政策文件：中山市人民政府關于印發中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則的通知

　　我市制定了規范性文件《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》（中府〔2020〕95號），于2021年1月1日起實施。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）相關規定，現解讀如下：

　　一、制定背景說明

　　在省的政策指導下，近年來我市陸續出臺了《中山市“三舊”改造實施辦法（試行）》（中府〔2018〕55號）、《中山市人民政府關于深入推進舊村莊改造提升城市品質的指導意見》（中府〔2019〕66號）等系列政策，持續推進“三舊”改造，在推動土地節約集約利用、促進產業轉型升級、改善人居環境等方面取得了積極成效。為進一步規范我市城市更新管理工作，有序促進城市更新，結合我市實際，對2018年、2019年出臺的政策進行了全面梳理和修訂，制定出臺了《中山市城市更新管理辦法》。為配套該《辦法》在舊村莊、舊城鎮全面改造方面的具體流程細則，更好促進舊村莊舊城鎮有序實施改造，制定了《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。

　　二、政策主要內容

　　本《實施細則》共五章三十一條，分別從總則、片區策劃、項目實施、實施監管、附則五個方面對舊村莊舊城鎮全面改造的工作作出具體規定。具體如下：

　　（一）第一章總則部分：包括第一條至第五條。明確了制定目的、舊村莊和舊城鎮的定義、工作原則、改造重點范圍以及政府部門職責分工。需要強調的是，一是要求舊村莊舊城鎮改造須滿足“八個有利于”原則，針對具體項目實施，該“八個有利于”原則將在片區策劃和改造方案中具體審查落實。二是對舊村莊全面改造，明確鼓勵整村改造，一個改造項目原則不超過行政村（經聯社）范圍。

　　（二）第二章片區策劃部分：包括第六條至第十一條。主要明確片區策劃階段各項工作“誰來做、誰來審、誰來批”的問題。具體包括劃定范圍、調查改造意愿、調查基礎數據、編制單元計劃、招引改造意向企業、編制單元規劃等內容。

　　（三）第三章項目實施部分：包含第十二條至第二十六條。主要明確市場主體參與舊村莊、舊城鎮全面改造的要求及工作流程，內容包括編制改造方案、編制招商方案、公有土地房產處理、市場準入要求、競價規則、交易保證金、公開遴選流程、成立項目公司、簽訂補償安置協議、復建監管資金、確認改造主體資格、實施拆除整理、辦理用地手續、支持整合改造等。

　　（四）第四章實施監管部分：包含第二十七條至第三十條。主要明確市場主體參與的舊村莊舊城鎮改造項目的監管要求，具體明確了明確協議監管要求、建設時序要求、復建資金監管及其他監管要求等內容。

　　（五）第五章附則部分：明確施行日期等內容。

　　三、重點情況說明

　　（一）改造范圍劃定。

　　《實施細則》明確，由鎮街政府根據改造潛力和初步意愿情況，初步劃定擬改造片區的四至范圍。按照土地管理法律政策不同，在具體實務中區分舊村莊還是舊城鎮，主要按照土地所有權性質進行劃分，即舊村莊是指用地以集體所有性質的土地為主的區域。由于我市歷史上用地混雜，為便于連片統籌改造，《實施細則》明確，占擬改造片區總用地面積比例不超過20%的國有土地（村集體名下的國有土地除外），公示無異議或異議妥善處理后，經批準可納入舊村莊改造范疇。對于擬改造范圍用地以國家所有性質為主的，應當納入舊城鎮改造范疇。對于擬改造范圍兼有相當比例的國有與集體用地的，應統籌策劃和規劃，可以參考適用舊城鎮改造程序，在具體項目中可以研究考慮采取與村集體聯合申報、同一改造方案分別表決等方式實施。

　　（二）前期工作主體。

　　1.改造意愿調查。舊村莊改造意愿由屬地鎮街政府指導村集體開展，舊城鎮改造由屬地鎮街政府組織開展。調查結果須統一報市城市更新部門審核，經市城市更新主管部門審核，判定具有改造綜合效益和初步經濟可行性的項目，才由市城市更新主管部門在市自然資源局門戶網站統一發布意愿調查結果。

　　2.基礎數據調查和單元計劃的編制。位于石岐、東區、西區、南區和岐江新城規劃區等重點范圍（統稱中心區域）內的，由市城市更新局組織鎮街政府開展；前述區域以外的，由市城市更新局指導鎮街政府開展。

　　3.改造方案（含補償安置方案）、招商方案的編制。舊村莊改造項目，由鎮街政府指導村集體開展；舊城鎮項目，位于石岐、東區、西區、南區和岐江新城規劃區等重點范圍內的由市城市更新局組織屬地鎮街政府開展，前述區域以外的，由市城市更新局指導屬地鎮街政府開展。

　　（三）民主表決要求。

　　對于舊村莊全面改造項目，要求滿足“3+1”個80%的要求。即改造意愿、改造方案（含補償安置方案）和招商方案須取得集體成員戶代表80%以上以及集體土地上蓋建筑物權利人80%以上同意；村集體與經公開遴選確定的市場主體所約定的主體，原則要求在競價成交之日起12個月內，與改造范圍內用地面積80%以上以及上蓋建筑物權利人80%以上簽訂搬（拆）遷補償安置協議。對于舊城鎮全面改造項目，要求改造意愿和補償安置方案須取得改造范圍內用地面積80%以上及上蓋建筑物權利人80%以上同意；通過公開遴選確定的入圍企業，原則也應在規定期限內達到80%以上的簽約率要求。

　　（四）改造基本流程。

　　鎮街政府初步劃定改造范圍，結合改造范圍內改造意愿，如該項目具有迫切性、價值和經濟可行性，市城市更新局統一發布意愿調查結果并納入年度實施計劃。完成單元計劃、單元規劃、改造方案、招商方案的編制后（根據項目實際，改造方案原則與招商方案同步編制、送審），通過市公共資源交易平臺公開競價確定入圍企業，該入圍企業在規定時間內達到搬（拆）遷補償安置協議簽約率要求的，可按程序確認為改造主體，待完成土地整理后直接簽訂土地出讓合同，由該改造主體實施改造。需要強調的是，單元計劃經市政府批準后，該單元內相關改造項目才正式啟動，單元計劃經市政府批準前的工作僅屬前期預備工作。

　　（五）市場主體參與。

　　1.片區策劃階段。對于舊村莊全面改造項目，待單元計劃經市政府批準后，村集體報經鎮街政府同意、市城市更新局備案，可通過市農村集體“三資”管理服務平臺公開引入改造意向企業，協助村集體開展搬（拆）遷補償安置方案等編制工作。

　　2.項目實施階段。對于舊村莊全面改造項目，待改造方案、招商方案經市政府批準后，村集體可以經鎮街政府通過市公共資源交易平臺按照“價高者得”原則公開遴選合作企業。該企業與村集體約定的主體，達到規定的限期搬（拆）遷補償安置簽約條件的，可以確認改造主體資格。

　　對于舊城鎮全面改造項目，可由市城市更新局或屬地鎮街政府根據項目實際，在上述階段參照公開引入相應的市場主體。