火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、區辦事處，市各有關單位：  

現將《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市“三舊”改造工作領導小組辦公室反映。
 
   

         中山市人民政府  

         2018年7月13日
 
   
 

中山市“三舊”改造實施辦法（試行）

第一章　總　則
   

第一條　為促進土地節約集約利用，推動產業升級，完善城市功能，規范“三舊”改造活動，根據有關法律、法規及國家和省有關政策規定，結合我市實際，制定本辦法。  

第二條　“三舊”改造，是指對舊城鎮、舊廠房、舊村莊用地上蓋建筑物實施拆除重建、綜合整治、局部改擴建、歷史建筑修繕等活動。  

“三舊”改造分為全面改造和微改造兩種類型。  

第三條　“三舊”改造遵循政府引導、規劃統籌、市場運作、利益共享、分類實施、有序推進的原則，保障經濟社會高質量可持續發展。  

第四條　“三舊”改造應當堅持以人為本、公益優先，推動傳統產業優化升級，提升產業創新發展空間，保護傳承歷史文化遺存和城市特色風貌。  

第五條　“三舊”改造可以由各鎮政府（區管委會、辦事處，以下簡稱“鎮區”）、土地權利人或者其他符合規定的主體申報、實施。  

鼓勵有品牌、有資金實力、有開發經驗和講誠信的企業參與、申報和實施“三舊”改造。  

第六條　“三舊”改造用地應當符合省標圖入庫要求：  

（一）在2009年12月31日之前影像圖上顯示已建有上蓋建筑物，且上蓋建筑物投影面積占改造用地面積的比例不小于30%；  

（二）符合土地利用總體規劃；  

（三）2009年第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀變更調查認定為建設用地。  

下列特殊情形可視為符合前款（一）（二）（三）項要求：  

（一）2009年12月31日之前上蓋建筑物投影面積占改造用地面積不足30%比例，但符合建設用地規劃許可、供地文書等載明的規劃條件的；或者土地權利人申請縮減入庫用地面積達到30%比例要求按“三舊”用地處理、未入庫部分按非“三舊”用地處理的；  

（二）擬改造用地土地利用總體規劃為非建設用地，但經證明屬生態修復性質的；  

（三）2009年第二次全國土地調查認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日之前已建設使用且符合土地利用總體規劃和上蓋建筑物占比的。  

第七條　“三舊”改造項目除符合第六條要求外，還應滿足以下基本條件：  

（一）項目用地符合城市總體規劃、控制性詳細規劃及各相關專項規劃；  

（二）項目符合產業發展規劃及環境保護要求；  

（三）土地權屬清晰、無爭議；  

（四）省規定的其他條件。  

第八條  “三舊”改造項目按照以下方式供地：  

（一）應當采取招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓的情形：  

1．由政府主導改造的項目；  

2．以工業、倉儲及公共服務設施用地為主要用途，改造為住宅用途的項目。  

（二）除第（一）項以外的其他情形，均可以采取協議方式出讓，包括：  

1．舊村莊、舊城鎮改造中，通過簽訂搬遷補償協議或合作協議轉移房地產權益的項目；  

2．舊廠房改造中，集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地后，改造為工業或商業用途的項目；  

3．未完善用地手續的歷史用地，經完善土地征收手續后改造為工業或商業用途的項目；  

4．難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地（簡稱“三地”）。  

第二章　規劃與計劃  

第九條　“三舊”改造應當以“三舊”改造專項規劃為引導，以改造項目為基本單位，以改造單元進行規劃統籌，以改造單元規劃為確定各項規劃指標、調整控制性詳細規劃的依據；通過建立項目預備庫、制訂年度實施計劃進行計劃管理、有序推進實施；通過組織編制項目改造方案指導項目用地報批、供應及后續監管等。  

第十條　“三舊”改造專項規劃依據土地利用總體規劃、城市總體規劃及各相關專項規劃編制，主要包括改造區域、改造目標、功能定位、用地布局、配套設施布局、道路網絡構成、公共空間規劃、歷史文化遺存保護、自然生態資源保護、總體實施時序及鼓勵優先改造時序等內容。其中，歷史文化遺存包括歷史文化街區、歷史文化名村、不可移動文物、歷史建筑、古樹名木和具有歷史價值的舊建筑、古村落和工業遺產等。  

“三舊”改造專項規劃指導改造單元的劃定、改造單元規劃的編制。  

第十一條　石岐區、東區、西區、南區、五桂山范圍的“三舊”改造專項規劃由市規劃部門負責組織編制；其他鎮區由屬地鎮區組織編制，經市城鄉規劃部門審查后，報市政府批準。市城鄉規劃部門負責統籌“三舊”改造專項規劃成果，抄送省主管部門備案。  

第十二條　改造單元應當依據“三舊”改造專項規劃，結合市政道路、河流等要素及產權邊界等因素進行劃定，符合以下要求：  

（一）基礎設施和公共服務設施相對完整；  

（二）形狀較規整、四至界線相對平直、整體相對連片成片；  

（三）符合相關技術規范要求。  

一個改造單元可以包括一種或兩種改造類型；也可以包括一個或若干個改造項目。除工業改造項目外，以改造單元進行規劃統籌的面積范圍應當不小于100畝。  

第十三條　改造單元規劃應當依據其編制指引進行編制，包括以下內容：  

（一）改造具體范圍、改造目標、功能定位、用地布局、改造類型、開發建設指標；  

（二）與城市總體規劃、“三舊”改造專項規劃及控制性詳細規劃的銜接說明；  

（三）基礎設施、公共服務設施布局；  

（四）產業方向及其布局；  

（五）城市設計專項研究報告；  

（六）分期實施安排；  

（七）涉及歷史文化遺存的，應當編制歷史文化保護專項研究報告；  

（八）控制性詳細規劃未覆蓋或對控制性詳細規劃的強制性內容作出調整的，應當提供完善公共服務設施、交通影響評價及改造項目經濟評估等專項研究報告；  

（九）改造單元涉及片區的控制性詳細規劃調整啟動論證報告；  

（十）其他需要明確的內容。  

第十四條　改造單元規劃應當重點控制開發建設總量，不得超過按照《“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定》（附件2）計算確定的數額。  

第十五條　改造單元規劃由各鎮區組織編制并征求相關利害人意見，由市城鄉規劃部門組織部門聯審、專家評審后，作為相應控制性詳細規劃調整啟動論證報告報市政府批準。經批準后，完善控制性詳細規劃調整的后續程序，覆蓋原控制性詳細規劃。  

改造單元規劃編制前，各鎮區可將改造單元劃定和有關意向方案報市城鄉規劃部門，由市城鄉規劃部門提供指導意見。  

第十六條　各鎮區應加強“三舊”改造計劃管理，建立項目預備庫和制訂年度實施計劃：  

（一）項目預備庫。各鎮區應當根據轄區土地利用情況、重點改造區域等，定期組織其相關職能部門和社區、集體經濟組織以及其他符合規定的主體，結合改造意愿，對轄區內各類需要改造的項目進行匯總、篩選，經公開征求意見程序后，統籌形成項目預備庫。  

（二）年度實施計劃。各鎮區應當結合改造單元規劃的編制、審批情況，以及直接按照控制性詳細規劃申報改造的項目情況，將已納入項目預備庫且年內具備動工條件的改造項目，及時納入年度實施計劃。  

各鎮區項目預備庫和年度實施計劃應當在政府網站向社會公布，并報市“三舊”辦備案。  

第十七條　項目改造方案依據控制性詳細規劃編制，主要包括改造地塊的基本情況、項目實施主體、規劃條件情況、土地利用現狀情況、補償安置情況、供地方式和計劃、改造進度安排、改造預期效果等內容。  

項目改造方案由鎮區組織實施主體編制，經市“三舊”辦組織審核后，報市政府批準。  

“三舊”改造項目應當依據經批準的項目改造方案實施；憑項目改造方案批復文件享受相關優惠政策。
   

第三章　改造項目的實施  

第一節　全面改造

第十八條　全面改造是指通過對“三舊”用地上蓋建筑物進行全部拆除并按照規劃用途予以重建的改造活動。  

第十九條　全面改造可以按以下兩種方式實施：  

（一）權利人自行改造，包括以下情形：  

1．改造項目范圍內單一權利人對其用地實施改造；  

2．改造項目范圍內全部權利人將房地產權益轉移到某一權利主體后由其實施改造。  

（二）政府主導改造，即由政府通過征收、收回等方式對改造項目范圍內用地進行整合，并通過公開出讓方式確定土地使用權人實施改造。  

第二十條　房地產權益轉移可以通過以下途徑實現：  

（一）通過簽訂搬遷補償協議或合作協議；  

（二）通過收購合并歸宗或作價入股（需承諾舊建筑拆除后投資開發進度達到25%前股權不變更）。  

房地產權益轉移兼有上述兩種實現方式的，按第（一）種方式處理。  

第二十一條　轉移房地產權益所簽訂的搬遷補償協議，應當遵循公平公正、有償合理原則，約定以下內容：  

（一）補償方式、補償金額和支付期限；  

（二）安置房的面積、地點和登記價格及交付標準；  

（三）搬遷期限、搬遷過渡方案和過渡期限；  

（四）房地產的權利、義務和責任的承受主體；  

（五）辦理注銷登記及有關公證手續等責任分工約定；  

（六）協議生效的時間和條件；  

（七）其他需要明確的內容。  

第二十二條　通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施改造的，申報主體應當先行開展改造意愿調查，達到以下條件：  

（一）改造項目范圍內用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬于共有的取得全體權利人同意；建筑物區分所有權的，經專有部分占建筑物總面積2/3以上的權利人且占總人數2/3以上的權利人同意。  

（二）改造項目范圍內用地包含多個權屬地塊的，符合改造意愿條件的地塊總面積占比應當不小于2/3。  

（三）涉及集體用地的，應當按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定經該集體經濟組織表決同意。  

第二十三條　申報主體向鎮區申報改造項目計劃方案，屬地鎮區經審查符合“三舊”改造專項規劃和符合第二十二條改造意愿條件的，經公開征求意見程序后，納入項目預備庫。  

第二十四條　對納入項目預備庫的改造項目，申報主體應當開展土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公共服務設施等基礎數據調查，并參照改造單元規劃編制要求，編制改造項目規劃方案后，向屬地鎮區申報。  

申報主體開展基礎數據調查時，屬地鎮區應當給予指導和協助。  

第二十五條　屬地鎮區根據申報材料，應當組織核實基礎數據調查成果和組織審查改造項目規劃方案。對改造項目規劃方案符合開發建設總量控制、規劃技術規范和公共配套設施等基本要求的，應當統籌組織編制改造單元規劃。  

第二十六條　通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，改造單元規劃應當明確相關改造項目無償移交政府的公益性用地面積、比例、范圍或公益性建筑面積、位置、建筑功能等，并符合以下要求：  

（一）公益性用地面積不小于項目用地面積的15%，且不小于3000平方米，并無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施；  

（二）按上述比例計算公益性用地面積小于3000平方米的，應無償移交給政府不少于改造項目計容總建筑面積15%的公益性建筑面積。  

上述無償移交的公益性用地須為國有建設用地，公益性用地及公益性建筑面積不計收土地出讓價款。  

舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮改造后用于工業用途的，除相關規劃另有要求外，均無需無償移交政府公益性用地或公益性建筑面積。  

第二十七條　通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，根據改造前住宅用途的土地面積占比，作以下規定：  

（一）超過改造范圍面積60%的，可以按住宅用途為主進行項目開發建設；  

（二）達不到上述比例要求的，按商業用途開發建設，扣除回遷安置的住宅建筑面積外，不得額外增加住宅建筑面積；當項目建設總規模達到5萬平方米及以上的，扣除回遷安置的住宅建筑面積后，可按剩余計容建筑面積的25%配置住宅建筑面積。  

前款所稱“住宅用途”包括不動產權登記為住宅、商住、宅基地的用地；房產證、土地證用途不一致但其中之一為住宅用途的，可認定為住宅用途；沒有權屬證書的，可結合測繪圖紙、歷史報建材料、水電收費單據、現狀使用情況，經所在村（社區）查核并出具證明，屬地鎮區可認定為住宅用途。  

第二十八條　通過簽訂搬遷補償協議實施的舊城鎮改造項目，改造項目范圍內原建筑物實施拆除前，鎮區應結合經核實的基礎數據調查成果，委托具備資質的房地產評估機構，對該項目涉及的土地房屋價值進行評估核算，經鎮區組織核定后作為該改造項目的補償安置費用。協議出讓時，在土地市場評估價不低于鎮區核定的補償安置費用的前提下，土地出讓價款按土地市場評估價核減補償安置費用后確定。對實際補償費用超過鎮區核定數額的，由項目實施主體自行承擔。  

第二十九條　集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地后進行改造的，協議出讓時土地價款按土地市場評估價的40%確定。  

第三十條　通過簽訂搬遷補償協議或合作協議實施的舊城鎮、舊村莊改造項目，在確定項目實施主體后，應及時納入各鎮區年度實施計劃，并符合以下規定：  

（一）屬地鎮區應當組織實施主體編制項目改造方案，經批準后辦理有關歷史用地報批手續；  

（二）實施主體與全部權利人簽訂《搬遷補償協議》、與屬地鎮區簽訂項目實施監管協議，落實安置復建監管資金或者提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函后，方可對原建筑物實施拆除；  

（三）改造范圍有關歷史用地全部完善手續、有關房地產權益（含抵押、查封或其他限制土地權利的情形）處置完畢、原建筑物全部拆除、原不動產權證全部注銷后，方可辦理用地出讓手續；  

（四）土地出讓后至竣工驗收之前，土地使用權不得轉讓；  

（五）回遷安置房應當按照《搬遷補償協議》補償給原土地房屋權利人。  

第三十一條　權利人利用其自身土地，或通過收購合并歸宗、作價入股形式實施改造的，可以辦理以下手續：  

（一）按照控制性詳細規劃申請調整容積率，按市場價補繳土地價款。  

（二）同一權利人名下若干宗相同用途的相鄰宗地整合開發的，宗地之間的夾縫地面積在20平方米及以下，或者夾縫地面積占用地總面積的比例不超過3%且夾縫地面積小于1畝，在符合規劃、不動產權登記面積不增加的前提下，可以視作測量誤差進行宗地界線調整合并。如果夾縫地屬集體經濟組織所有的，須征得該集體經濟組織同意。  

（三）土地整合歸宗的，允許土地使用權人按土地用途的法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。  

（四）符合下列要求的，可以按照控制性詳細規劃將用地改造為工業或商業用途，按市場價補繳土地價款：  

1．改造項目用地總面積不小于10畝。  

2．改造為商業用途的，參照第二十六條規定，以改變用途的土地面積為基數，按不小于15%的比例無償移交公益性用地或公益性建筑面積。其中，按規定無償移交公益性用地的，應當無償配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施，通過編制改造單元規劃，經批準并將公益性用地落實到控制性詳細規劃后實施。  

3．改造為商業用途且改造項目面積達到100畝及以上的，可以按計容建筑面積的25%配置住宅建筑面積，通過編制改造單元規劃，經批準并落實到控制性詳細規劃后實施。  

第三十二條　舊廠房改造項目，或者通過舊村莊、舊城鎮改造后用于工業用途的，可享受以下鼓勵政策：  

（一）用地達到10畝及以上、建筑容積率達到1.5及以上的，在項目竣工驗收后，對項目總建筑面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。  

對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。  

（二）項目竣工驗收后，允許土地使用權人按工業用地法定最高使用年限變更出讓終止日期，按市場價補繳相應的土地價款。  

（三）允許土地使用權人將高標準廠房按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉讓。  

（四）鎮區與集體經濟組織共同改造或集體經濟組織自行改造建成的工業項目，所引進的企業，從簽訂相關物業租約或購買合同第二年起，按其貢獻由市財政通過預算作專項獎補或轉移支付給鎮區，由鎮區對實施主體進行獎補，連續獎補三年。  

（五）村集體工業廠房實施改造的，鼓勵各鎮區在改造期內給予村集體一定的租金補助；由承租人作實施主體改造的，應指導村集體與承租人延長租賃期限。  

（六）對需要融資進行改造的實施主體，鼓勵各鎮區給予一定的融資貸款貼息扶持。  

申報享受上述優惠政策的改造項目，應當符合各鎮區產業導向，按程序向鎮區申報納入項目預備庫、年度實施計劃和項目改造方案，并按經批準的項目改造方案實施改造。  

第三十三條　由政府主導改造的，前期土地整備階段可以采取以下方式：　  

（一）由鎮區直接組織實施土地整備具體工作；　  

（二）對舊村莊改造，在明確具體補償安置途徑、完善用地報批手續、確定開發建設條件的前提下，經集體經濟組織按規定表決同意，可以通過招標等公開方式出讓土地，由競得人實施整備工作。  

第三十四條　鼓勵土地權利人將已領有不動產權證的國有用地交由政府主導改造，享受相應的土地收益補償，具體如下：  

（一）由土地權利人向鎮區提交申請，鎮區報市政府批準依法收回土地使用權后，先按照不動產權登記用途的基準地價的1.2倍補償土地權利人。  

（二）土地權利人自行搬（拆）遷整理土地后交由政府組織公開出讓。原為工業、倉儲及公共服務設施用地的，按出讓時容積率2.5及以下部分的土地出讓價款的50%，扣除第（一）項補償款的余額部分，由鎮區補償土地權利人；原為商業、住宅等經營性用地的，按土地出讓價款的55%，扣除第（一）項補償款的余額部分，由鎮區補償土地權利人。  

（三）土地公開出讓涉及競配建人才安置房等要求的，競配建部分不納入土地出讓價款。　  

（四）土地權利人與鎮區可以通過簽訂協議約定交地期限、土地整合及出讓計劃安排、收益補償款支付具體期限以及有關逾期違約責任等事項。

第二節　微改造

第三十五條　微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑物局部拆建和加建擴建、改變功能，以及整治修繕、保護、活化，完善公共配套設施等方式實施的改造活動。  

第三十六條　對各類歷史文化遺存、不適宜全面改造的舊村莊和舊城鎮住宅小區等，由市城鄉規劃部門會同有關部門、屬地鎮區制定相關工作機制。  

第三十七條　歷史文化遺存、紀念性建筑及具有地方特色和傳統風格的建筑物應當以修舊如舊、建新如故的原則進行保護性微改造。  

微改造項目位于全面改造項目范圍內的，應當與全面改造項目一并申報和實施。  

第三十八條　微改造可以按以下兩種方式實施：  

（一）權利人自行改造，由權利人申報、實施；　  

（二）政府主導改造，由鎮區或市政府指定部門組織實施。  

第三十九條　實施微改造，應征求相關權利人的意見。擬改造的建筑物為單一權利主體的，取得該主體同意；屬于共有的取得全體權利人同意；建筑物區分所有權的，取得全體權利人同意；屬集體經濟組織的，應當由該集體經濟組織按規定表決同意。  

第四十條　在符合規劃、建筑規范和滿足建筑物結構安全的前提下，對面積達到10畝及以上的工業用地，在保留原有廠房建筑繼續使用的基礎上，通過局部加建使整宗用地建筑容積率達到1.5及以上的，在竣工驗收后，對增加的建筑面積按200元/平方米標準，由市財政通過鎮區對實施主體進行獎勵。對改造后用于興辦先進制造業、科技創新產業的，經市經濟和信息化部門出具認定意見，獎勵標準再提高20%。單個項目市財政獎勵最高不超過1000萬元。  

對規模較大的改造項目，各鎮區可以在市財政獎勵的基礎上再行獎勵。  

第四十一條　已取得不動產權證的舊廠房，在符合建筑規范、滿足建筑物結構安全和消防、環保要求等前提下，微改造后可以用作以下用途，享受按原用途使用5年的過渡期政策，期滿后可以按新用途辦理用地手續：  

（一）公共服務事業：教育、醫療、體育等非營利性公共服務設施、公益事業項目；  

（二）生產性及高科技服務業：互聯網+產業、研發設計、科技服務、信息服務、總部經濟、文化創意、現代物流、現代旅游、商務會展、金融服務等；  

（三）創業創新平臺：高新技術產業、科技孵化器、先進制造業用房等。  

上述舊廠房微改造不需辦理用地手續，但應當取得項目改造方案批復，并辦理規劃、建設、消防、環保等有關手續后方可實施。  

第四十二條　鼓勵采取市鎮（區）財政預算資金、財政獎補以及社區（村）集體、社員（村民）、相關權利人等多方籌集資金模式，加大歷史文化遺存的保護性整治力度，消除社區（村）居住安全隱患，完善公共配套設施，提升人居環境質量。  

對社區（村）自行組織的微改造項目，以及危舊建筑物涉及公共利益、公共安全，由權利人主動進行微改造的，經權利人申請、鎮區審定，市、鎮區可以從“三舊”改造土地出讓收入中按各自事權給予適當資金補助。  

鼓勵鎮區按照鄉村振興戰略，加快組織舊村莊微改造，建設美麗鄉村。  

第四十三條　各鎮區應當組織指導做好本轄區微改造項目的申報，每年統籌制定微改造年度實施計劃，提前做好資金預算安排及申報市財政資金計劃，負責審定、批復本轄區微改造項目的改造方案及后續跟蹤監管工作。經批準的改造方案，由鎮區組織報市“三舊”辦備案。

第四章　完善歷史用地手續

第四十四條　歷史用地是指“三舊”改造項目內符合控制性詳細規劃，沒有合法用地手續但已建成使用的建設用地。  

第四十五條　符合下列條件的“三舊”改造項目，可以申辦完善歷史用地手續：  

（一）用地面積不小于10畝；  

（二）以拆除重建、加建擴建、局部拆建、完善公共配套設施等方式實施改造；  

（三）2009年12月31日之前影像圖上蓋建筑物投影面積及現狀上蓋建筑物基底面積占用地面積的比例均不小于30%。  

完善歷史用地手續的具體操作指引結合省有關實施辦法另行制定。  

第四十六條　按照用地行為發生時間，在1986年12月31日之前、1987年1月1日至1998年12月31日、1999年1月1日至2009年12月31日發生用地行為的歷史用地，分別按1995年原國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規定》并結合省集體建設用地轉為國有建設用地政策、1988年修訂的《土地管理法》、1998年修訂的《土地管理法》等相關規定落實處理（處罰）后完善歷史用地征收手續。  

第四十七條　經完善征收手續的歷史用地，按以下規定供地：  

（一）集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地后，以工業、倉儲及公共服務設施用地為主要用途，改造為住宅用途的，集體經濟組織應當交由政府組織公開出讓。其余情形可以采取協議方式供地：  

1．集體經濟組織自行改造，可以協議出讓給該集體經濟組織，或者經集體經濟組織表決同意，可以協議出讓給該集體經濟組織成立的全資項目公司；  

2．集體經濟組織與有關企業合作改造的，可以協議出讓給該集體經濟組織與公開選擇的市場主體成立的合作公司，或者該集體經濟組織與公開選擇的合作主體約定作為開發建設單位的一方。  

（二）除上述集體經濟組織自愿申請將其集體建設用地轉為國有建設用地情形以外的歷史用地，改造為住宅用途的，應當交由政府組織公開出讓；其他情形可以協議出讓給原用地單位自行實施改造。其中，原用地單位為一個自然人的，可以出讓給該自然人獨資公司；原用地單位為若干自然人的，可以出讓給由該若干自然人為股東且股份比例與原土地權利份額一致的項目公司。  

第四十八條　“三舊”改造涉及難以單獨出具規劃條件的邊角地、夾心地、插花地等零星土地，按以下規定辦理用地手續：  

（一）涉及土地征收的，經集體經濟組織表決同意，不再舉行聽證、辦理社保審核和安排留用地。  

（二）單個地塊不超過3畝且累計不超過項目主體地塊面積10%，經報批完善建設用地和征收手續后，可以采用協議出讓方式供地（不限土地用途）；  

（三）對單個地塊大于3畝，或累計超過項目主體地塊面積10%且不超過20%的，可以按照上述第（二）項規定辦理，但報批材料中應附帶申報地塊的相關說明，具體內容包括是否符合“三地”定義，形狀特征、單塊面積、累計面積占改造項目主體地塊用地面積比例、是否可以單獨出具規劃條件要點、是否符合相關規劃、納入改造范圍的必要性、社會經濟預期效益等。

第五章　鼓勵措施

第四十九條　“三舊”改造項目，涉及的立項、用地、規劃、建設、不動產登記等審批手續，全部納入“綠色通道”，對符合審批條件的項目，即收即辦、限時辦結。  

第五十條　建立重點連片改造項目“一案一策”議事機制，由市“三舊”改造工作領導小組進行疑難會商，協調解決項目開展過程中遇到的問題。  

第五十一條　完善歷史用地手續所需的建設用地指標，由市統籌優先保障；對不符合土地利用總體規劃的零星土地（單地塊不超過3畝、累計不超過總面積10%），可以按規定申請修改土地利用總體規劃，所需的建設用地規模，各鎮區應當內部調劑、充分保障。  

第五十二條　對納入土地利用總體規劃復墾區不宜復墾而急需改造的“三舊”用地，可以通過以下兩種途徑解決：  

（一）使用省周轉規模。經報省同意，使用省建設用地周轉規模調入“三舊”改造項目所在的復墾區，同時指定同等面積的復墾地塊，先行完善該項目用地相關手續并實施改造；在規定期限內完成指定復墾地塊的復墾后向省返還周轉規模，或者經省同意購買其他城市的增減掛鉤拆舊復墾節余規模指標予以歸還。  

（二）先承諾后審批。對已取得不動產權證的工業用地，在不改變土地用途且符合城市總體規劃、控制性詳細規劃的前提下，可以采用“先承諾后審批”方式，由屬地鎮區承諾通過鎮內調劑方式落實并制定調入調出建設用地規模方案，經市國土資源部門審查，報市“三舊”辦和城鄉規劃部門備案后，可參照享受“三舊”改造優惠政策和辦理用地、規劃等有關審批手續。  

第五十三條　受本辦法第十四條計算規則確定的開發建設總量限制、所在片區控制性詳細規劃公共配套設施要求過高、所在片區相關利害人反對等因素，經測算論證不能內部平衡改造成本和收益的改造項目，可以采取以下方式處理：  

（一）按照我市有關規定辦理容積率異地轉移；　  

（二）改造項目所需配套的公共服務設施由政府出資建設。  

第五十四條　市財政應當將“三舊”改造土地出讓收入市級分成部分的全額、鎮區財政應當將“三舊”改造土地出讓收入不低于30%的比例，按照市、鎮區各自事權支持微改造和“三舊”改造涉及的歷史文化遺存、城市基礎設施、公共服務設施、保障性住房等項目建設。  

第五十五條　“三舊”改造項目免收涉企村鎮基礎設施配套費；“三舊”改造項目的回遷安置房免收不動產登記費。  

第五十六條　“三舊”改造項目符合稅收優惠政策條件的，可按規定辦理減免手續。  

第五十七條　支持各類市場主體優先選擇納入“三舊”改造標圖入庫范圍的工礦企業棚戶區和城市危舊房進行改造，享受“三舊”改造和棚戶區改造優惠政策。  

第五十八條　支持承擔“三舊”改造項目的企業創新融資方式，鼓勵各類金融機構根據“三舊”改造項目的特點和需求，創新金融產品和服務，為項目實施主體提供金融支持。

第六章　監督檢查

第五十九條　“三舊”改造工作信息，按以下規定進行公開：  

（一）各鎮區應當將“三舊”標圖建庫的圖斑編號、用地面積、坐落位置等信息和項目預備庫、年度實施計劃等納入政府信息主動公開范圍，在政府網站上予以公開并定期更新，接受公眾查詢和社會監督。  

（二）編制“三舊”改造專項規劃、改造單元規劃應當公開征求意見，其中市“三舊”改造專項規劃由市城鄉規劃部門在其門戶網站公示不少于30日；鎮區“三舊”改造專項規劃由鎮區在政府網站公示不少于30日。  

（三）涉及收回土地使用權、使用土地出讓收入對原土地權利人進行補償的，應當按照審批權限和法定程序進行集體決策，將結果在政府網站公示不少于7日。涉及土地征收的，應當按規定發布公告并進行公證。  

（四）涉及協議出讓、改變土地用途或者其他土地使用條件等用地手續的，應當經地價評估、集體決策，批準情況由市國土資源部門其門戶網站公示不少于7日后，報省國土資源部門備案，抄送市審計部門。  

（五）涉及采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權的，應當通過公共資源交易平臺實行網上交易，交易結果按規定進行公布。  

第六十條　項目實施改造過程中，屬地鎮區應當組織落實巡查跟蹤監管，重點加強對改造項目按照改造方案和相關規劃要求實施改造、無償移交公益性用地、履行配建義務及移交標準、落實對原權利人的補償安置義務、實現改造綜合效益等方面的監管。  

配建的公益性設施要與改造項目同步建設，涉及回遷安置房的，應當安排在首期。  

第六十一條　自改造項目納入項目預備庫之日起一年內，除直接按照控制性詳細規劃實施改造以外，未申報改造項目規劃方案的，由鎮區將該項目從項目預備庫中剔除。  

第六十二條　自改造單元規劃批準之日起三年內，實施主體與改造項目范圍內房地產權利人簽訂《搬遷補償協議》的比例低于占總面積的95%或占總人數的95%的，由鎮區撤銷該項目實施主體資格認定文件，自撤銷之日起三年內不再受理該實施主體和該項目用地申報“三舊”改造有關手續。  

對舊城鎮改造，自改造單元規劃批準之日起三年內，申報主體仍未取得實施主體認定資格的，不再辦理該申報主體在該改造單元內相關項目的實施主體資格認定手續。  

第六十三條　發生以下情形之一的，取消“三舊”改造相關優惠政策，由市“三舊”辦撤銷改造方案批復文件，由市國土資源部門按照出讓合同或由屬地鎮區按照項目監管協議約定追究實施主體責任：  

（一）超過改造方案規定期限未動工的；  

（二）超過土地出讓合同約定的動工時間一年仍未動工的；  

（三）未按照經批準的改造方案實施改造的。  

在實施改造過程中，除出讓合同約定內容外，改造方案有局部調整的，需重新辦理改造方案審批。  

第六十四條　各鎮區應當對“三舊”改造各項手續材料的真實性負責，對基礎數據調查材料、完善用地手續、改造單元規劃、補償安置費用、土地收益補償、財政資金獎補等關鍵環節相關材料要及時歸檔備查；對舊城鎮、舊村莊改造涉及的重大事項，應當進行社會穩定風險評估。  

第六十五條　市政府統籌制訂各鎮區年度改造任務，對年度改造任務完成情況、標圖入庫、資金投入、連片項目推進進度等方面進行考核，與鎮區績效考核及黨政領導干部考核獎勵掛鉤。“三舊”改造工作進度由市“三舊”辦定期通報督辦。

第七章　職責分工

第六十六條　成立市“三舊”改造工作領導小組，負責統籌全市“三舊”改造工作，審議“三舊”改造重大政策措施，協調解決“三舊”改造工作中的重大問題。  

市“三舊”改造工作領導小組下設辦公室于市國土資源部門，主要職責如下：  

（一）統籌組織“三舊”改造政策制定；  

（二）統籌編制年度“三舊”改造任務；  

（三）組織審核項目改造方案；  

（四）協調處理“三舊”改造過程中的問題，指導、監督“三舊”改造項目的實施；  

（五）市“三舊”改造工作領導小組交辦的其他事項。  

第六十七條　各鎮區對轄區內“三舊”改造工作全面負責，按照市的統一部署推進“三舊”改造工作，對轄區內“三舊”改造進行統籌組織和協調監督：  

（一）組織協調編制“三舊”改造專項規劃（石岐區、東區、南區、西區及五桂山由市城鄉規劃部門編制）；組織編制改造單元規劃；組織編制調整控制性詳細規劃（石岐區、東區、南區、西區及五桂山由市城鄉規劃部門編制調整）。  

（二）協調開展改造意愿調查；土地、房屋、人口等核查及改造可行性等前期研究；統籌組織標圖入庫、制定年度實施計劃；負責申報主體和實施主體資格認定。  

（三）組織監督土地前期整備、搬遷補償安置等有關工作，組織評估和核定有關補償安置費用，協調解決有關糾紛問題。  

（四）組織編制、調整、審核、公布項目預備庫和年度實施計劃，組織實施主體編制項目改造方案。  

（五）組織加強執法巡查，及時制止和查處違法建設行為；負責對項目實施過程進行跟蹤監管。  

（六）協調項目推進實施的其他工作。  

第六十八條　市“三舊”改造工作領導小組各成員單位職責：  

（一）市國土資源部門負責辦理農用地轉建設用地、土地征收手續、土地確權和登記，組織國有建設用地使用權招標、拍賣、掛牌，以及協議出讓，協助鎮區核查相關土地房屋權屬資料，制定有關土地配套政策、流程指引等。  

（二）市城鄉規劃部門負責編制石岐區、東區、南區、西區及五桂山“三舊”改造專項規劃，組織審查其他鎮區“三舊”改造專項規劃，組織部門聯審改造單元規劃，編制調整石岐區、東區、南區、西區及五桂山控制性詳細規劃，制訂改造單元規劃編制指引，研究完善改造項目容積率計算方法和公共設施配套標準，牽頭會同有關部門制定公益性設施移交規定等。  

（三）市財政部門負責土地出讓收入的管理和監督，落實財政獎勵資金，制定有關財政資金獎勵、補償操作流程指引，配合市城鄉規劃部門制定公益性設施移交規定等。  

（四）市發展改革部門負責“三舊”改造投資項目的立項審批等工作。  

（五）市住房城鄉建設部門負責“三舊”改造項目施工許可、施工過程監管及竣工驗收監督等。  

（六）市土地房屋征收管理部門負責指導各鎮區“三舊”改造涉及的土地房屋補償安置等工作，統籌制定有關土地房屋補償標準指導意見等。  

（七）市稅務部門負責指導各鎮區和實施主體涉稅事宜，落實省稅收減免政策，制定有關稅收指引和辦理流程指引等。  

（八）市環境保護部門負責組織審查有關項目環境影響評價報告，指導涉及污染場地修復治理再開發利用工作等。  

（九）市法制、經濟和信息化、公安、城管執法、人力資源社會保障、農業、林業、文化廣電新聞出版、交通運輸、水務、教育和體育、衛生計生、金融、民政、公共資源交易等有關部門應當按照各自職責，共同做好“三舊”改造工作。

第八章　附　則

第六十九條　本辦法由市人民政府負責解釋，具體解釋工作由市“三舊”改造工作領導小組辦公室承擔。  

第七十條　本辦法自印發之日起施行，有效期3年。《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（中府辦〔2017〕43號）同時廢止。
   

附件：  

1．“三舊”改造工作流程圖  

2．“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定  

3．名詞解釋
 
   

附件1

“三舊”改造工作流程圖
 
 
 
   

注：1．本流程圖為舊城鎮、舊廠房、舊村莊由權利人自行改造的總體流程概況圖，  

　　　 各改造項目可根據實際情況參照本流程圖刪減無關的流程環節；  

　　2．各改造項目用地應前置標圖入庫，未前置入庫的須根據實際情況及時增補入庫。

附件2

“三舊”改造項目可開發建設面積計算規定

為保障城市空間環境品質，合理配置城市公益性用地，促進各類設施建設，確保各項目開發建設面積上限的公開、公正、透明，明確計算辦法如下：  

一、本規定適用于舊村莊、舊城鎮、“工改商”以及“工改住”類改造項目，在編制改造單元規劃時核算項目總建筑面積；“工改工”類改造項目則按照《關于促進土地利用支持產業發展的若干意見》（中土函〔2017〕2232號）及其他相關政策、管理要求執行。  

二、“三舊”改造項目總建筑面積，是指改造項目范圍內各類計容建筑面積之和，不含獨立占地公益性設施的建筑面積。該數值為改造項目策劃和單元規劃前期的上限，具體方案還需按照相關技術規范和《三舊改造單元規劃編制指引》進行評估和審查，確定最終批準的容積率。  

三、“三舊”改造項目總建筑面積計算公式為：改造項目總建筑面積=基礎建筑面積+補償建筑面積+獎勵建筑面積。  

四、基礎建筑面積的計算方法為：基礎建筑面積=基準容積率×改造項目總用地面積。  

五、基準容積率，是指反映改造項目總體建設強度的指標，參考周邊城市改造項目審批經驗數據，結合中山城鄉規劃管理實施情況，確定基準容積率為2.2。  

六、補償建筑面積，是指按照相關政策、技術規范要求及地區發展訴求，在改造項目范圍內獨立占地的公益性用地超出按照《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》所要求15%的部分進行補償的建筑面積，計算方法為：補償建筑面積=基準容積率×獨立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）。  

七、單元規劃對單元內各改造項目的公益性用地捆綁實施進行整體統籌，明確實施主體和時序，以確定各項目的補償建筑面積。  

八、獎勵建筑面積，是指因公共利益需要，對符合以下情形的，依據“三舊”改造有關規定及《中山市城市規劃技術標準與準則》等給予的建筑面積獎勵：  

（一）改造項目內，除獨立占地的公益性用地以外的建設用地中，按現行控規及《中山市城市規劃技術標準與準則》等要求落實的附建式公共服務配套設施及市政配套設施，其建筑面積作為獎勵建筑面積。  

（二）改造單元內，實施主體承擔了保留建（構）筑物的保護、活化、修繕和綜合整治責任及費用的歷史建筑與不可移動文物，按保留建筑的建筑面積及保留構筑物的投影面積之和獎勵1.5倍建筑面積。  

（三）市政府規定的其他獎勵情形。  

（四）上述獎勵建筑面積之和不超出基礎建筑面積的15%。  

九、公益性用地是指《中山市城市規劃技術標準與準則》“第二章　城市用地分類”中確定的、可提供給公共使用的用地，包括公共管理與公共服務設施用地（A）、道路與交通設施用地（S）、公用設施用地（U）、綠地與廣場用地（G）等四類公益性用地。上述四類用地，須完成拆除重建并按照原控規和相關技術規范配建城市基礎設施、公共服務設施或者其他公益性設施后無償移交政府。  

十、為保障中山作為宜居城市的空間環境品質，在“三舊”改造過程中，須在上述總建筑面積計算方法的基礎上，按照《中山市城市規劃技術標準與準則》重點對“三舊”改造項目中各類用地的凈容積率進行管控。  

十一、“三舊”改造單元內各項目的公益性用地和配套設施建設標準必須統一，以居住地塊總建筑面積測算規劃人口，按照120平方米/戶、每戶3.2人進行核算，并按照《中山市城市規劃技術標準與準則》中“第六章　公共服務設施”及其他相關技術規范要求完善各項目的公共設施配套。  

十二、改造項目的最終總建筑面積及項目最終凈地塊容積率，還須在本規定計算所得總開發建設面積的控制下，通過單元規劃的交通影響評估、設施承載力評估、綜合效益評估、城市景觀和文保評估后方可確定。

計算方法解釋說明

一、明確項目總建筑面積計算范疇  

本計算規定中的“改造項目總建筑面積”，包括基礎建筑面積、補償建筑面積、獎勵建筑面積三部分（如下圖所示）。改造項目總建筑面積不包括公益性用地上各類獨立占地的公共設施建筑面積，是項目實施主體實際獲得的總建筑面積。公益性用地上的各類公共設施建筑按照相關規劃要求建設。  

“三舊”改造項目總建筑面積構成示意圖

二、計算規定詳細計算方法  

按照公式，改造項目總建筑面積=基礎建筑面積+補償建筑面積+獎勵建筑面積=基準容積率×[項目總用地面積+獨立占地的公益性用地面積（不含政策要求的15%公益性用地）]+獎勵建筑面積。  

如下圖所示，則改造項目總建筑面積=基準容積率×（項目用地范圍的總用地面積+項目配套獨立占地的公益性用地中超出政策要求配套15%部分的面積）+獎勵建筑面積，它還須在計算出來的總建筑面積基礎上，通過單元規劃的交通影響評估、設施承載力評估、綜合效益評估、城市景觀和文保評估后方可最終確定。  

計算方法示意圖  

改造項目毛容積率=改造項目總建筑面積/項目用地范圍的總用地面積。  

改造項目經營性地塊凈容積率=改造項目總建筑面積/可開發建設用地面積（即經營性地塊用地面積）。  

其中，改造項目經營性地塊包括商業地塊和居住地塊，各地塊的容積率上限須在總開發建設面積的控制下，按照《中山市城市規劃技術標準與準則》給予核定。

附件3

名詞解釋

一、改造項目計劃方案，是指經調查符合改造意愿的前提下，由申報主體編制，明確擬改造項目范圍、面積、土地用途、產業方向、實施方式和時序以及編制改造項目規劃方案、制訂補償安置方案和編制項目改造方案等時間安排的方案。  

二、項目預備庫，是指屬地鎮區根據有關申報主體所申報的改造項目，經審查符合“三舊”改造專項規劃、改造意愿等條件項目的集合，是制訂和落實改造單元編制計劃的重要基礎，是統籌推進改造項目實施的計劃管理手段之一。  

三、改造項目規劃方案，是指經土地房屋等基礎數據調查后，由申報主體對擬改造項目，參照改造單元規劃編制要求編制后向屬地鎮區申報，明確改造目標、功能定位和布局、公共服務設施、具體開發建設指標等內容的項目規劃方案。  

四、改造單元規劃，是指屬地鎮區根據有關申報主體所申報的一個或若干個改造項目規劃方案，按照城市總體規劃等上層次規劃、各專項規劃及有關規劃技術規范要求，統籌單元內各項目公共服務設施配套要求，協調和明確各方改造目標與責任，達到或基本達到控制性詳細規劃深度的區片規劃。  

五、教育，是指學前教育、義務教育、普通高中教育、中等職業技術教育、特殊教育、高等職業教育和高等教育等；醫療，是指《醫療機構管理條例實施細則》中提到各種類別的醫療機構以及中山市中心血站、中山市疾病預防控制中心等機構；體育，包括群眾體育和競技體育。體育公共服務設施，是指堅持非營利和向公眾開放原則的公共體育設施，包括競技訓練設施和群眾體育設施。其中，競技訓練設施是指體育競技和體育訓練設施，是由政府投資或政府籌集社會資金興建的，用于開展競技比賽以及運動員訓練的體育活動場所和設備；群眾體育設施是指由政府投資或政府籌集社會資金興建的，用于開展社會體育活動，滿足群眾進行體育鍛煉的體育活動場所和設備。

政策解讀：

中山最新出臺“三舊”改造實施辦法，一圖帶你讀懂！