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　　我局制定了《中山市舊廠房功能改變類微改造項目行政審批工作指引（試行）》行政文件，現就文件解讀如下：

　　一、文件出臺背景

　　為進一步推進城市更新（“三舊”改造）工作，促進土地節約集約利用，促進傳統產業轉型升級和培育產城融合新業態，加快補齊基礎設施短板、完善公共服務體系和滿足人民群眾日益增長的精神需求，結合盤活我市空置廠房較多，急需轉型升級的背景，根據完善我市城市更新管理“1+2+N”配套政策要求，我局牽頭制定《中山市舊廠房功能改變類微改造項目行政審批工作指引（試行）》（以下簡稱《指引》）。

　　二、文件依據

　　本《指引》制定的文件依據如下：

　　（一）《廣東省國土資源廳關于印發深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知（粵國土資規字〔2018〕3號）》

　　（二）《廣東省人民政府關于深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見（粵府〔2019〕71號）》

　　（三）《中山市人民政府關于印發中山市舊廠房升級改造實施細則的通知（中府〔2020〕94號）》

　　三、核心和重要內容解讀

　　（一）本《指引》圍繞當前我市量大面廣的空置廠房，亟需盤活、尋找出路的問題，引導其通過微改造的方式，重新參與到社會建設和經濟建設中，為中山重振虎威總基調下的提供行政審批供給創新的一個有益嘗試。針對這類微改造項目的審批設定時，遵循了國家基本建設流程，按照促進改造、合法改造、改造后有出路的指導思想，從有利于項目主體進行微改造的行政審批推進，設置了一系列的攻堅克難的行政審批措施，著力破解了微改造活動中的行政審批難點、堵點。

　　微改造項目的行政審批事項涉及：與現有生態環境評估體系協同、與現有建筑物功能改造安全沖突、土地及項目轉功能與現有規劃審批體制沖突、與現有消防體系管控脫節、改造建筑物與行業管理標準沖突、過渡期間及期滿的后續矛盾等，均存在較廣泛的不確定性、行政審批復雜性以及行政風險。因此本《指引》政策意旨是在解決和突破現有行政審批制度的一些瓶頸，將橫跨多部門的審批鏈條整合在一起，以創新良好的營商環境。

　　（二）本《指引》共十七條政策措施主要解釋如下：

　　第一條適用范圍，引用自《中山市舊廠房升級改造實施細則（中府〔2020〕94號）》第二十五條的規定。本指引是以“工改”作為對象，“工改”的目錄分為兩大類：一是“工改”為城市公共服務設施，即改造為教育、醫療、體育、養老社會福利機構；二是“工改”為新型實體經濟組織，如互聯網＋產業、研發設計、科技服務、信息服務、文化創意、現代物流等“三舊”改造項目。并且規定了該類行政審批事項具有“五年過渡期”的優惠政策。

　　第二條辦理流程，根據舊廠房功能改變類微改造項目涉及的基本建設程序，劃分為四個階段的行政審批事項：前期階段、報建階段、驗收階段和登記階段。

　　第三條職責分工，規定了有關行政審批事權機構的責任，如市城市更新局作為行業主管部門負責統籌相關工作并對改造方案進行備案管理，鎮街政府是改造方案的審批主體，相關部門如自然資源、住房和城鄉建設、發展和改革、生態環境、市場監管、工業和信息化、教育和體育、衛生健康、民政、文化廣電旅游等部門負責在各自職責范圍內對改造方案進行聯合審查或出具書面意見。

　　第四條項目申請及前期調查評估，本條是專門針對“工改”項目的“土壤污染物狀況調查情況”和“建筑物安全評估情況”的前置預審查。由于原工業生產可能會造成土壤污染，加上現有建筑物可能因年久失修等造成建筑物自身安全隱患，尤其在建筑物使用功能變更后，使用的人群和頻次的變化，都可能會影響微改造項目推進進程。因此按照以人為本的原則，針對以上兩項情況提前進行調查分析和改造措施評估，對促進微改造項目審批工作取得成效具有重要意義。

　　第五條改造方案編制，本條規定了舊廠房微改造主體需按要求編制改造方案，以及改造方案應具備的內容，經批準的改造方案作為指導改造項目工作進程的重要依據。

　　第六條改造方案審查，本條規定了改造方案的審查主體為屬地鎮街政府及其相關部門，鎮街政府負責組織部門聯合審查，參與聯合審查部門應出具審查意見，同時要求改造方案審查通過應得到聯合審查部門的一致意見。

　　第七條改造方案審批，本條規定了改造方案經鎮街政府組織聯合審查后，還需經鎮街領導班子集體決議通過。另外，改造方案也應按規定進行公示，經公示無異議后，鎮街政府才可批復改造方案，并報市城市更新局進行備案，并進一步規定了五年過渡期起始時間為改造方案批復日期。

　　第八條辦理規劃許可，本條規定了規劃許可核發部門的職責，規定了審批的依據是改造方案約定及控規確定的用途和規劃指標等要求。允許在原工業用地性質與規劃要求不一致的情況下進行審批；在原工業性質的建筑物與規劃使用功能不一致的情況下，允許通過對建筑物使用功能的可適用性改造，以符合控規使用的用途進行審批。核發的規劃許可證作為基本建設流程的合法性來源之一。

　　第九條和第十條，辦理施工許可、消防設計審查、人防許可、防雷裝置設計審核、辦理聯合驗收，這兩條規定了實施建設的有關許可手續要求，與現行住建部門的要求一致。

　　第十一條過渡期使用，規定了改造項目通過驗收后的使用依據，即憑改造方案批復及綜合驗收等相關文件使用的合法性，以代替不動產變更登記。

　　第十二條商事登記和相關行政許可，本條規定了相關行業主管部門對微改造項目建設完成后的準入和行業管理要求。

　　第十三條過渡期滿用途變更，本條規定了舊廠房微改造主體應要求在規定時間內申請辦理用地及建筑物轉功能手續，并按規定繳納土地出讓金。改造方案原批復單位及相關行業主管部門應做好監管工作，及時督促改造主體及時辦理相關手續。若微改造項目主體方未能在過渡期滿前完善轉功能手續的，原審批憑證作廢，項目進入非法使用階段。

　　第十四條法律責任，本條規定了鎮街政府應與改造主體簽訂相關監管協議，明確改造主體在約定有效期內的相關權利、義務及違約責任。改造主體違反相關規定的，由鎮街政府按照相關法律法規及約定要求，對改造主體追究相關責任。

　　第十五條行政審批末端深化改革，本條規定了各職能部門等應進一步對接本指引的要求，制訂更具體、更有針對性、更落地的規范化調整措施，以促進項目落地。

　　第十六條第十七條，對本指引的解釋權和有效期進行規定。

相關鏈接：中山市城市更新局關于印發《中山市舊廠房功能改變類微改造項目行政審批工作指引（試行）》的通知