政策解讀：【音頻】《中山市保障性租賃住房管理暫行辦法》

                                                                                          【文字解讀】《中山市保障性租賃住房管理暫行辦法》

火炬開發區管委會、翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　經市政府同意，現將《中山市保障性租賃住房管理暫行辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　中山市住房和城鄉建設局

　　中山市自然資源局

　　2022年12月31日

中山市保障性租賃住房管理暫行辦法

第一章　總　則

　　第一條　為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、《廣東省人民政府辦公廳關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》（粵府辦〔2021〕39號）等相關文件精神，結合我市實際，制定本暫行辦法。

　　第二條　本市行政區域內保障性租賃住房的籌建、申請、準入、退出和監督管理適用本辦法。

　　第三條　本辦法所稱保障性租賃住房，是指主要用于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金的保障性住房。

　　第四條　保障性租賃住房的籌建遵循以下基本原則：

　　（一）政府引導，市場參與。保障性租賃住房的籌集建設,由政府提供政策支持，鼓勵發揮市場機制作用，引導多主體參與、多渠道供給。

　　（二）兼顧公平，自主自愿。保障性租賃住房的籌建按照投資主體公平自愿的方式如實申請。在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求和尊重群眾意愿的前提下，允許用作保障性租賃住房。

　　（三）試點先行，有序推進。發展保障性租賃住房要與培育和發展住房租賃市場相銜接，結合住房供需狀況，充分評估項目周邊公共服務設施、交通和市政設施的承載力，合理控制規模總量，嚴格把握政策尺度，切忌盲目擴張，確保試點工作有序可控。

　　（四）屬地項目，屬地管理。各鎮街要切實承擔起加強轄區內保障性租賃住房管理的主體責任，認真組織落實，對房源的申請受理、準入審核和退出申請嚴格把關。

第二章　保障性租賃住房的籌建

第一節　項目籌建

　　第五條　保障性租賃住房可采用多主體供給，多渠道保障，可由政府機關、企業、事業單位、農村集體經濟組織、個人等多主體投資，采取新建、改建、改造和將存量房源直接用作保障性租賃住房等多種方式，多種渠道建設籌集試點項目，有效增加保障性租賃住房供給。房源籌建方式包括：

　　（一）利用集體經營性建設用地建設；

　　（二）利用企事業單位自有土地建設；

　　（三）利用產業園區配套用地建設；

　　（四）利用新供應國有建設用地建設；

　　（五）利用居住存量房或非居住存量房屋改建、改造；

　　（六）將周轉房、公房等直接用作保障性租賃住房；

　　（七）將閑置的公租房項目整體用作保障性租賃住房；

　　（八）將企事業單位員工宿舍直接用作保障性租賃住房；

　　（九）將村、社區、經聯社、私人企業等投資建設的住房直接用作保障性租賃住房；

　　（十）將租賃企業或個人成規模的出租房源直接用作保障性租賃住房；

　　（十一）將企業或個人成規模的存量房源直接用作保障性租賃住房；

　　（十二）將各類人才住房用作保障性租賃住房；

　　（十三）其他類型的籌建方式。

　　第六條　保障性租賃住房項目的選址應符合國土空間總體規劃。現行規劃及國土空間總體規劃底線管控區域和涉及安全問題不適宜居住區域嚴禁建設保障性租賃住房。

　　第七條　保障性租賃住房的項目實施主體應為產權人或運營單位。用于改建的房屋應權屬清晰并已取得用地審批手續，不存在查封登記、異議登記等限制轉移登記的情形。存在抵押等其他權利限制的，應取得相關權利人書面同意。

　　第八條　保障性租賃住房以公寓型、宿舍型等小戶型住房為主，每套面積一般不超過70平方米，以下情況可以適當放寬：

　　（一）已開工、已建成或非居住存量閑置房屋改建的住房轉為保障性租賃住房使用的，可以適當放寬面積標準，戶型面積大的可以按每間房間認定為一套。

　　（二）安置認定的人才、面向企業高層管理人員或專業技術人員的住房面積可相應提高。

　　第九條　各鎮街住房城鄉建設主管部門應加強保障性租賃住房項目工程質量、消防安全以及安全生產監管，加大監督檢查力度，實行全過程監管。

第二節　項目認定

　　第十條　保障性租賃住房申請項目認定應提交以下資料：

　　（一）申請書；

　　（二）申請人身份材料；

　　（三）土地權屬證明材料及房屋權屬證明材料；

　　（四）改建項目提供權屬人改建同意書、改建方案。

　　第十一條　在我市范圍內申請認定為保障性租賃住房項目，按照《中山市保障性租賃住房項目受理認定流程》的規定辦理。

　　第十二條　市保障性租賃住房領導小組辦公室負責市保障性租賃住房項目認定的日常工作，項目認定程序按照《中山市保障性租賃住房項目受理認定流程》的規定辦理。

第三節　支持政策

　　第十三條　籌建保障性租賃住房可利用下列各項政策：

　　（一）利用集體經營性建設用地建設。經村集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并經市人民政府同意，允許村集體利用自有集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許村集體依法通過集體經營性建設用地使用權出讓方式，由受讓方建設保障性租賃住房；允許村集體通過集體經營性建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業建設保障性租賃住房，并辦理集體建設用地使用權出讓。支持建設保障性租賃住房的集體建設用地依規辦理抵押登記，屬村集體抵押集體建設用地使用權的,在申請辦理抵押貸款時，應當提供本集體經濟組織的村民會議2/3以上成員或2/3以上村民代表同意抵押的書面材料。

　　（二）利用企事業單位自有土地建設。經市人民政府同意，對企事業單位依法取得使用權的土地，在符合國土空間規劃及土壤環境安全、權屬清晰、不存在查封等形式限制土地使用權的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，并變更土地用途，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式；允許土地使用權人自建或與其他市場主體合作建設運營保障性租賃住房。

　　（三）利用產業園區配套用地建設。經市人民政府同意，可將產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，并相應提高產業園區配套建筑面積占比，最高不超過30%。提高部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅；鼓勵將產業園區中各工業項目的配套比例對應的用地面積或建筑面積集中起來，統一建設宿舍型保障性租賃住房。利用配套設施用地建設的保障性租賃住房不得單獨分割轉讓或抵押。

　　（四）利用非居住存量房屋改建。經市人民政府同意，在符合規劃原則及土壤環境安全、權屬不變、滿足消防等安全要求、尊重群眾意愿等前提下，允許閑置和低效利用的商業辦公、酒店旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。改建僅臨時變更房屋使用功能，用作保障性租賃住房期間，不改變土地用途，不補繳土地價款，房屋不得分割登記、分割抵押、分割銷售。改建應按照報批通過的建設運營方案實施改建，憑《保障性租賃住房項目認定書》申請辦理規劃、施工、消防等相關手續。

　　（五）利用新供應國有建設用地建設。提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域；保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，其中以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取，在未繳清全部出讓價款前不得辦理不動產首次登記；新建普通商品房項目，可根據實際需要配建一定比例的保障性租賃住房，公開出讓時將配建方案納入土地出讓方案，成交后由競得人按照土地公開出讓方案約定的配建要求進行規劃建設。新供應的國有建設用地所配建的保障性租賃住房原則上由企業自行運營管理。

　　第十四條　利用產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施提高用地面積比例及提高建筑面積、非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房的項目，申請人憑市住房城鄉建設局出具保障性租賃住房項目認定書，可以辦理用地、規劃、施工、消防等手續。

　　第十五條　符合規定的保障性租賃住房項目可申請中央、省級財政的各項補助資金和專項債券。

　　第十六條　住房租賃企業出租保障性租賃住房項目可以享受以下稅收優惠政策。自2021年10月1日起，對利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用《財政部　稅務總局　住房城鄉建設部關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》（財政部　稅務總局　住房城鄉建設部公告2021年第24號）第一條、第二條規定的稅收優惠。國家、省有新規定的，按新規定執行。

　　第十七條　保障性租賃住房項目申請規劃報建時，免收城市基礎設施配套費。若保障性租賃住房在約定運營期限內退出或因其他原因導致在約定運營期限內無法運營的，應按規定補繳城市基礎設施配套費。

　　第十八條　利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設的保障性租賃住房，保障性租賃住房項目認定書抄送供水、供電、供氣企業，享受用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

　　第十九條　保障性租賃住房在建設和運營過程中可以采用以下方式進行融資：

　　（一）銀行可以以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款。

　　（二）銀行可以向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款。

　　（三）銀行可以對符合條件的建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權辦理抵押貸款。

　　（四）保障性租賃住房建設運營可發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券。

　　（五）商業保險資金可以按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。

第三章　保障性租賃住房的運營

　　第二十條　保障性租賃住房項目建設實行“誰投資、誰所有”的運營模式，在保持保障性租賃住房性質不變的前提下，投資者權益可依法轉讓。租金收入歸所有權人或者其委托的運營單位所有，維修養護費用由所有權人或者其委托的運營單位承擔，鼓勵產權單位選聘經驗豐富、運營能力強的第三方專業機構負責運營管理。

　　第二十一條　保障性租賃住房項目的所有權人或者其委托的運營單位應按相關規定對承租對象準入、退出進行信息化管理。保障性租賃住房不得上市銷售或變相銷售，嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。各鎮街需加強對保障性租賃住房項目的運營監管，防止以租代售。

　　第二十二條　保障性租賃住房項目的認定期限一般從獲得保障性租賃住房認定書的日期起開始計算，其中新建和改建的保障性租賃住房項目的認定期限從工程竣工驗收備案之日起開始計算。保障性租賃住房項目在認定期限內應當持續運營。

　　第二十三條　保障性租賃住房項目的認定期限一般為5年。下列情形規定如下：

　　（一）保障性租賃住房在新建、改建、改造的過程中使用上級補助資金的，認定期限不少于6年。

　　（二）利用閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量住房改建、改造的保障性租賃住房，認定期限不少于6年。若退出，應恢復原用途使用。

　　（三）企事業單位非居住存量土地、集體經營性建設用地、產業園區中工業項目配套建設行政辦公及生活服務設施提高用地面積比例及提高建筑面積建設保障性租賃住房的，長期作為保障性租賃住房。特殊情況申請退出的，經市政府同意可退出。

　　（四）利用新供應住宅建設用地建設保障性租賃住房的，具體認定期限以約定為準。

　　（五）保障性租賃住房在新建、改建、改造的過程中使用政府債券或銀行專項貸款的，在還債、還款期間，不得退出。

　　除特殊情形項目外，運營時間屆滿后，可申請繼續用作保障性租賃住房或轉為市場租賃住房。項目如需繼續作為保障性租賃住房，應于期滿前6個月，向屬地住房城鄉建設主管部門提出續期申請。非居住存量房屋改建項目，退出保障性租賃住房管理應恢復原用途使用。

　　第二十四條　保障性租賃住房項目的租金標準應低于同地段同品質市場租賃住房租金，租金定價應按照租戶可負擔，企業可持續的原則。保障性租賃住房項目租金平均價格原則上不高于項目所在區域租金參考價的95%，需動態調整的應提交至市住房城鄉建設局報備。

　　（一）市住房城鄉建設局根據租金和地域經濟相似性合理劃分租金參考價區域，定期公布租金參考價。

　　（二）若保障性租賃住房所在區域有同品質的住房可供參考，其租金應不高于其市場租金的95%。

　　（三）若保障性租賃住房所在區域無同品質的住房可供參考，其租金可由投資主體或運營管理主體聘請有資質的評估機構或第三方專業機構，根據投入成本、回報周期以及項目周邊保障群體的租金承受能力等多方面因素綜合進行定價，其租金應不高于第三方評估租金的95%。

　　第二十五條　保障性租賃住房的保障對象主要是面向新市民、青年人等群體，不設收入財產限額。結合我市各類保障性租賃住房房源的性質特點，具體準入條件為：

　　（一）保障性租賃住房的承租人一般為在項目所在地鎮街無房或工作生活的新市民、青年人等群體。本鎮街無房，是指本人在項目所在鎮街沒有房產；本鎮街工作生活，是指本人在項目所在鎮街工作，或生活半年及以上。

　　（二）納入保障性租賃住房管理的人才房保障對象準入標準根據市、鎮街人才部門相關文件執行。

　　第二十六條　運營機構負責對除人才房外承租對象的申請條件進行審查核實，每季度更新入住人員名單，報鎮街住房城鄉建設主管部門。納入保障性租賃住房管理的人才房承租對象申請條件的審查核實由市、鎮街人才管理部門負責。

　　第二十七條　保障性租賃住房項目的退出按照以下情形執行：

　　（一）自動退出的情形。保障性租賃住房運營時間屆滿且無續期意愿的，可以自動退出。

　　（二）申請退出的情形。項目作為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷等其他情形的，可申請退出。

　　（三）約定退出的情形。利用新供應住宅建設用地建設保障性租賃住房的，具體運營期限以約定為準。

　　（四）取消認定的情形。

　　1. 擅自改變建筑物功能用途的；

　　2. 非法改變土地用途的；

　　3. 提供虛假資料申請納入保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途的；

　　4. 分割轉讓或分割抵押的；

　　5. 違規“以租代售”的；

　　6. 違反法律法規私搭亂建的。

　　第二十八條　保障性租賃住房項目退出后由市住房城鄉建設局將項目注銷或撤銷認定文書抄送給市自然資源局、國家稅務總局中山市稅務局和市發展改革局等部門。相關項目自退出次月起，不再享受保障性租賃住房的優惠政策并自動終止相關保障性租賃住房的行政許可及批復。

第四章　保障性租賃住房的保障措施

　　第二十九條　中山市保障性租賃住房工作領導小組統籌相關工作的組織實施，協商解決工作中的重大問題。

　　第三十條　保障性租賃住房項目由其所有權人或者其委托的運營單位自行運營管理。市住房城鄉建設局負責建立全市保障性租賃住房信息化管理系統，鎮街住房城鄉建設主管部門負責對屬地項目的日常申報、信息更新、準入退出管理等實施監管。

　　鎮街住房城鄉建設主管部門應加強對保障性租賃住房項目建設、運營的監管，建立日常巡查檢查機制，以非居住存量房屋改建項目、集體經營性建設用地建設項目為重點，原則上每年進行不少于一次的全覆蓋檢查，對違反有關規定的項目依法依規予以查處。

　　第三十一條　做好正面宣傳引導和政策解釋，及時釋疑解惑，妥善回應社會關切，增進公眾對保障性租賃住房的理解和支持，為工作開展營造良好的輿論氛圍，充分調動機關企事業單位及市場主體的積極性，主動參與和推動相關工作。

　　第三十二條　各鎮街要強化監管責任，針對列入保障性租賃住房的項目，建立項目跟蹤、質量安全、統計分析、聯合檢查等工作機制，對照相關政策規定定期核查，發現問題及時處置。

第五章　附　則

　　第三十三條　本辦法自發布之日起施行，有效期3年。我市保障性租賃住房相關政策如與本辦法不一致的，以本辦法為準。施行過程中上級國家機關有新規定的，從其新規定。

　　附件：1. 關于×××（納入或改造）保障性租賃住房項目的申請書（模版）

　　           2. 非居住存量房屋改造保障性租賃住房項目承諾書（模板）

　　           3. ××鎮（街道）保障性租賃住房項目審核意見書（模版）

　　           4. 保障性租賃住房項目認定書（模版）

　　           5. 注銷保障性租賃住房項目通知（模版）

　　           6. 撤銷項目通知（模版）

　　           7. 項目申請流程圖