政策文件： 《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）的通知》

 

我市出臺了《中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）》（中府〔2018〕57號），于2018年7月13日起實施。根據(jù)《中山市行政機關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》（中府〔2015〕14號）的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、政策出臺背景說明

根據(jù)國家和省有關(guān)政策，為配合《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》的實施，進(jìn)一步明晰舊廠房改造的基本流程和各類鼓勵政策措施，結(jié)合周邊城市做法和社會企業(yè)、鎮(zhèn)區(qū)意見，出臺《中山市舊廠房全面改造實施細(xì)則（試行）》（以下簡稱《舊廠房細(xì)則》）。

二、文件主要內(nèi)容

本《舊廠房細(xì)則》主要由五部分構(gòu)成：

第一部分為總則，闡述了舊廠房改造的政策目的、依據(jù)，舊廠房的概念釋義，改造基本原則等。

第二部分為一般規(guī)定，明確舊廠房改造實施方式、基本流程、公益性用地移交責(zé)任，以及土規(guī)不符時的解決途徑等。

第三部分為改造類型與相應(yīng)政策，主要包括改造類型的分類以及相應(yīng)享受的鼓勵政策，具體分為“工改工”、“工改商”、“工改住”等三類，結(jié)合我市正在研究制定的新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的情況，明確工業(yè)用地改變?yōu)樾滦彤a(chǎn)業(yè)用地（M0）的，要按照我市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四部分為監(jiān)督管理，明確了改造實施主體應(yīng)遵守的規(guī)定，以及市相關(guān)部門和各鎮(zhèn)區(qū)對舊廠房改造項目涉及獎補資金、土地收益補償資金的監(jiān)管和撥付要求等，禁止任何單位和個人克扣和截留。

第五部分為附則，要求各鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)結(jié)合自身財力制定出臺相關(guān)配套鼓勵政策措施和操作規(guī)范，明確政策解釋主體及施行日期等。

三、相關(guān)說明

本《舊廠房細(xì)則》有關(guān)政策措施說明如下：

（一）舊廠房改造主要旨在鼓勵原產(chǎn)權(quán)人或集體經(jīng)濟(jì)組織對其集體所有的廠房實施改造，較舊村莊、舊城鎮(zhèn)改造，流程相對簡單，一般包括向鎮(zhèn)區(qū)申報納入項目預(yù)備庫和年度實施計劃；向鎮(zhèn)區(qū)申報項目改造方案；按基本建設(shè)程序申辦報建手續(xù)并實施。但是，明確涉及調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃的，應(yīng)向市規(guī)劃部門或?qū)俚劓?zhèn)區(qū)申請調(diào)整控制性詳細(xì)規(guī)劃，或申報改造項目規(guī)劃方案由鎮(zhèn)區(qū)編制改造單元規(guī)劃按程序報批，經(jīng)批準(zhǔn)后覆蓋原控制性詳細(xì)規(guī)劃后方可實施；申請調(diào)整容積率、改變土地用途等土地使用條件的，應(yīng)按規(guī)定辦理有關(guān)報批手續(xù)；需完善用地手續(xù)的，應(yīng)在鎮(zhèn)區(qū)組織指導(dǎo)下編制項目改造方案，申辦報建前應(yīng)完善相應(yīng)的用地手續(xù)。此外，對符合財政獎補條件的，應(yīng)按有關(guān)操作指引進(jìn)行申報。

（二）本《舊廠房細(xì)則》分類梳理了舊廠房各類改造的政策措施，重點在于鼓勵“工改工”，具體包括：

1.對納入土地利用總體規(guī)劃復(fù)墾區(qū)的，經(jīng)報省批準(zhǔn)，可優(yōu)先使用省建設(shè)用地周轉(zhuǎn)規(guī)模，或者由鎮(zhèn)區(qū)“先承諾后審批”方式解決。

2.對用地達(dá)到10畝及以上、建筑容積率達(dá)到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)，由市財政通過鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎勵。該條措施較原政策，將享受獎勵的面積數(shù)從15畝降為10畝，并將原政策容積率超過1.5的部分面積才獎勵，改為達(dá)到容積率1.5的全部面積均獎勵；

3.對原廠房年代較新、結(jié)構(gòu)完好，擴(kuò)產(chǎn)需要、符合規(guī)劃、結(jié)構(gòu)安全的，加建新建筑，只要整宗地達(dá)到1.5的，對加建部分獎勵200元/平方米；

4.改造后用于興辦先進(jìn)制造業(yè)、科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的，經(jīng)市經(jīng)信部門出具認(rèn)定意見，獎勵標(biāo)準(zhǔn)再提高20%，單個項目最高獎勵1000萬元；并明確對規(guī)模較大的改造項目，各鎮(zhèn)區(qū)可以在市財政1000萬封頂?shù)幕A(chǔ)上再行獎勵；

5.項目竣工后，允許土地使用權(quán)人按工業(yè)用地法定最高使用年限（50年）變更出讓終止日期，按市場價補繳相應(yīng)的土地價款；

6.允許土地使用權(quán)人將高標(biāo)準(zhǔn)廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓；

7.鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進(jìn)的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財政通過預(yù)算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎補，連續(xù)獎補三年；

8.村集體工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；

9.村集體工業(yè)廠房由承租人作實施主體改造的，要求鎮(zhèn)區(qū)應(yīng)指導(dǎo)村集體與承租人延長租賃期限；

10.對需要融資進(jìn)行改造的實施主體，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)給予一定的融資貸款貼息扶持；

11.對未完善用地手續(xù)（未辦理土地使用權(quán)證）的土地權(quán)利人經(jīng)完善歷史征地手續(xù)，或者集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，通過“三舊”改造，可采用協(xié)議出讓方式供地，辦理不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證手續(xù)。

對上述涉及鎮(zhèn)區(qū)事權(quán)的，明確支持和鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)結(jié)合自身財力制定出臺相關(guān)配套鼓勵政策措施。

（三）對集體經(jīng)濟(jì)組織舊廠房改造的，為支持集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展，制定了相應(yīng)的優(yōu)惠政策，如：

1.對其申請將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地后，自行改造或與有關(guān)市場主體改造為工業(yè)或商業(yè)項目的，可通過協(xié)議方式供地，土地出讓價款按市場評估價的40%計收；

2.對集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地通過自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，自行搬（拆）遷整理土地后，交由政府組織公開出讓用于引入工業(yè)項目的，按出讓成交價款的60%補償該集體經(jīng)濟(jì)組織；

3.對鎮(zhèn)區(qū)與集體經(jīng)濟(jì)組織共同改造或集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造建成的工業(yè)項目，所引進(jìn)的企業(yè)，從簽訂相關(guān)物業(yè)租約或購買合同第二年起，按其貢獻(xiàn)由市財政通過預(yù)算作專項獎補或轉(zhuǎn)移支付給鎮(zhèn)區(qū)，由鎮(zhèn)區(qū)對實施主體進(jìn)行獎補，連續(xù)獎補三年；

4.集體經(jīng)濟(jì)組織工業(yè)廠房實施改造的，鼓勵鎮(zhèn)區(qū)根據(jù)自身財力在改造期內(nèi)給予村集體一定的租金補助；

5.對集體經(jīng)濟(jì)組織工業(yè)廠房，規(guī)劃為住宅用途的，集體經(jīng)濟(jì)組織將其集體建設(shè)用地自愿申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，并自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓的，可按出讓時容積率2.5及以下部分的出讓成交價款的50%補償該集體經(jīng)濟(jì)組織。

（四）對村集體經(jīng)濟(jì)組織舊廠房改造項目，鼓勵各鎮(zhèn)區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織結(jié)合自身實際，可以與舊村莊改造統(tǒng)籌考慮，做好規(guī)劃和協(xié)調(diào)，合理規(guī)劃項目范圍及改造分期安排，結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，鼓勵探索統(tǒng)籌采用工業(yè)、商業(yè)及配套住宅、公共設(shè)施等用途綜合使用，綜合運用轉(zhuǎn)為國有用地和保留集體用地，采用土地使用權(quán)出讓、劃撥、先租后讓（出租）等不同方式，通過綜合施策更好地推進(jìn)項目實施。