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火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，各相關單位：

　　為深化農村集體經營性建設用地入市試點，探索和指導農村集體經營性建設用地入市試點工作開展，我局研究制定了《中山市農村集體經營性建設用地入市工作指引》，現印發給你們，請遵照執行。

　　附件：中山市農村集體經營性建設用地入市工作指引

中山市自然資源局  

2024年10月5日  

（聯系人：李偉雄，聯系電話：88329848）

中山市農村集體經營性建設用地入市工作指引

　　為穩步推進農村集體經營性建設用地入市試點工作開展，根據《深化農村集體經營性建設用地入市試點工作方案》《廣東省深化農村集體經營性建設用地入市試點實施方案》等文件精神，以健全城鄉統一的建設用地市場為目標，探索規范農村集體經營性建設用地出讓交易規則和服務監管體系，制定本工作指引。

　　一、入市基本要求

　　（一）入市用地范圍。

　　2023年3月1日（不含）前已批建設用地或符合“三舊”政策的建設用地或現狀地類及歷年追溯至1999年均為建設用地，且符合總體規劃和詳細規劃，用于工業、商業、保障性租賃住房的存量集體建設用地，可開展農村集體經營性建設用地入市。

　　農村集體經營性建設用地入市應嚴守耕地和永久基本農田、生態保護紅線，符合國土空間規劃、用途管制、產業準入、生態環境保護要求。

　　（二）入市主體。

　　農村集體經營性建設用地入市主體為入市用地的所有權人，由依法代表成員集體行使所有權的農村集體經濟組織作為入市主體組織實施入市，或由農村集體經濟組織委托的其他法人組織代理實施入市。

　　（三）入市用地條件。

　　1. 土地權屬清晰、無爭議；

　　2. 地塊內建筑物、構筑物及其他合法附著物產權已與權利人達成一致意見并完成相應補償；

　　3. 符合國土空間規劃和國土空間用途管制要求；

　　4. 符合產業準入、功能定位和生態環境保護要求；

　　5. 未被司法機關查封或行政機關限制土地權利；

　　6. 具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發建設條件；

　　7. 用于保障性租賃住房建設的，其周邊應具備入住人口所需的市政配套、公共服務設施條件；

　　8. 法律法規規定的其他條件。

　　（四）年度建設用地供應計劃。

　　按照宏觀調控、產業發展布局、基礎設施配套等要求以及土地所有權人意向，將具備年內供應可能性的農村集體經營性建設用地納入年度建設用地供應計劃。用于保障性租賃住房建設的入市土地應一并納入年度住宅用地供應計劃。

　　（五）負面清單。

　　不能將2023年3月1日（含）后通過農用地轉為新增建設用地用于農村集體經營性建設用地入市，不能把宅基地納入入市范圍，符合入市條件的土地不能搞商品住宅開發。

　　二、入市基本程序

　　（一）入市準備。

　　1. 入市主體完成入市宗地勘測定界，分別提請鎮街政府向自然資源、發展改革、生態環境部門申報，由自然資源部門確定宗地規劃條件，發展改革部門確定宗地產業準入要求，生態環境部門確定宗地生態環境保護要求。

　　2. 入市主體應聘請土地估價專業評估機構開展地價評估，并參考基準地價、標定地價等法定公示地價，根據評估結果并結合土地市場情況等，綜合確定入市宗地出讓起始價或底價。

　　3. 入市主體應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制農村集體經營性建設用地入市方案。入市方案應包括宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容。入市土地使用期限參照國有建設用地出讓最高年限設定，其中工業用地可根據產業生命周期和企業發展狀況，實行彈性年限出讓。

　　（二）入市申請。

　　1. 入市主體按照村民自治原則，對入市動議、入市方案、授權委托等事項，經農村集體經濟組織依法落實民主決策程序后形成決議，由入市主體向自然資源部門提出入市意向。農村集體經營性建設用地入市，應當經本農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

　　2. 入市主體在公開出讓前不少于10個工作日向自然資源部門提交經屬地鎮街政府核對后的擬入市宗地的勘測定界成果、土地權屬證明、入市方案、入市決議等材料。

　　（三）入市核對。

　　屬地鎮街政府對入市主體提交的入市材料進行核對，并對鎮街政府作為簽訂方的出讓監管協議進行審定；自然資源部門組織開展農村集體經營性建設用地入市核對后，報市政府核對。

　　（四）入市交易。

　　1. 農村集體經營性建設用地使用權出讓應參照國有建設用地使用權公開出讓的程序和辦法，通過市公共資源交易中心采取上網競價方式進行。

　　2. 經市政府核對后的入市方案由入市主體委托自然資源部門、公共資源交易中心分別在中國土地市場網、市公共資源交易平臺發布交易公告。交易完成后公共資源交易中心出具成交確認書。

　　（五）簽訂合同。

　　1. 入市宗地成交后，出讓人、受讓人雙方應當簽訂出讓合同，并報自然資源部門備案。出讓合同應載明土地界址、面積、土地用途、規劃條件、使用期限、成交價格、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的辦法等。

　　2. 出讓人、受讓人、屬地鎮街政府三方在簽訂出讓合同當日簽訂監管協議，與出讓合同配套使用，接受屬地鎮街政府對用地開發建設相關要求和經濟指標等事項的監管。

　　（六）用地登記。

　　出讓人及受讓人按各自義務繳清土地增值收益調節金、土地價款及相關稅費后，由自然資源部門按規定辦理農村集體經營性建設用地使用權登記。土地增值收益調節金按照成交總價款的一定比例確定，具體征收標準另行制定。

　　三、用地開發利用

　　（一）開發建設管理。

　　農村集體經營性建設用地入市后，農村集體經營性建設用地使用權人應按出讓合同、監管協議的用地性質、規劃要求、開發期限和條件等約定進行開發、利用和經營。

　　使用權人未按出讓合同約定開發利用土地，造成土地閑置或逾期開竣工，參照國有建設用地閑置土地處置規定及出讓合同約定處理。其中，出讓人或受讓人原因造成土地閑置，滿一年未動工開發的，當事人應按規定向政府繳納土地閑置費；開工、竣工違約金由受讓人向出讓人支付。

　　（二）土地用途管理。

　　農村集體經營性建設用地使用權人不得改變土地用途，確需調整土地用途的，由農村集體經營性建設用地出讓人收回農村集體經營性建設用地使用權，按程序重新出讓。

　　（三）規劃指標管理。

　　因詳細規劃調整，需按照詳細規劃調整入市的農村集體經營性建設用地容積率的，應經農村集體經營性建設用地出讓人同意，由農村集體經營性建設用地使用權人向自然資源部門申請變更規劃條件，出讓人及受讓人雙方簽訂補充協議，由出讓人組織開展地價評估，涉及補繳土地價款的，按程序補繳相關稅費及土地增值收益調節金，其中工業用地調整容積率參照國有建設用地政策執行不需補繳土地價款。

　　（四）使用期限屆滿管理。

　　1.農村集體經營性建設用地出讓合同約定使用期限屆滿，受讓人需繼續使用土地的，應在期限屆滿前一年內向農村集體經營性建設用地出讓人申請續期。農村集體經營性建設用地出讓人經集體決議同意繼續使用的，重新約定土地價款、簽訂合同，在支付土地價款、相關稅費及土地增值收益調節金后，辦理農村集體經營性建設用地使用權變更登記。

　　2.農村集體經營性建設用地使用期限屆滿，農村集體經營性建設用地使用權人未提出續期申請或提出續期申請未獲同意的，農村集體經營性建設用地出讓人可無償收回土地；其地塊內建筑物及附著物按照出讓合同的約定處理，出讓合同無約定的，按有關法律、法規規定處理。

　　（五）使用權收回管理。

　　1. 農村集體經營性建設用地出讓人在出讓合同約定的年限內無特殊原因不得收回農村集體經營性建設用地使用權。

　　2. 因公共利益需要，需征收入市的農村集體經營性建設用地為國有的，按照相關規定對農村集體經營性建設用地所有權人落實征地補償，并根據出讓合同約定或相關規定對農村集體經營性建設用地使用權人給予補償。

　　四、其他

　　本工作指引實施過程中，如遇政策調整、法律法規及上級文件另有規定的，從其規定。