政策文件：中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市國有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法的通知

我市制定了《中山市國有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法》（中府〔2019〕60號，以下簡稱《管理辦法》），于2019年6月4日起實施。根據(jù)《中山市行政機(jī)關(guān)規(guī)范性文件管理規(guī)定》的相關(guān)要求，現(xiàn)就文件解讀如下：

一、出臺政策的背景說明

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》對粵港澳大灣區(qū)當(dāng)前和今后一個時期合作發(fā)展提出綱領(lǐng)性指導(dǎo)意見。我市應(yīng)主動融入粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃建設(shè)，強(qiáng)化與廣州、深圳等灣區(qū)城市規(guī)劃對接，優(yōu)化資源配置尤其是優(yōu)化土地資源配置起著至關(guān)重要的作用。在我市新增建設(shè)用地緊張的情況下，如何創(chuàng)新和改進(jìn)建設(shè)用地供應(yīng)與供后監(jiān)管，加強(qiáng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)與土地資源的融合，提高產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用效益，為粵港澳大灣區(qū)融合互動發(fā)展提供保障，具有迫切需要。

（一）突破土地利用瓶頸難題。省明確2018年起不再向珠三角地區(qū)直接下達(dá)新增建設(shè)用地指標(biāo)，結(jié)合“三舊”改造、批而未供和閑置土地等盤活存量土地成效來安排和獎勵指標(biāo)。近年來，我市用地緊張制約了經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，為突破土地利用的瓶頸，亟需改進(jìn)建設(shè)用地的管理模式，從優(yōu)化土地資源要素配置入手，加強(qiáng)市級統(tǒng)籌，理順各環(huán)節(jié)工作流程，最大限度的發(fā)揮土地的經(jīng)濟(jì)和社會效益，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

（二）實現(xiàn)用地全流程監(jiān)管。當(dāng)前用地報批、土地供應(yīng)和供后監(jiān)管分開管理，沒有建立聯(lián)動機(jī)制，造成大量批而未供、供而未用用地、閑置土地；另一方面出讓條件設(shè)置不合理，以致用地碎片化、無法按規(guī)劃指標(biāo)建設(shè)、投資產(chǎn)出稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)無法實現(xiàn)等。從嚴(yán)格用地準(zhǔn)入、科學(xué)設(shè)置用地出讓條件、優(yōu)化土地供應(yīng)管理、強(qiáng)化供后跟蹤監(jiān)管，進(jìn)一步完善“批、供、用”全流程監(jiān)管聯(lián)動機(jī)制，從源頭上減少土地低效利用。

（三）實現(xiàn)供后監(jiān)管部門聯(lián)動。我市招商引資工作由鎮(zhèn)區(qū)主導(dǎo)，但鎮(zhèn)區(qū)長期以來在建設(shè)用地的統(tǒng)籌利用、供應(yīng)管理、供后監(jiān)管力度不足，而且職能部門之間缺乏有效聯(lián)動，造成土地批而未供、閑置、低效用地情況較多。針對工業(yè)用地出讓，相關(guān)職能部門在出讓條件中設(shè)置多項投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，用地出讓后由自然資源部門與受讓人簽訂出讓合同，其中各項投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分不屬自然資源部門監(jiān)管范圍，而其他職能部門確認(rèn)為合同監(jiān)管事項由自然資源部門一并跟進(jìn)，未能實現(xiàn)投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“誰提出，誰監(jiān)管”理念，職能部門的監(jiān)管職責(zé)未有效落實。完善部門聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制，明確土地供后用地項目情況跟蹤考核評價，可有效減少土地低效利用、土地閑置等浪費(fèi)土地現(xiàn)象的發(fā)生。

為切實推進(jìn)落實相關(guān)工作，市自然資源局牽頭研究擬定了《中山市國有建設(shè)用地供應(yīng)管理辦法》。

二、文件主要內(nèi)容

本《管理辦法》主要由八部分內(nèi)容組成：

第一部分為《管理辦法》的總則，包括指導(dǎo)思想、適用范圍、用地總括要求。

第二部分為計劃指標(biāo)及報批管控，明確計劃指標(biāo)分配、報批用地選定要求、辦理用地報批要求、報批階段的批后監(jiān)管。

第三部分為供地前期工作，明確完成供地前期工作期限、供地前期工作內(nèi)容和要求、出具規(guī)劃條件要求、“凈地”要求。

第四部分為供應(yīng)計劃編制，包括編制供應(yīng)計劃原則、供應(yīng)計劃編制程序和對相關(guān)鎮(zhèn)區(qū)、部門的要求。

第五部分為土地供應(yīng)，明確建設(shè)用地劃撥、協(xié)議出讓、公開出讓適用范圍及辦理程序，污染地塊供地要求，出讓方案制訂。

第六部分土地供后監(jiān)管，明確鎮(zhèn)區(qū)政府在土地供后監(jiān)管負(fù)主要責(zé)任及相關(guān)監(jiān)管事項，土地使用權(quán)人申請退出或因違約收回土地的處理方式，屬政府原因延長開、竣工時間的處理方式，土地供后考核評價要求，土地供后違約時采取的限制措施，土地供后轉(zhuǎn)移登記辦理要求。

第七部分職責(zé)分工，明確鎮(zhèn)區(qū)政府和市相關(guān)職能部門在土地供應(yīng)和供后監(jiān)管的具體職責(zé)，對失職時應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

第八部分為施行日期及其他說明。

三、如何避免土地的低效利用

（一）建立批、供、用聯(lián)動機(jī)制。加強(qiáng)用地選址、征地報批管理，從源頭上杜絕已批準(zhǔn)征收并轉(zhuǎn)為建設(shè)用地未如期供地和閑置土地的發(fā)生，將緊張的用地計劃指標(biāo)用在實處，嚴(yán)格按照計劃指標(biāo)分配的產(chǎn)業(yè)實施土地供應(yīng)和供后監(jiān)管，落實“指標(biāo)-項目-效益”掛鉤，保障項目開發(fā)建設(shè)后能產(chǎn)出理想的經(jīng)濟(jì)效益。

（二）加強(qiáng)土地出讓管理。一是科學(xué)設(shè)置規(guī)劃條件，避免因規(guī)劃條件設(shè)置不合理導(dǎo)致土地受讓人（業(yè)主）無法按約定的規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。二是強(qiáng)化出讓條件的設(shè)置，多元化設(shè)置工業(yè)用地出讓條件，相關(guān)職能部門對準(zhǔn)入門檻嚴(yán)格把關(guān)，保證項目質(zhì)量優(yōu)異和競買人具備開發(fā)資質(zhì)。三是將出讓條件和違約責(zé)任納入土地出讓合同和項目監(jiān)管合同，土地出讓合同由市自然資源局與土地受讓人（業(yè)主）簽訂，項目監(jiān)管合同由屬地鎮(zhèn)區(qū)政府與土地受讓人（業(yè)主）簽訂。

（三）確立供后聯(lián)動監(jiān)管。建立土地供應(yīng)后的監(jiān)管機(jī)制，市、鎮(zhèn)兩級聯(lián)動，落實鎮(zhèn)區(qū)政府和相關(guān)部門的供后監(jiān)管職責(zé)，實現(xiàn)出讓條件中相關(guān)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)“誰提出，誰監(jiān)管”，避免土地受讓人（業(yè)主）不按出讓條件和合同約定開發(fā)建設(shè)，從而引發(fā)的土地低效利用或土地閑置。

（四）提出建設(shè)用地退出方案。針對土地受讓人（業(yè)主）無力開發(fā)或低效利用的用地，提出多種建設(shè)用地退出方案，退出建設(shè)用地由政府收回，土地交還政府后可重新安排項目招商，進(jìn)一步提高建設(shè)用地使用效率，并避免土地閑置。