政策文件：中山市人民政府關于印發促進村鎮低效工業園改造升級若干措施的通知

　　2月11日下午，中山召開《關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施》（下稱《若干措施》）政策解讀會，用半天時間向各鎮街、相關部門解讀政策、釋疑解惑，推動村鎮低效工業園改造升級盡快落地、形成“沙場賽馬”勢頭。據悉，包含23條內容的《若干措施》，突破了許多過去想都不敢想的難點、堵點，創新了許多新的解決舉措。概括起來，是圍繞“松綁”“動力”“活力”“促改”四個關鍵詞，從加快村集體連片低效工業用地和市、鎮屬企業用地改造升級、統籌促進其他土地權利人的低效用地再開發等方面，對現有政策進行補充、調整、強化、優化，充分向社會釋放工改紅利。

　　松綁

　　《若干措施》用6條舉措積極穩妥解決問題推動項目落地。通過補充和調整措施，解決歷史造成問題、簡化規劃編審內容和程序、優化項目審批權限和流程，解決落地過程中的“攔路虎”。

　　調整建筑限高、容積率上限等指標。除了對相關規劃進行補充，還進行相關調整，如改造項目用地有關建筑限高、容積率上限等指標，按照中山市城市規劃技術標準與準則確定。

　　允許單個地塊規劃條件論證。明確允許單個地塊規劃條件論證。其中，對住宅、商服用地改造為工業用途的，參照開展規劃條件論證后辦理改變土地用途手續、改造方案報批以及相關規劃業務。

　　策劃范圍內30畝以上項目可先行報批。在合并編審單元計劃、單元規劃方面，政策進行了優化，如連片改造片區策劃方案批準前，允許策劃范圍內、用地面積達到30畝以上的單個項目，按照控制性詳細規劃或者開展規劃條件論證后編制改造方案，經批準后實施。片區策劃范圍由鎮街政府結合本轄區工業用地連片程度自行確定。

　　明確“工改其他”宗地改造項目實施路徑。過去，除做片區策劃外，“工改其他”宗地改造項目沒有其他簡易實施路徑。《若干措施》明確，在市工業用地一級保護線范圍外、符合規劃的“工改住”“工改商”等“工改其他”宗地改造項目，由鎮街政府組織編制改造方案，組織市級部門評審，經報市土地管理委員會審議、市政府審批后實施。

　　動力

　　《若干措施》共有6條舉措提供動力。通過補充和調整措施，強化政府主導土地整備，鼓勵整合土地連片改造，支持國有企業參與改造，支持村集體改造升級低效物業，鼓勵各方參與改造，支持企業不停產改造，分類施策，對改造各方起到“推一把”的作用。

　　貸款貼息扶持土地前期整理。通過掛賬收儲實施的項目，支持村集體向金融機構申請貸款進行清租、清拆等土地前期整理。自村集體取得貸款之日起，至土地出讓后3個月內，所產生的貸款利息給予全額扶持，最長3年；對村集體委托市、鎮屬企業實施土地前期整理的，可同等享受扶持措施。

　　獎勵合作改造。通過鼓勵連片整合改造，力促解決土地碎片化問題。其中，鼓勵各類市場主體，通過簽訂搬遷補償協議等方式進行合作改造。對整合3個以上不同主體國有用地（含村集體自愿將集體建設用地轉為國有的用地）達到30畝以上，除涉及住宅、商服用地開發外，新建工業廠房符合建設標準的項目，在取得施工許可、竣工驗收（綜合驗收備案）手續后，均按計容建筑面積100元/平方米標準進行獎勵。改造后，按照《中山市舊廠房升級改造實施細則》，視畝均效益對改造主體進行階梯式獎勵，連續獎勵5年。

　　鼓勵各方參與改造。鼓勵統籌采用政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態修復、企業長租自管、政府統租統管、企業自主改造、改造權公開交易、國有集體混合開發等改造模式，加快推進項目實施。

　　支持企業不停產改造。村集體申請貸款改造低效工業物業，為鎮街政府優先提供企業搬遷騰挪載體的，給予50%貼息補助，最長3年；連片改造涉及優質企業搬遷騰挪的，鼓勵鎮街政府組織先安置、后騰退；對改造期間搬遷騰挪到中山市范圍內、租賃遷入地為鎮街政府指定或認可的廠房繼續生產經營的規上企業，給予6元/平方米/月的廠房租金補助，連續補助2年，每年補助金額不超過該企業上一年度在中山市的地方經濟貢獻；鼓勵各鎮街結合自身產業實際，制定配套政策措施，妥善安置產業鏈優質企業。

　　活力

　　《若干措施》用7條創新舉措，實事求是破解了許多難題。如優化配套設施比例、自持比例和分割單元要求，允許置換土地后連片改造等，助力中山土地碎片化歷史問題的解決。

　　“工改住、商”反哺“工改工”。在符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》等政策的前提下，支持“工改住”“工改商”項目土地出讓價款反哺“工改工”。

　　自持比例降低至20%。針對企業反饋的問題，這次政策將原來自持比例大幅降低到20%。用地面積達到30畝以上的自主改造或合作改造“工改工”“工改M0”項目，在屬地鎮街政府與改造主體簽訂監管協議，明確入駐項目為中山市優先發展產業，“工改工”項目畝均稅收貢獻不低于30萬元/畝、“工改M0”項目畝均稅收貢獻不低于100萬元/畝等監管要求的前提下，改造主體的自持比例可以降低至確權登記總建筑面積的20%。

　　層內可按間（套）分割。銷售部分可以按照幢或層等固定界限為基本單元進行分割，對因企業行業性質、特殊技術等需求，確需進行層內按間（套）分割的，應當滿足獨立使用和消防安全等要求，且單元面積不小于300平方米。受讓主體須為企業，且受讓后自完成登記之日起5年內不得申請轉讓（在不動產證書附記項中注記清楚起止時限）；已辦理分割部分不得申請再次分割。

　　優化配套設施比例要求。用地面積達到30畝以上的“工改工”項目，在行政辦公和生活配套設施用地面積占比不超過7%的前提下，允許計容建筑面積占比提高到20%。

　　允許置換土地后連片改造。連片改造范圍以內，或者改造范圍內、外之間，在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下，允許所有權性質相同的建設用地及其上蓋建筑物，采用空間位置互換的方式調整使用。其中，國有建設用地置換、集體建設用地置換、置換土地與被置換土地屬不同村集體的，都需滿足《若干措施》中的具體條件。

　　促改

　　《若干措施》用4條舉措統籌施策聯動發力出實招硬招，推動措施落地、落實。

　　保障項目“全程高速”落地。協同推進產業規劃、改造策劃和招商引資，實行“邊規劃、邊整備、邊招商”。推進“容缺受理+延期后補”承諾制和“信任審批+信用監管”審批制，歸并改造前、中、后各環節流程事項，推行部門并聯審批、打包審批，保障項目“全程高速”落地。強化“年度計劃+項目清單”管理，統籌搬遷騰挪、拆除整理、動工改造、預算資金安排。

　　引導敦促相關土地權利人實施改造。對用地沒有合法手續、建筑物沒有合法建設手續的，由市自然資源局、市城市管理和綜合執法局分別建立疑似清單并經屬地鎮街政府核實后，制定監管臺賬并通報市相關職能部門和鎮街政府，由執法機構依法依規引導敦促相關土地權利人實施改造。

　　納入鎮街黨政班子年度考核范圍。2022年起，將村鎮低效工業園改造升級任務納入鎮街黨政班子年度考核范圍。