政策文件：中山市人民政府關于印發中山市國有建設用地合并與分割管理實施辦法（試行）的通知

　　我市制定了《中山市國有建設用地合并與分割管理實施辦法（試行）》（中府〔2020〕101號，以下簡稱《實施辦法》），自2020年12月31日起施行。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就文件解讀如下：

　　 一、《實施辦法》制定背景說明

　　為落實國土空間規劃管控要求，從制度層面改革我市過去土地利用統籌不足、管理粗放等問題，提高土地節約集約利用效益，推動優質大項目落地，助力經濟高質量發展，我市制定《實施辦法》。

　　二、《實施辦法》主要內容

　　《實施辦法》主要由五部分構成：

　　第一部分為《實施辦法》的總則。明確了制定依據、適用范圍、基本原則、總體要求及審批程序。

　　第二部分為國有建設用地合并要求。明確準許辦理國有建設用地合并的六種情形，并對合并后規劃條件、土地登記、開工竣工時間、剩余使用年限、以及補繳土地出讓金等方面進行細化規范。

　　第三部分為國有建設用地分割要求。明確準許辦理國有建設用地分割情形，并對分割后規劃條件、土地登記、開工竣工時間、剩余使用年限、以及補繳土地出讓金等方面進行細化規范。

　　第四部分為監督檢查。對國有建設用地合并與分割中的部門職責分工、部門責任和申請人責任作了明確規定。

　　第五部分為附則。包括《實施辦法》與其他政策的銜接、施行日期說明等。

　　三、允許國有建設用地合并的情形

　　（一）協議出讓的住宅（含商業住宅）、商業用地（含商業辦公），現狀為空地或地上建筑物未辦理不動產登記，經市土地管理委員會審議同意的；公開出讓的住宅、商業用地，因政府實施規劃調整導致用地被部分收回土地使用權后，剩余部分用地需整合開發，經市土地管理委員會審議同意的；

　?。ǘ┩恋氐怯浻猛緸樯虡I的劃撥征地留用地，現狀為空地或地上建筑物未辦理不動產登記的；

　　（三）土地登記用途為工業（商品廠房項目和新型產業用地除外）、倉儲由于項目整體建設或增資擴產等需要，經屬地鎮政府、街道辦事處、管委會核實，市招商引資領導小組審定準入的；

　?。ㄋ模┩恋氐怯浻猛緸楣苍O施、教育、文體、醫療衛生、行政辦公等公益公建用地（統稱公益公建用地），由于項目整體建設等需要，經市行業主管部門或鎮街政府核實通過的；

　?。ㄎ澹┏鲎尯贤鞔_用地允許與周邊地塊整合開發，現狀為空地或地上建筑物未辦理不動產登記的；

　　（六）本實施辦法施行前，相連的非公開出讓用地已整體辦理建設工程規劃許可證，或地上建筑物跨多宗用地并已辦理不動產登記，且未辦理《預售許可證》或未以分攤面積登記到其他買受人名下（含預告登記）的。

　　前款用地中部分被規劃為道路、綠地、廣場的，允許以證載土地用途為單一主要用途整宗用地辦理國有建設用地合并手續。

　　前款第（一）（五）項情形中的商業住宅與住宅可按住宅用途辦理國有建設用地合并。

　　四、允許國有建設用地分割的情形

　　因城鄉規劃調整，導致部分土地已登記用途與詳細規劃用途不相符，且符合改變土地用途規定的，經市土地管理委員會審議同意，土地使用權人可在本實施辦法施行后辦理一次國有建設用地分割，將與詳細規劃用途不相符部分辦理國有建設用地分割手續。分割后詳細規劃用途不相符部分須同時辦理改變土地用途手續，且分割后住宅用地、工業用地不得少于10畝，商業用地及其他用地不得少于5畝。

　　五、其他重點內容

　?。ㄒ唬┤绾卫斫獾诙l本《實施辦法》施行之前已辦理不動產首次登記的要求？

　　限制申請辦理的用地為《實施辦法》施行之前（含施行當天）已辦理不動產首次登記，如施行之前（含施行當天）已辦理不動產首次登記但在施行后辦理了轉移登記等其他變更登記的用地，符合條件也可申請辦理。

　　（二）如何理解《實施辦法》第四條規定合并與分割應當符合的要求？

　　1.要求總體規劃須為建設用地才能申請辦理，國土空間規劃未實施之前，則城市總體規劃為建設用地的才能申請辦理。

　　2.要求屬閑置土地的已按規定處置，即允許申請國有建設用地合并與分割的均已前置完成閑置土地的調查、認定或處置。

　　3.“已約定不允許合并或分割，但因政府實施規劃調整導致用地被部分收回土地使用權后剩余用地需整合開發，以及工業用地因政府招商引資需要或同意項目整合開發的”的要求已在第六條國有建設用地合并的辦理條件中考慮。即出讓合同已約定不允許合并或分割，但符合第六條辦理情形的也可申請辦理。

　　4.要求地上房屋未辦理《預售許可證》或土地未以分攤面積登記到房屋買受人名下（含預告登記），即屬預售項目的地上房屋未辦理《預售許可證》，非預售項目的土地未以分攤面積登記到房屋買受人名下。

　　5.“符合交通及市政基礎設施設計、城市設計（建筑及景觀設計）、歷史文化保護、海綿城市建設、河岸線退讓、公共服務設施配套等相關規劃要求”的要求在核發建設用地規劃條件變更批復書（明確規劃指標）及三線圖時進行審查并明確相關要求。

　?。ㄈ┙ㄔO用地合并與分割的辦理程序有哪些？

　　國有建設用地合并與分割，應核發建設用地規劃條件變更批復書（明確規劃指標）及三線圖、建設用地規劃許可證，評估并補繳土地出讓金，重新簽訂出讓合同、簽訂出讓合同變更協議或劃撥補充協議，并辦理不動產登記。

　?。ㄋ模┤绾卫斫獾诹鶙l的可在本《實施辦法》施行后辦理一次國有建設用地合并及第十二條的可在本《實施辦法》施行后辦理一次國有建設用地分割？

　　符合辦理條件的在《實施辦法》施行后僅可辦理一次國有建設用地合并及分割，即合并可辦理一次，分割也可辦理一次。

　?。ㄎ澹┤绾卫斫馐姓猩桃Y領導小組、市行業主管部門及鎮街政府在對項目核實或準入上的分工？

　　根據第十八條規定，市招商領導小組辦公室負責對工業、倉儲用地合并出具項目準入意見；市行業主管部門負責對市級公益公建項目整體建設進行核實出具意見；鎮街政府負責對鎮級公益公建用地中項目整體建設進行核實出具意見。

　?。┥虡I住宅與住宅用地合并對配置的商業部分有什么要求？

　　根據第七條規定，商業住宅與住宅用地合并后須配置的商業建筑面積為合并前允許配置的商業建筑面積最大值，即商業住宅與住宅用地合并后必須要配置商業部分且配置的商業建筑面積為合并前各宗地允許配置的最大值之和。

　?。ㄆ撸┤绾卫斫庠试S分割的條件中規定分割后詳細規劃用途不相符部分須同時辦理改變土地用途手續？

　　1.根據第十二條規定，改變土地用途手續須符合改變土地規定。目前我市改變土地用途的政策已在《中山市建設用地規劃條件管理辦法》進行明確，即改變土地用途的要符合《中山市建設用地規劃條件管理辦法》相關規定，如不符合的，則不能辦理土地分割。

　　2.根據第十二條規定，分割后住宅用地、工業用地不得少于10畝，商業用地及其他用地不得少于5畝。因分割后詳細規劃用途不相符部分須同時辦理改變土地用途手續，即分割改變土地用途后，新土地用途的土地面積也要符合上述規定，如不符合的，則不能辦理土地分割。

　?。ò耍┠男┣樾涡枰a繳土地出讓金？

　　1.國有建設用地合并：工業、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地的合并，不需征收土地出讓金差額，但合并后用地的剩余使用年限增加的，須結合使用年限進行評估，合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應補繳土地出讓金。

　　除工業、倉儲、國有劃撥公益公建用地、國有劃撥村集體名下征地留用地外的其他用地，須對合并前后的土地分別進行評估。合并后土地的價值高于合并前多宗土地價值總和的，土地使用權人應補繳土地出讓金。

　　2.國有建設用地分割：已登記用途與詳細規劃用途不相符的用地，分割前后經市場評估產生土地價值差額的須補繳土地出讓金。應補繳土地出讓金=分割后改變土地用途用地的市場評估價+分割后詳細規劃用途相符的剩余用地的市場評估價-分割前用地的市場評估價。