遇問題，請徑與區財政局聯系，電話：85310137。

             中山火炬高技術產業開發區管理委員會

            2021年2月22日

中山火炬開發區建設用地配套公建設施管理辦法

第一章 總則

　　第一條 為規范中山火炬高技術產業開發區（以下簡稱：中山開發區）房地產開發項目建設用地配套公建設施的配置，適應中山開發區城市建設需要，保障社會公共需求，根據《中華人民共和國城鄉規劃法》、《企業國有資產法》、《關于配套城市公共設施和市政公用設施有關問題的通知》（中規通〔2005〕20號）、《關于加強市屬行政事業單位房地產物業出租管理實施方案》（中府〔2006〕48號）、《關于調整配套城市公共設施和市政公用設施有關問題的通知》（中規通〔2013〕8號）、《中山市建設用地配套公建設施規劃管理暫行辦法》（中規通〔2015〕72號）和《中山市建設用地配套公建設施規劃管理操作細則》（中規通〔2016〕70號）等有關文件規定，結合我區實際情況制定本管理辦法。

　　第二條 本辦法所稱配套公建設施為居住區配套公建設施，是指根據法律、法規、規章、我市有關城市管理要求，在居住區范圍內進行配套建設的，按照規定或土地出讓合同約定，應當移交政府部門所有的公共服務設施，包括教育設施、社區醫療衛生設施、文化體育設施、社區服務與行政管理設施、郵政及市政公用設施、商業服務設施以及約定建設的其他項目等（詳見《中山市建設用地配套公建設施規劃管理操作細則》（中規通〔2016〕70號）附表）。其中垃圾站、配電房、公共廁所、通訊基站等小區業主共同使用的部分不列入配套公建統計和移交范疇，物業管理用房、業委會管理用房不列入移交范疇。

　　第三條 中山火炬高技術產業開發區管理委員會（下稱：區管委會）指定中山火炬高技術產業開發區財政局（下稱：區財政局）作為配套公建設施的行政主管和接收單位，指定中山火炬城建集團有限公司（下稱：區城建公司）作為配套公建設施的承接、管理、運營單位。

　　第四條 配套公建設施的審核和接收實行聯席會議制度，并成立火炬開發區建設用地配套公建設施審核和接收工作小組（以下簡稱：配套公建工作小組），負責建設用地配套公建設施審核和接收的組織領導和溝通協調，配套公建工作小組辦公室設在區財政局，會議紀要由區財政局代章。（配套公建工作小組成員名單另文通知）

　　第五條 區財政局、區城建公司根據配套公建工作小組的會議紀要與項目建設單位簽訂《建設用地配套公建設施責任協議書》。

第二章 建設用地配套公建設施審核和接收

　　第六條 為提高配套公建設施配置的合理性、可實施性，在規劃編制上需定期根據區各行政使用單位的需求意見，對控制性詳細規劃中的建設用地配套公建設施進行評估，提出優化開發區布局的建議并逐步落實到控制性詳細規劃。

　　第七條 項目建設單位在向中山市自然資源局火炬開發區分局（下稱：區自然分局）申請項目建設工程規劃許可證時，需同時提交與區財政局、區城建公司簽訂的《建設用地配套公建設施責任協議書》，區自然資源分局依據該協議書核準公建補償面積，將協議中的配套公建用地面積和建筑面積分別列入《中山火炬開發區配套公建補償面積通知書》中的配套公建面積。

　　第八條 對于建設項目規劃條件中已明確配套公建設施類別、建筑面積、具體位置的設施，配套公建設施建設方案由區財政局、區城建公司、區自然資源分局及相關功能主管單位進行初步審核；對于建設項目規劃條件中未明確配套公建設施類別、建筑面積、具體位置的設施，配套公建設施建設方案由區財政局、區城建公司、區自然資源分局進行初步審核。對于已簽訂《建設用地配套公建設施責任協議書》且提出移交申請的配套公建設施由區財政局、區城建公司及相關職能部門進行現場驗收。初步審核和現場驗收通過后由區財政局召集召開配套公建工作小組會議。

　　第九條 《中山市建設用地配套公建設施規劃管理暫行辦法》（中規通〔2015〕72號）實施前出讓的土地，如因面積較小，無法合理配置配套公建設施的地塊（規劃部門確定標準），根據實際情況由規劃部門進行匯總，由區管委會上報市政府批準采用統一異地配建方式。《中山市建設用地配套公建設施規劃管理暫行辦法》（中規通〔2015〕72號）實施后出讓的土地，建設單位須按規劃條件配套建設，不可異地配建或使用住宅、商鋪抵繳。

　　第十條 建設用地配套公建設施基本（通用）標準

　　（一） 一樓優先原則：配套公建設施應配置在建筑物的一樓，如因實際情況不能全部配置在一樓的，應就近一樓進行配置（除車位外，不可配置在地下層）；

　　（二） 連片原則：配套公建設施應配置在同一樓層，如因實際情況實在不能全部配置在同一樓層的，應上下層連片、并在上下樓層配置獨立樓梯通道；

　　（三） 交通便利原則：配套公建設施需配置在靠近小區出入口位置，或者能直接連接、靠近市政道路、并方便車輛停放；

　　（四）擬接收配套公建設施的具體項目類型參照中山市城區的做法，盡量不接收住宅為宜；

　　(五）停車場項目在移交時，應達到相關職能部門的驗收標準，保證設施移交后可實現停車場的基本使用功能。

　　(六）獨棟配套公建設施層高的建設標準：（一）首層層高不能低于5米；（二）標準層層高不能低于3.9米（非獨棟配套公建設施可參照執行）。

　　第十一條 配套公建設施的移交和接收應當達到以下條件和裝修標準

　　（一）配套公建設施建設項目符合規劃部門審定的項目規劃總平面圖的各項要求；

　　（二）配套公建設施各專業工程按圖施工，施工質量達到國家、省、市相關技術標準、規范、規定的要求；

　　（三）分期建設的開發項目，按規劃實施序列要求，相關的配套公建設施建設到位，滿足獨立使用功能和管理需要；

　　（四）有配套公建設施建設施工單位簽署的工程保修書；

　　（五）建設項目竣工驗收合格，取得中山市建設工程竣工驗收備案登記證；

　　（六）建設項目要求完善通往該項目的道路、綠化、給排水管和強弱電鋪設；

　　（七）配套公建設施建筑物內墻身及天花需抹灰批蕩，門、窗應零配件裝配齊全；

　　（八）配套公建設施建筑物內應根據面積及使用功能配套相應的洗手間，并具備排污排水條件；

　　（九）配套公建設施梯間、天面及陽臺必須安裝牢固的護欄；

　　（十）符合法律法規規定的其他使用條件。

　　第十二條 對于已簽訂《建設用地配套公建設施建設責任協議書》的建設項目，在項目達到竣工條件驗收合格并經過配套公建工作小組審議同意接收后，建設單位與區財政局、區城建公司簽訂《建設用地配套公建設施產權移交認定協議書》。所有建設項目取得中山市建設工程竣工驗收備案登記證后，建設單位應向市自然資源局申請對配套公建進行初始確權，并在《建設用地配套公建設施產權移交認定協議書》或《建設用地配套公建設施責任協議書》約定時間內將配套公建設施產權辦至區財政局名下。

　　第十三條 配套公建設施的物業管理費標準由建設單位與配套公建設施產權單位、運營單位溝通達成一致意見后，呈配套公建工作小組審定。

第三章 建設用地配套公建設施的使用和經營管理

　　第十四條 區財政局接收配套公建設施后，全部同步移交區城建公司管理，并通知相關職能部門，相關職能部門根據實際需要，通過配套公建工作小組會議對配套公建設施提出申請調劑使用。如果相關職能部門不提出調劑申請，即由城建公司制定合理的出租方案，對已接收的配套公建設施進行對外出租經營管理。

　　第十五條 配套公建設施按照相關審批程序同意調劑后，申請單位需與區財政局和區城建公司簽訂《配套公建設施交接確認書》，自簽署之日起，由申請單位行使配套公建設施的使用權及管理權，申請單位負責配套公建設施日常監管、維護維修、群眾解釋和公示等工作，并承擔經濟、安全、法律等責任。

　　第十六條 為明確與經營單位的委托權責，區財政局與經營單位簽訂《公建物業經營管理委托合同》并根據實際情況明確委托事項，委托管理相關費用標準、支付方式及管理方式，委托期限，雙方權責等內容。

　　第十七條 經營單位應建立和完善配套公建設施租賃和經營管理制度，明確具體部門、人員負責配套公建設施出租管理工作，建立配套公建設施管理臺賬，加強對出租配套公建設施的跟蹤管理，規范出租行為。

　　第十八條 經營單位應建立完善的配套公建設施檔案管理制度，妥善保管權證文件，及時對相關的招租方案、租賃合同、承租人資料等進行歸檔保存。

　　第十九條 經營單位應對配套公建設施進行日常巡查、維護，要求做到熟悉轄區的概況，檢查防火設施是否齊備有效，掌握消防安全設施設備情況，察看外觀、外墻情況，檢查滲漏、堵塞情況，屬保修期內的由建設單位維護，保修期外已出租的則由承租方負責維護，保修期外空置物業由管理運營單位負責維護，所產生的費用在配套公建設施經營收入中支出。

　　第二十條 出租配套公建設施采用公開競價、招投標等公開招租方式確定承租方，并應當堅持公開、公平、公正的原則，自覺遵守國家法律、法規和政策的相關規定，接受監督。

　　第二十一條 堅持經濟效益與社會效益相結合的原則，要充分發揮配套公建設施存量資源優勢，有效帶動區域轉型升級，并切實履行社會責任。

　　第二十二條 配套公建設施運用信息化管理平臺進行管理，配套公建工作小組各成員單位根據日常業務及系統操作模塊，落實專項信息操作員（由專項工作領導指定具體人員），負責專項業務的數據錄入、更新和管理，確保系統數據的及時性、準確性和完整性，同時對系統及數據的安全性負責。

　　第二十三條 區財政局應定期或不定期對經營管理使用單位的經營管理使用情況，收入上繳等行為進行監督檢查，監督經營管理使用單位不斷提高和規范委托配套公建設施的租賃管理情況，對違規操作有權予以糾正或取締，情節嚴重的，有權追究相關責任。

第四章 其他事項

　　第二十四條 下列事項由配套公建工作小組審核后報區管委會審批

　　（一）可能危及公共安全，影響公共衛生和社會秩序等，造成社會影響的；

　　（二）在租賃合同期內，承租方提出延長租期、減免租金、改變租賃用途、其他有重大影響的變更；

　　（三）配套公建設施涉及改建、擴建、“三舊”改造的；

　　（四）不適宜采用公開招租方式的配套公建設施項目；

　　（五）單次出租期限超過15年的（不含15年）；

　　（六）因長期閑置不用或其他原因需要處置變賣的配套公建設施；

　　（七）需要區管委會審批的其他事項。

　　第二十五條 本辦法由區財政局、區自然資源分局負責解釋，從發文之日起實施，有效期1年，原《中山火炬開發區公建配套設施管理辦法》（中開管辦〔2014〕40號）文件同時廢止。