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政策解讀：關于《東鳳鎮農村宅基地和建房管理規定》的政策解讀

【圖解】東鳳鎮農村宅基地和建房審批工作辦理流程圖

各部門、單位，各村（社區）：

　　為加強村民住宅建設管理，促進節約集約用地，保護農民合法權益，推進美麗鄉村建設和鄉村振興戰略實施，結合我鎮實際，制定了《東鳳鎮農村宅基地和建房管理規定》，現印發給你們，請遵照執行。

中山市東鳳鎮人民政府

2023年3月31日     

　　

東鳳鎮農村宅基地和建房管理規定

　　第一條 為加強村民住宅建設管理，促進節約集約用地，保護農民合法權益，加快鄉村振興戰略實施，推進美麗鄉村建設，根據《中華人民共和國土地管理法》《中央農村工作領導小組辦公室 農業農村部關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（中農發〔2019〕11號）、《農業農村部自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）》（中農農函〔2020〕117號）等有關法律法規及政策文件的規定，結合我鎮農村實際，制定本規定。

　　第二條  本鎮行政區域內農村村民住宅建設用地分配、建設、使用、流轉、宅基地違法用地查處及其管理適用本規定。

　　本規定所稱宅基地，是指農村村民用于建造住宅及附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。

　　本規定所稱農村村民，是指我鎮農村集體經濟組織成員。

　　第三條  農村宅基地的管理和使用應當遵循規劃先行、一戶一宅、集約節約、標準控制、依法審批的原則。農村村民住宅用地分配和建設應當符合鄉鎮土地利用總體規劃、村莊規劃，符合建設用地和有建設用地指標才能申請宅基地分配。

　　第四條  按照村審查、鎮審批的原則，各農村集體經濟組織、村民委員會是轄區內農村宅基地管理的具體責任人，要切實履行主體職責，確保轄區農村宅基地管理各項工作落實到位。

　　第五條 農村村民申請宅基地建房必須符合以下條件之一：

　　1.戶內無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2.因結婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3.符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，且沒有宅基地，并經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　　4.因發生或防御自然災害，現住房影響鎮街、村建設規劃，需要搬遷安置的；

　　5.法律法規規定及經市人民政府認定的其他情形。

　　第六條  “一戶一宅”的認定：

　　1.夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2.有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

　　3.離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的，經過本集體經濟組織民主程序同意的可為一戶；

　　4.“一宅”是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。

　　在審核農村村民申請資格時，結合村民自治章程和股份社章程規定，進行上述標準認定，不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村村民建房的分戶標準。

　　第七條  農村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：

　　1.不符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求的；

　　2.申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的；

　　3.將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　4.原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5.所申請的宅基地存在權屬爭議的。

　　第八條  堅持最嚴格耕地保護制度，嚴格落實土地用途管制，堅持農地農用，嚴禁村民住宅用地占用農用地，必須在飲用水源保護區、各類自然保護地控制線范圍之外，嚴禁占用河道管理范圍內及河湖藍線范圍內用地。

　　第九條  依法保障村民宅基地分配資格權和房屋財產權等合法權益，嚴禁非法買賣宅基地，嚴禁借流轉之名違法違規圈占宅基地。

　　第十條  農村村民一戶只能擁有一處宅基地。新批準村民住宅用地每戶面積控制在120平方米以內，建筑總面積不超過350平方米，建筑層數不超過3.5層，首層不高于4.5米，其余每層不高于3.5米，總高不超過15米。

　　對于村民已有證的原有宅基地住宅的翻建、改拆建參照新批準的標準執行。

　　第十一條  按照“村民申請、村級審查、鎮級審批”模式，優化宅基地用地審批辦理流程，具體審批辦理流程詳見附件《東鳳鎮農村宅基地和建房審批工作指引》。

　　第十二條  各村（社區）應當結合本地實際情況，合法合規開展閑置宅基地整治，整治出來的土地優先用于滿足符合宅基地分配條件村民宅基地用地的需求；鼓勵、引導有條件的村社實行宅基地有償退出，盤活閑置宅基地。

　　第十三條  宅基地使用權人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織申請退出，由農村集體經濟組織報經原審批機關批準后收回宅基地使用權，注銷土地使用證和房屋所有權證（不動產權證）。

　　第十四條  有下列情形之一的，報經原審批機關批準，農村集體經濟組織可以收回宅基地使用權：

　?。ㄒ唬┕苍O施和公益事業建設需要的；

　?。ǘ┎话凑张鷾实挠猛臼褂谜氐?；

　?。ㄈ╅e置或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的；

　?。ㄋ模┮虺蜂N、遷移等原因而停止使用宅基地的；

　?。ㄎ澹┱厥褂脵嗳怂劳?，無人繼承和無人接受遺贈宅基地地上房屋的；

　?。┡鷾十愔沸陆ǖ脑?；

　?。ㄆ撸┢渌婪☉斒栈氐那樾?。

　　屬于情形（一）收回宅基地使用權的，應當依法依規給予適當補償。

　　第十五條  農村集體經濟組織應建立宅基地管理臺賬，對儲備宅基地做好管理并及時報鎮街備案。

　　第十六條  宅基地使用權被收回的，應按規定辦理注銷登記。

　　第十七條 農村集體經濟組織、村民委員會在鎮政府的指導下認真執行農村宅基地管理規定，將宅基地分配和申請審核情況作為村務公開的重點事項；開展宅基地資格認定，審查村民宅基地申請，制定宅基地分配方案，做好宅基地收回管理工作；負責本轄區內農村宅基地權屬糾紛調處工作，及時有效化解矛盾；指導村民依法用地建房，及時發現和制止違法用地建設行為，并向鎮一級報告。

　　第十八條   從事宅基地管理的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第十九條  未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，按照《中華人民共和國土地管理法》《廣東省人民政府關于農村村民非法占用土地建住宅行政執法權的公告》（粵府函〔2020〕84號)的有關規定責令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　 本規定于2023年4月1日起實施，試行3年。《東鳳鎮農村宅基地和建房管理規定（試行）》［東鳳府規字〔2022〕1號（東鳳府〔2022〕9號）］同時廢止。

　　附件：東鳳鎮農村宅基地和建房審批指引