政策文件：中山市發展和改革局 中山市住房和城鄉建設局 中山市市場監督管理局關于印發《中山市物業服務收費管理辦法》的通知

　　《中山市物業服務收費管理辦法》于2016年4月20日頒布，至今已實施6年。6年來，隨著《中華人民共和國民法典》等相關法律法規的出臺及社會的發展變化等，部分條款不適宜當前經濟社會發展的需要，應作出修訂。現就主要修訂情況解讀如下：

　　一、修訂背景及依據

　　（一）修訂背景

　　隨著《中華人民共和國民法典》等相關法律法規出臺，原《中山市物業服務收費管理辦法》部分條款不適宜當前經濟社會發展的需要，為進一步加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，市發展改革局會同市住房城鄉建設局、市市場監管局修訂印發了《中山市物業服務收費管理辦法》（下稱《新規》）的通知。《新規》自2022年10月1日起施行，有效期為5年。

　　（二）修訂依據

　　1.《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法的通知》（粵價〔2010〕1號）

　　2.《中華人民共和國民法典》

　　二、修訂的主要內容

　　（一）調整住宅物業服務收費標準須符合的規定和要求

　　根據《中華人民共和國民法典》的相關規定，《新規》第十一條規定，住宅物業服務費需要調整收費標準，已成立業主大會的，按規定召開業主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后實施。

　　業主大會成立之前需要對物業服務費收費標準進行調整的，應當遵循三個程序：

　　1. 物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

　　2. 擬調整物業服務收費標準的相關事項應公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，將結果書面告知物業所在的鎮街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導與督查。

　　3. 調價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，表決結果公示60日以上。公示的表決結果應當包括建筑物總面積、業主總人數，參與表決的專有部分面積和業主人數，贊同、反對、棄權意見的專有部分面積和業主人數匯總結果及相應的占比情況等。

　　《新規》提出，在住宅物業服務費調整的公示期間，有業主對調價方案的表決結果有異議的，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

　　（二）住宅前期物業費實行政府指導價管理

　　《新規》規定，新建住宅（不含別墅）前期物業服務費，實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人，在商品房買賣合同中約定。建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　根據《新規》第十條規定，新建住宅（不含別墅）前期物業服務費，如若確需超出政府指導價最高收費標準。建設單位應當在前期物業管理公開招標前，向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務費最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。

　　此外，物業管理區域，須根據物業建設用地規劃許可證，確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。針對共用的物業配套設施設備，應當劃定為一個物業管理區域。但是，其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。不同的物業管理區域應分別進行前期物業管理招投標，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　（三）不得以停水停電方式催繳物業費

　　《新規》第十七條規定，物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　《新規》修訂后，新增內容物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。

　　（四）住宅小區停車收費應當遵循相關規定

　　《新規》第二十五條規定，住宅小區車輛停放服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業、停車服務企業等停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定。調整住宅建筑區劃內的業主共有停車場的停車服務收費標準的，應按照《新規》第十一條的規定執行。

　　調整住宅建筑區劃內的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務收費標準的，應按照2021年印發的《中山市住宅小區停車服務收費議價規則（試行）》規定執行。

　　（五）明晰了住宅小區公用附屬設施用電的類別

　　根據《省物價局轉發國家發展改革委關于調整銷售電價分類結構有關問題的通知》（粵價〔2013〕278號）的規定“城鄉居民住宅小區公用附屬設施用電（不包括從事生產、經營活動用電）執行居民生活用電價格”，故在本新辦法中增加“第三十二條  住宅小區公用附屬設施用電（不包括從事生產、經營活動用電）執行居民生活用電價格。”

　　（六）根據職能調整，明晰部門責任

　　因機構改革，市發展改革局價格執法職能已劃轉市市場監管局，故對各部門職能職責進行明確。修改為“第三十三條  物業所在地發改部門負責物業服務收費標準、收費行為的監管，調解收費爭議；物業所在地市場監管部門負責查處違反明碼標價規定等價格違法行為；物業所在地住房城鄉建設主管部門負責物業服務行為、服務質量的監管，調解服務質量的爭議。”

　　三、法律責任

　　根據《新規》第三十三條規定，市場監管部門負責查處違反明碼標價規定等價格違法行為，對物業服務收費標準超政府指導價等不執行政府指導價、政府定價的行為依法責令改正，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款；沒有違法所得的，可以處以罰款；情節嚴重的，責令停業整頓。對經營者違反有關明碼標價規定的，依照《中華人民共和國價格法》《價格違法行為行政處罰規定》有關規定進行處罰。

中山市發展和改革局

中山市住房和城鄉建設局

中山市市場監督管理局