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　　火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　經市政府同意，現將《中山市已出讓居住用地配套公建設施管理操作細則》印發給你們，請遵照執行。

　　中山市自然資源局        

　　2022年7月11日        

　　（聯系人：張曉華，聯系電話：88268675）

中山市已出讓居住用地配套公建設施管理操作細則

　　第一條  總則

　　為完善我市配套公建設施管理，結合《中山市建設用地配套公建設施規劃管理暫行辦法》（中規通〔2015〕72號）實施情況，進一步明確各部門職責，規范配套公建設施的配建原則、建設時序、不動產登記、聯動監管、變更功能等具體操作，制定本細則。

　　第二條  適用范圍

　　本細則適用于我市行政區域內，于《中山市居住用地配套公建設施管理辦法》（中山自然資函〔2022〕425號）實施之日止，已完成不動產登記，用途為住宅（含商業住宅）的國有出讓土地。個人自建住房無需配建配套公建設施。

　　第三條  基本定義

　　本細則所稱配套公建設施是指根據法律、法規、規章及有關文件規定，按照所屬片區的控制性詳細規劃、土地出讓合同、規劃許可文件約定的要求進行配建，建成后應當移交政府或政府指定部門的公共服務設施（附件1：《中山市居住用地配套公建設施類別一覽表》以下簡稱《一覽表》）、抵繳的住宅、商業及其配建停車位。配套公建設施包括配建建筑和配建用地兩部分。依法屬建設項目業主共有的部分不列入配套公建設施統計和移交范疇。

　　第四條  接收管理 

　　石岐、東區、西區、南區街道辦事處的教育類配套公建設施及抵繳物業，其不動產登記在市政府（市政府指定部門/單位）名下，其中教育類配套公建設施由屬地街道無償使用。非教育類配套公建設施以協議處置方式將其不動產登記在屬地街道（鎮街指定部門/單位）名下。

　　石岐、東區、西區、南區街道以外的其他鎮、街的配套公建設施，其不動產登記在街道辦事處或鎮人民政府（以下簡稱“鎮街”）（鎮街指定部門/單位）名下。

　　配套公建設施意向使用部門向市政府（市政府指定部門/單位）、鎮街（鎮街指定部門/單位）提出使用申請，經批準后，按照各自職責，依法做好配套公建設施的管理工作。

　　第五條  部門職責

　　市自然資源 、住房城鄉建設、財政等行政主管部門及屬地鎮街應當分工協作、密切配合做好配套公建設施的用地出讓、規劃、建設、接收及后續管理工作。

　　（一）市自然資源部門負責組織土地出讓，明確規劃條件內的配套公建設施要求，配合配套公建設施方案審查，負責規劃報建審批、驗收、不動產登記、聯動監管等。

　　（二）市、鎮街住建部門負責配套公建設施的施工報建、質量監督、安全生產監督、綜合驗收備案、聯動監管等。

　　（三）市財政部門負責石岐、東區、西區、南區街道范圍內配套公建設施的建設責任協議簽訂和接收、配合辦理不動產登記、聯動監管等。

　　（四）石岐、東區、西區、南區街道負責組織屬地內建設項目的配套公建設施評審，形成評審方案，配合市財政部門簽訂配套公建設施建設責任協議和接收，負責屬地內的配套公建設施的使用及監督管理等。

　　（五）除石岐、東區、西區、南區外其他鎮街（鎮街指定部門/單位）負責組織屬地內建設項目的配套公建設施評審，形成評審方案，簽訂配套公建設施的建設責任協議，并負責統籌屬地內配套公建設施的建設、接收、使用及監督管理等。

　　（六）教育、城管、衛生、文化、民政、交通、公安、工業和信息化、郵政等行政管理部門，按照各自職責，依法做好配套公建設施的管理工作。

　　第六條  配建原則

　　建設單位依據土地出讓合同的規劃條件（以下簡稱“規劃條件”）、所屬片區的控制性詳細規劃（以下簡稱“控規”）及國家、省公共服務設施要求（公共文化設施及養老服務設施等），進行配建建設，不得采用貨幣折價方式抵繳。配套公建設施應按宗地管理，不得異地配建，同一建設單位的相鄰用地且允許統一開發的，可按一個項目統籌配建。  

　　經建設單位與接收管理部門雙方協商同意，接收管理部門或使用部門提出規劃條件及控規約定外的配建需求，導致配套公建設施的建筑面積多于應配建面積時，超出部分，接收部門按《配套公建設施建設責任協議書》簽訂時的建設成本價購買。

　　第七條  2015年8月31日前已出讓居住用地的管理

　　建設單位依據規劃條件、控規、國家及省的公共服務設施要求配建，且提供不少于總用地面積的8%和總住宅建筑面積的9%用于配套公建設施。

　　（一）配建建筑管理

　　規劃條件及控規未約定的、或滿足規劃條件、控規、國家及省的公共服務設施要求后超出的配建建筑面積，由屬地鎮街結合需求，與建設單位、接收管理部門、市自然資源部門、使用部門共同協商確定其設施功能，不能確定設施功能時，可標注為配套公建綜合用房，其使用功能應在《一覽表》范圍內。

　　配建建筑面積不足時，提供住宅、商業無償抵繳：提供的住宅、商業建筑面積=抵繳的配套公建設施建筑面積。石岐、東區、西區、南區街道辦事處原則上以住宅抵繳為主，商業抵繳面積不大于抵繳總面積的50%。其他鎮街可根據屬地需求確定住宅、商業的抵繳比例。

　　（二）配建用地管理

　　按規劃條件及控規配建后所提供配建用地不足時，可依據《配套公建設施建設責任協議書》及建設方案，提供土地權屬范圍內的公共綠地（包括公園綠地、防護綠地、綠帶）、市政道路、廣場等進行折算抵繳。

　　以土地權屬范圍內的公共綠地、沿路、沿河綠帶的整體或部分作為配建用地的，作為配建用地部分的規劃經濟技術指標（以下簡稱“規劃指標”）（包括容積率、綠地率等）不得納入項目規劃指標計算，該公共綠地、綠帶面積不得作為項目綠地，即項目規劃指標應扣除抵繳配建用地部分后的凈用地面積進行計算。未作為配建用地部分對應的規劃指標（容積率無約定的按1.5）可在該項目凈用地中使用。未作為配建用地部分，且容積率未在該項目凈用地中使用，由市自然資源部門進行核對，經接收管理部門同意后，超出部分的用地面積可折算抵繳配建建筑面積，抵繳折算方法如下：【合同約定容積率*未使用容積率的用地面積】平方米=可抵繳配建建筑面積，合同約定容積率包含增容后的容積率。

　　土地權屬范圍內包含規劃市政道路的，市自然資源部門核實該道路的審批手續，屬地政府核實是否簽訂道路補償協議，已對土地權利人實施容積率或貨幣補償的道路不得再將其作為配建用地，不得將其納入項目用地計算規劃指標；未對土地權利人實施征收補償的，可整體或部分作為配建用地，作為配建用地部分的規劃指標不得納入項目規劃指標計算。

　　以上配建用地面積仍不能滿足時，可提供配建建筑或住宅、商業作為抵繳。折算抵繳計算方法如下：提供的配建建筑或住宅、商業建筑面積=【合同約定容積率*欠配建用地面積】平方米，合同約定容積率包含增容后的容積率。抵繳的住宅、非獨立占地的配建建筑、商業對應的用地面積不計入配建用地計算。

　　第八條  2015年9月1日后出讓的居住用地管理事項

　　建設單位依據規劃條件、控規、國家及省的公共服務設施要求配建，項目總住宅建筑面積超過3萬平方米的（包括3萬平方米），應提供不少于總住宅建筑面積的5%作為配建建筑。規劃條件及控規未約定、或滿足規劃條件、控規、國家及                                                  省的公共服務設施要求后超出的配建面積，由屬地鎮街結合需求，與建設單位、接收管理部門、市自然資源部門、使用部門共同協商確定其設施功能，不能確定設施功能時，可標注為配套公建綜合用房，其使用功能應在《一覽表》范圍內。不得以住宅、商業進行抵繳（國有建設用地配建房除外）。

　　項目總住宅建筑面積不超過3萬平方米的依據規劃條件、控規、國家及省的公共服務設施要求進行配建，規劃條件及控規未約定，按照國家及省的公共服務設施要求配建，屬地鎮街有額外配建需求，按配建原則執行。

　　第九條  規劃管理

　　（一）簽訂建設責任協議

　　建設單位辦理建設工程規劃許可證前向項目屬地鎮街提出申請，由鎮街以評審會或函詢方式與接收管理部門、自然資源部門、意向使用部門等相關單位共同確定項目配套公建設施的總面積、分項面積、設施功能、位置、建設時序及配套停車位數量、位置等相關要求，并形成評審方案。

　　根據評審方案，建設單位申請與接收管理部門（接收管理部門的委托部門/單位）簽訂建設責任協議（詳見附件2：配套公建設施建設責任協議書[參考范本]）。

　　包含獨立占地的配建建筑的項目，方案須明確配建建筑為獨立用地，即地上、地下統一為該配建建筑獨用，不得將獨立用地的地下部分作為小區共用空間使用（如停車庫）。

　　（二）辦理建設工程規劃許可證

　　建設單位向自然資源部門申請辦理建設工程規劃許可證，自然資源部門應依據《配套公建設施建設責任協議書》審查其設計方案，在總平面圖及相應的圖件中應標注配套公建設施的用地面積、用地范圍、設施名稱、建筑面積、坐標信息、位置等（總平面圖或分期總平面圖應加蓋規劃報建業務編碼章及業務章），并應明確其建設時序，形成配套公建設施統計表。分期報建的項目應嚴格按照配套公建設施的建設時序管理要求同步完成報建。

　　自然資源部門在建設工程規劃許可證審批環節的公示公告中，應明確配套公建設施的相關內容。

　　（三）辦理規劃條件核實

　　建設單位向自然資源部門申請辦理規劃條件核實，自然資源部門應對配套公建設施是否符合設置要求和建設時序進行核實，配套公建設施在房產測量圖中明確標注。對未按照規劃許可實施的，不予通過規劃條件核實。

　　第十條  配套停車位管理

　　配套公建設施應按相關規范要求配建停車位，整體方案車位數需滿足規范要求。不能確定其設施功能的配套公建綜合用房或相關規范未能明確停車位標準的，按照1.0個小汽車位/100平方米建筑面積配建。

　　配套公建設施所配建的車位，以就近使用為原則。

　　產權車位應連同配套公建設施同步無償移交，并辦理不動產登記至接收管理部門，且不計入配建建筑面積。

　　人防或地面等使用權停車位，與接收管理部門簽訂使用合同/協議，與配套公建設施同步無償移交，且不計入配建建筑面積。

　　獨立占地的配建建筑（如教育、醫療等），應在其用地范圍內配建符合技術規范要求的停車位，當用地范圍內配建車位不足時，應以就近使用為原則配足車位，并保證其獨立管理，不得影響業主權益。產權(使用權)車位應連同配建建筑同步無償移交，均不計入配建建筑面積。

　　第十一條  建設時序管理

　　配套公建設施應與項目同步報建、同步建設、同步完成驗收。

　　項目建設總量完成30%時，應完成需移交的厭惡性配套公建設施的配建（如垃圾收集站、垃圾轉運站、對外開放公共廁所等），建設總量完成50%時，應完成配套公建設施的50%，建設總量完成70%時，應完成配套公建設施的全部建設。

　　分期開發的建設項目，每期的建設總量完成30%時，應完成分期內需移交的厭惡性配套公建設施的配建，期內建設總量完成50%時，應完成其內配套公建設施的50%，期內建設總量完成70%時，應完成期內配套公建設施的全部建設，并應平衡并滿足項目總量的建設時序要求。

　　有特殊或其他特定要求的配套公建設施，從其規定。

　　第十二條  建設質量監督管理

　　（一）建設單位應按照建設工程規劃許可證及《配套公建設施建設責任協議書》確定的設置要求和建設時序進行建設，保證工程質量。建設工程質量監督機構應按照經審查合格的施工圖對配套公建設施的建設進行監督。

　　（二）建設單位在銷售環節，應在銷售現場公示已標注配套公建設施的規劃總平面圖及配套公建設施清單，應在銷售宣傳材料的總平面圖及包含配套公建設施的相關圖件內標注配套公建設施的相關內容。

　　第十三條  抵繳住宅、商業的選定方式

　　在辦理預售許可證前，建設單位應與接收管理部門進行協商，按照滿足需求、公平公正的原則確定抵繳的住宅、商業。抽取抵繳的建筑面積不小于應配建配套公建設施不足的建筑面積。

　　（一）石岐、東區、西區、南區范圍內建設項目的選定方式：

　　1.住宅：由接收管理部門組織市自然資源部門、市住建部門、屬地政府、建設單位等按照全面、均衡抽取的原則，在達到預售（現售）條件后以搖珠等隨機抽取方式確定，抽取的優先次序為幢（或梯）、層、套，并在所抽取的幢（或梯）相應范圍抽取配套車位，市住建部門根據《抽取結果確認書》等，辦理抽取以外的預售（現售）商品房許可審批。

　　2.商業：由接收管理部門組織屬地政府、建設單位等按照全面、均衡抽取的原則在達到預售（現售）條件后以搖珠等隨機抽取方式確定，抽取的優先次序為幢、層、卡，并在所抽取的樓幢相應范圍抽取配套車位，市住建部門根據《抽取結果確認書》等，辦理抽取以外的預售（現售）商業設施的許可審批。

　　（二）其他鎮街可根據需求，合理調整，需抽取的可參照執行。

　　第十四條  不動產登記管理

　　（一）建設單位完成施工驗收后，向自然資源部門提出首次登記申請，自然資源部門根據相關規定、規劃條件核實確認書及經規劃核實的圖紙標注內容辦理配套公建設施的首次登記，接收管理部門根據移交協議書、稅費繳納憑證及不動產轉移登記相關資料辦理轉移登記，轉移登記按照視同銷售的相關規定繳納稅費。如配套公建設施用于公益事業，不視同銷售，應無償移交。轉移登記涉及的稅費征繳由稅務部門核定。

　　（二）獨立占地配建公建設施（包括配建建筑及無上蓋建筑的配建用地），在規劃條件或建設工程規劃許可證中已明確其設施名稱、用地范圍、坐標信息、用地面積、建筑面積的，由自然資源部門依規劃條件核實確認書及經規劃核實的平面圖所示用地范圍和土地面積辦理土地分割登記手續無需提交用地分割文件。土地分割登記后，獨立占地的配建建筑按規劃條件核實確認書及經規劃核實的圖紙要求辦理首次登記，接收管理部門根據移交協議書、稅費繳納憑證及不動產轉移登記資料辦理獨立占地建筑、用地轉移登記。辦理轉移登記不再審核土地開發投資進度及土地閑置問題。

　　（三）地上部分為獨立用地范圍的配套公建設施，其對應的地下部分為小區共用空間（如停車庫等）時，地上部分按照規劃條件核實確認書及經規劃核實的圖紙標注的用地范圍，辦理配套公建設施首次登記及轉移登記。

　　第十五條  誤差管理

　　配套公建設施面積以不動產登記面積為準，對辦證后配套公建設施面積不足的項目，且差額不大于應配建總面積0.6%（含0.6%，且不大50平方米）的，視為滿足配建要求，建設單位不需額外補償。對辦證后配套公建設施面積不足且差額大于應配建總面積0.6%（或大于50平方米）的，接收管理部門應與建設單位追加簽訂《配套公建移交協議書》，補足缺額面積，經確認確無可移交配建面積的，建設單位應與接收管理部門進行協商，以回購部分物業或其他法律途徑，補足應配建面積。對辦證后配套公建設施面積超過應配建要求的，超出比例不大于3%的部分，建設單位應無償移交給接收管理部門，超出3%以上的部分，經接收管理部門同意，按照建設成本進行結算。

　　第十六條  移交管理

　　配套公建設施工程完成竣工驗收后，建設單位應按照規定進行竣工驗收備案。除抵繳配建建筑面積的住宅外，配建建筑以毛坯標準移交，有裝修需求的設施，接收管理部門應在簽訂《配套公建設施建設責任協議書》前提出，以協商方式確定其交付標準。

　　獨立占地的配套公建設施，應在配套公建設施取得建設工程規劃條件核實批復書后1年內完成。非獨立設置的配套公建設施，應在主體工程取得建設工程規劃條件核實批復書后1年內完成。

　　建設單位應在取得配套公建設施的建設工程規劃條件核實批復書之日起2個月內，書面通知對應的接收管理部門進行接收，并在現場進行公示。

　　各級接收管理部門應自接到書面移交通知之日起1個月內組織人員到現場核實建設情況，在6個月內與建設單位簽訂配套公建設施移交接收協議。移交接收協議應明確配套公建設施移交時間和移交資料清單等。

　　建設單位應自簽訂配套公建設施移交協議之日起3個月內，將配套公建設施的用地資料、報建圖紙資料、建筑施工圖紙以及驗收等有關文件移交給接收管理部門。

　　第十七條  管理維護

　　需移交的配套公建設施，在完成移交前，即辦理不動產轉移登記至接收單位名下視為移交完成，由建設單位負責管理維護，并承擔所需費用，移交完成后由接收管理部門負責管理維護，并承擔所需費用，配套公建設施在建設工程質量保修期內的，按照《建設工程質量管理條例》《城市房地產開發經營管理條例》的相關規定處理。

　　配套公建設施（一覽表）和配套公建綜合用房不列入建設單位移交物業管理公司管理范圍，由接收管理部門負責管理維護；其余抵繳的住宅、商業及其配建停車位等物業由小區物業管理公司配合接收管理部門管理、維護，物業管理費根據所在鎮街實際情況，經協商一致后執行。  

　　第十八條  聯動監管機制。

　　對于因配套公建設施建設問題未通過規劃條件核實的，自然資源部門應在核實未通過的五日內將情況通報住建部門及接收管理部門，住建部門應在商品房預售許可、商品房預售款監管等環節與自然資源部門形成聯動監管。

　　第十九條  變更管理

　　因片區人口入住率低等客觀原因，導致配套公建設施閑置的，在不改變原控規、原規劃條件、原建設工程規劃許可證、原不動產登記證書的情況下，可調整配套公建設施的使用功能。

　　變更配套公建設施的使用功能應滿足以下條件：

　　1.控規及規劃條件約定的公益性設施可變更為其他公益性設施功能；

　　2.控規及規劃條件約定外的公益性或非公益性設施可變更為《一覽表》內設施功能；

　　3.各類調整須經屬地鎮街同意；

　　4.各類調整須通過合理性論證。

　　變更配套公建設施使用功能由屬地鎮街提出申請，通過以下程序辦理：

　　1.屬地鎮街或鎮街指定部門/單位以專家評審和相關部門聯審等論證形式，充分論證其變更后使用功能的合理性，論證內容應包括核定國家、省、市相關規范（消防、安全、環保等）、規章、技術標準的要求，核定變更功能后是否符合控規內公服設施、交通影響等的要求；

　　2.評審通過后應現場公示，公示期不少于20天；   

　　3.通過論證、公示程序后，屬地鎮街或鎮街指定部門/單位與變更功能后的使用部門簽訂使用責任協議書，如為屬地鎮街自用，以屬地鎮街書面文件作為使用責任協議書。

　　4.屬地鎮街應對變更功能的設施定期監督其使用情況，當片區人口達到原控規論證規模，或其他原因需恢復其原功能時，再次完成論證—公示—解除協議的程序后，恢復其原功能。

　　第二十條 本細則于發布之日起正式實施，與原《中山市建設用地配套公建設施規劃管理暫行辦法》（中規通〔2015〕72號）同時使用，《中山市建設用地配套公建設施規劃管理操作細則》（中規通〔2016〕70號）廢止。同時使用文件與本細則不符處以本細則為準。本細則實施之日止，已簽訂《配套公建設施建設責任協議書》或已抽取確定配套公建設施（含抵繳配套公建設施）的，按原《配套公建設施建設責任協議書》或抽取結果確認書執行。本細則施行過程中，國家、省新出臺與本細則不一致的，從其規定。

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