各鎮區物價所（站）、建設所、城管辦，各物業管理企業：
　　為規范我市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，經市政府同意，現將《中山市物業服務收費管理辦法》印發給你們，請遵照執行。
　　附件：《中山市物業服務收費管理辦法》

中山市物價局
中山市建設局
二○○五年四月二十二日

中山市物業服務收費管理辦法

　　根據省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》精神，結合我市實際，制定以下實施辦法。
　　第一條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
　　第二條　政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　第三條　市價格主管部門會同市建設主管部門負責我市轄區范圍內的物業服務收費的監督管理工作。
　　第四條　物業服務收費應當遵循合理、公開、誠信以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第五條　物業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。住宅（含高層住宅，下同）物業服務收費列入政府指導價管理范疇，別墅、商鋪、辦公用房、廠房等其他物業服務收費實行市場調節價。
　　第六條　物業服務收費實行政府指導價的，由市價格主管部門會同市建設主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定住宅物業服務收費的基準價及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
　　實行市場調節價的物業服務收費，由業主委員會或業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　第七條　業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第八條　開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當按有關規定約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容,涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
　　第九條　物業服務費按總建筑面積計算。已辦理房產證的，按照證書所列的套內建筑面積與分攤的共有建筑面積之和進行計費。未辦理房產證的，以物業買售合同中建筑面積為準，另有約定除外。
　　第十條　物業服務成本或物業服務支出構成包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費。
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護及能源費用。包含公共水、電費用的支出，高層住宅還包含電梯電費、二次供水加壓費用及加壓設備維修保養費。梯燈電費不計入成本，按實分攤。
　　3、清潔衛生費用；
　　4、綠化養護費用；
　　5、治安防范費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主同意的其它費用。
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　第十一條　開發建設單位或未取得物業管理資質的企業，不得向業主收取物業管理費。
　　第十二條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
　　已出售的物業，自交付業主之日起，物業管理企業可向業主收取全額管理費用。
　　第十三條　物業管理企業向業主、使用人預收物業服務費，除業主、使用人自愿外，最多預收三個月的費用。
　　第十四條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。
　　第十五條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　第十六條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第十七條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　第十八條　物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
　　第十九條　物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　第二十條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　第二十一條　物業管理企業對房屋裝修問題要遵守如下規定：
　　1、裝修押金。業主或使用人自聘裝修物業的，物業管理企業可向每戶業主或使用人收取不高于2000元的裝修押金。裝修完畢后，沒有發現損害房屋結構、外貌和公共部位以及其他違反規定行為的，物業管理企業應把裝修押金退回業主或使用人。
　　2、裝修證件工本費。由業主與物業管理企業約定，以書面形式明確。
　　3、裝修垃圾清理費。因裝修產生的垃圾由業主按規定的期限負責清運；業主委托物業管理企業清運的，清運費標準由業主和物業管理企業協商確定。
　　除上述費用外，物業管理企業不得收取裝修審圖費、電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關的其他費用。
　　第二十二條　物業管理企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括辦證費在內的任何費用。
　　第二十三條　住宅小區內已售出的汽車位（或汽車庫），其車位管理費按優質優價的原則制定，一級服務收費不超過每輛每月40元，以下每降一個等級差價為5元。已售出的摩托車位，其車位管理費（每輛每月）最高不超過5元。月租車位的收費方法則繼續按照《中山市機動車停放服務收費管理規定》（中價〔2002〕65號）執行，物業管理企業不得對月租車位額外收取車位管理費。
　　第二十四條　列入政府指導價范疇的物業管理收費項目，物業管理企業可通過網上備案或攜帶相關的資料到市價格主管部門備案，備案資料包括：
　　1、市建設主管部門核發的《物業管理資質證書》復印件。
　　2、市工商行政管理局頒發的營業執照復印件。
　　3、住宅小區的綜合驗收報告或單位工程竣工驗收證明書復印件。
　　4、填報市價格主管部門印制的《物業管理服務收費情況表》并附一份書面簡述材料。
　　5、物業管理前期協議合同文本復印件。
　　第二十五條　市價格主管部門根據第二十四條所列材料對物業管理企業相關的收費項目進行備案，監制明碼標價牌。物業管理企業要在小區顯眼處樹立公示牌，接受社會的監督。
　　第二十六條　物業管理企業若違背誠信原則，交樓后與業主簽訂的物業服務合同所規定的服務項目、內容、標準與銷售時簽訂的物業管理前期協議不一致，物業管理企業與業主經過協商不能達成共識的，市價格主管部門不作備案。對同一物業區域內相同的物業，禁止價格歧視，物業管理企業不得區分業主身份實行不同的收費標準。
　　第二十七條　物業管理企業已接受業主委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
　　第二十八條　市價格主管部門會同市建設主管部門加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由市價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
　　第二十九條　以前經市價格主管部門核準收費標準的住宅小區，在業主委員會成立前，可仍按市價格主管部門核準的收費標準執行。已成立業主委員會的住宅小區，物業管理企業可參照政府指導價與業主委員會約定收費標準經業主大會通過后執行。
　　第三十條　本辦法由市物價局負責解釋。
　　本辦法自2005年6月1日起施行。《中山市城鎮住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》（中府〔1997〕96號）同時廢止，過去的有關規定與本辦法不符的，以本辦法為準。