中山“三舊”改造分為連片用地改造、非連片用地改造、微改造三種類型

 
　　“三舊”改造在促進土地節約集約利用、推動產業升級、完善城市功能、提升城市綜合競爭力方面發揮重要作用，根據市國土局統計數字，2012年至今年上半年，我市已累計投入改造資金277億元，實施“三舊 ”改造277宗、面積1.05萬畝，完成改造204宗，面積6653畝。大量低效、散亂的城鎮建設用地的盤活利用在為城市發展提供寶貴資源的同時，也給市容市貌帶來了極大改觀，一大批項目建成后不僅改善了改造片區及周邊市民的生產生活環境，也讓不少參與改造的企業和原產權人獲益頗豐。
　　近期，中山出臺了《中山市“三舊”改造實施細則（修訂）》（以下簡稱《細則修訂》），按照面積大小“三舊”改造分為連片用地改造、非連片用地改造與微改造。“三舊”改造給城市更新帶來什么變化？此次《細則修訂》又給城市更新帶來什么便利？

“三舊”改造后大變樣
　　什么是"三舊"改造？
　　隨著城市化進程加快，我市建成區面積不斷擴大，部分舊城區被現代建筑和城市建設用地包圍，存在布局結構混亂、基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安等問題突出，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌，也更凸顯了“三舊”改造的緊迫性。“三舊”用地是指在2007年6月30日之前土地利用現狀圖或衛星影像圖上顯示為已有上蓋建筑物的特定的城鎮建成區的建設用地，包括舊城鎮、舊廠房、舊村莊。
　　"三舊"改造帶來什么變化？
　　大涌紅博城、 盛景尚峰都是“三舊”改造項目的典范，“三舊”改造給城市面貌帶來翻天覆地的變化，同時為經濟發展提供新動能。9月29 日開始，大涌紅博城舉行為期5 天的“2017廣東（中山）文化創意博覽交易會，而改造之前，項目用地雖位于全鎮最旺的紅木家具商業街，但卻只用于低端的制造加工，年總產值僅約為1000 萬元，不僅不適合城市規劃建設，而且排放大量的工業廢水和廢氣。改造之后，紅博城已打造成一個集紅木文化展覽、名優紅木家具銷售、紅木主題酒店、旅游特色景點等一體的商業模范。項目全部建成運營后，年營業額可達10 億元，創造就業崗位達2000個。同時，隨著環境的美化和路網的優化，不僅極大地提高土地利用率和產出率，還極大地提升了大涌鎮的紅木文化知名度和美譽度，形成輻射作用，推動產城融合和產業升級，為地方經濟發展提供新動能。
　　位于東區起灣道與中山四路交界處的盛景尚峰金融商務中心，如今已成為城區中心商務區，很難想象，十年前這里原是三家印刷廠的舊址。2008年，“盛景尚峰金融商務中心項目”開始建設，總投資50億元。該項目一期工程于2009年底封頂投入使用，至2014年5月完成一期項目第三階段工程，短短五年間，廠區總產值從改造前的2億元，躍升至改造后2015年實現服務業總收入30億元；廠區改造前年稅收805萬元，改造后的2015年稅收總額已達3億元，徹底激活了東區乃至中山現代服務業發展。

“三舊”改造方式包括三種
　　2017年初，我市正式啟動連片改造項目試點工作，并以此為重要抓手，大力推進“三舊”改造，包括石岐區、東區、南區、西區、火炬開發區、黃圃鎮、坦洲鎮、橫欄鎮等8 個鎮區的 10 個項目入選全市“三舊”改造連片試點項目，涉及用地面積3120畝，計劃總投資228 億元。
　　此次《細則修訂》將“三舊”改造方式按照面積大小分為三種，包括連片用地改造、非連片用地改造與微改造 ，三者之間有何區別？連片用地改造指對面積不小于100畝的 “三舊”用地進行集中改造，包括政府主導改造、權屬人自行改造兩種模式。非連片用地改造是指對獨立分散、未納入連片改造范圍，面積小于100畝的一宗或多宗“三舊”用地。微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的改造活動。

“三舊”改造流程
　　政府主導連片用地改造基本流程
　　開展土地房屋權屬等基礎數據前期調查—納入年度實施計劃—編制片區策劃方案；涉及控制性詳細規劃調整的，應編制項目單元規劃或調整控制性詳細規劃—編制改造方案—辦理征收或者收回等相關手續—辦理公開出讓等供地手續—辦理其他工程建設手續并按改造方案實施改造。
　　權屬人自行改造連片用地的基本流程
　　納入年度實施計劃—編制片區策劃方案；涉及控制性詳細規劃調整的，應編制項目單元規劃或調整控制性詳細規劃—編制改造方案—辦理有關用地手續—辦理其他工程建 設手續并按改造方案實施改造。
　　非連片用地改造基本流程
　　納入年度實施計劃-編制改造方案-辦理有關用地手續- 辦理其他工程建 設手續并按改造方案實施改造。


“三舊”改造有“綠色通道”
　　凡實施“三舊”改造的項目，涉及的立項、規劃、用地、建設等審批手續全部納入 “綠色通道”，對符合審批條件、手續齊全的項目，即收即辦、限時辦結。對申報的年度實施計劃和改造方案等，由市國土資源、城鄉規劃等相關部門實行并聯審批。
　　除了開設 “綠色通道”，“三舊”改造項目建設公共停車位和立體式公共人行通道還有鼓勵措施。對提供公共使用超過500個車位以上的配建停車場（庫），且在改造范圍內配置有 “港灣式公共汽車站場”等公交設施或立體式人行公共通道設施的，項目配建車位可按規定的80%計算。建設地面以上停車庫的可不計容積率，但車位數不得超過總配建停車位的30%，且道路退讓標準必須按有關規定執行。“三舊”改造項目有關稅收可按規定申請減免。
　　對“三舊”改造用于工業（不含商品廠房），用地面積達到6666.7 平方米（折10畝）及以上，在項目竣工驗收后，由市財政對工業廠房容積率超出1.5部分的建筑面積按 200元/平方米的標準，通過鎮政府（區管委會、辦事處）對土地使用權人予以獎勵，最高不超過1000萬元。