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　　我局制定了規范性文件《關于明確國有建設用地使用權轉讓開發投資進度核算有關事項的通知》（以下簡稱《通知》），于2020年5月27日起實施。根據《中山市行政機關規范性文件管理規定》（中府〔2015〕14號）的相關規定，現就文件解讀如下：

　　一、出臺政策的背景說明

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得轉讓。國有建設用地使用權人轉讓土地使用權，應按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的25％以上。目前，法律法規暫無對土地開發投資進度核算的具體要求和標準作出規范。

　　隨著經濟發展方式轉變，產業結構調整和升級，各交易主體對土地二級市場的需求日益強烈，國家也因應時勢出臺《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》，地方政府需要根據實際配套相關規則，促進土地二級市場得到進一步規范和發展。為切實推進落實相關工作，進一步規范我市土地使用權轉讓行為，我局針對開發投資進度核算事項研究擬定了《通知》。

　　二、擬制依據

　　本《通知》主要的法律政策依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。

　　三、主要內容

　　（一）土地開發投資進度核算要求。一是明確完成開發投資總額的25%以上的定義；二是解決歷史形成房、地登記用途不一致的土地使用權轉讓核算問題；三是明確土地開發投資進度的核算和認定，以有資質的會計師事務所出具的工程投資審計報告為準，核算結果應符合相應要求；四是落實對會計師事務所、注冊會計師的監督檢查措施。

　　（二）不再審核土地開發投資進度的土地使用權轉讓情況。《通知》明確了不再審核土地開發投資進度的六種情形，其中第（一）種情形針對法院公開拍賣處置的用地轉讓；第（二）種情形針對自然人開發利用名下用地；第（三）種情形明確農村集體名下的用地（土地用途為商業、商業住宅、住宅、工業）可協議轉讓的條件；第（四）種情形針對共有土地使用權人之間的轉讓行為；第（五）種情形針對地上已有房屋所有權的；第（六）種情形針對土地使用權人及地上房屋所有權人不一致的。

　　四、其他重點內容

　　（一）整體報建面積：市自然資源局審定的規劃總平面圖（不含分期報建情形）中總建筑面積的容積率不低于出讓合同約定容積率區間下限的，該總建筑面積可視為整體報建面積。

　　（二）最大可建面積＝土地使用權登記面積×出讓合同約定容積率。出讓合同沒有約定容積率的，按1.5計算；容積率為區間值的，按照容積率區間上限計算；容積率經申請批準調整的，按現行容積率計算。

相關鏈接：關于明確國有建設用地使用權轉讓開發投資進度核算有關事項的通知