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火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　現將《關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　中山市人民政府

　　2022年1月30日

　　關于促進村鎮低效工業園改造升級的若干措施

　　為全面加快村集體連片低效工業用地和市、鎮（街）屬企業用地改造升級，統籌促進其他土地權利人的低效用地再開發，根據有關法律法規和省“三舊”改造等政策，結合《中山市城市更新管理辦法》《中山市舊廠房升級改造實施細則》等規定，提出若干補充措施如下。

　　一、堅持問題導向，力促松綁提速

　　（一）優化規劃管理。

　　對用地不符合現行土地利用總體規劃但我市國土空間總體規劃（2020-2035）安排建設用地規模的項目，改造方案經市土地管理委員會審議同意的，享受我市政策優惠；需完善歷史用地手續的，按規定優先安排建設用地規模。對用地納入我市城市更新（“三舊”改造）專項規劃（2020-2035）城市更新范圍的，視同符合我市“三舊”改造專項規劃。改造項目用地有關建筑限高、容積率上限等指標按照我市城市規劃技術標準與準則確定。

　　（二）允許單個地塊規劃條件論證。

　　“工改工”宗地改造項目，參照《關于支持優質工業項目落實放管服的若干政策措施》程序和支持政策，辦理工業用地控制指標調整、規劃條件論證、改造方案報批、建設工程規劃許可和規劃條件核實等業務。對住宅、商服用地改造為工業用途的，參照開展規劃條件論證后辦理改變土地用途手續、改造方案報批以及相關規劃業務。

　　（三）合并編審單元計劃、單元規劃。

　　連片改造的片區策劃，由區管委會、鎮政府、街道辦事處（簡稱“鎮街政府”）結合改造意愿摸查和基礎數據調查，組織編制單元規劃、公示，由市城市更新局組織專家和部門評審，經報市國土空間規劃委員會審議、市政府審批后組織實施，不另行編報單元計劃。連片改造的片區策劃方案批準前，允許策劃范圍內、用地面積達到30畝以上（含本數，下同）的單個項目，按照控制性詳細規劃或者開展規劃條件論證后編制改造方案，經批準后實施。片區策劃的范圍由鎮街政府結合本轄區工業用地連片程度自行確定。

　　（四）簡化片區統籌規劃。

　　連片改造的片區統籌規劃僅論證道路交通、市政基礎設施專項內容，但涉及安全隱患、地質災害易發區域、生態環境影響、預判存在重大社會矛盾的片區，應當開展專題評估。

　　（五）提高“工改工”宗地改造審批效率。

　　對不涉及完善用地手續的“工改工”宗地改造項目，由鎮街政府直接按照控制性詳細規劃組織編制改造方案，組織市級部門評審，并按照市政府的委托，審批改造方案后組織實施，報市城市更新局備案。改造方案批復有效期，原則不超過1年。

　　（六）明確“工改其他”宗地改造項目實施路徑。

　　在市工業用地一級保護線范圍外、符合規劃的“工改住”、“工改商”等“工改其他”宗地改造項目，由鎮街政府組織編制改造方案，組織市級部門評審，經報市土地管理委員會審議、市政府審批后實施。

　　二、強化激勵措施，激發改造動力

　　（七）加大政府收儲整備力度。

　　1．支持收儲整備土地。支持鎮街政府申請發行專項債券，市、鎮（街）屬企業合作等方式籌措資金，申請征收村集體土地，或者收回（收儲或掛賬收儲）村集體自愿將集體建設用地轉為國有的用地，以及產權人沒有改造能力或者沒有改造意愿的低效國有用地，再通過公開出讓方式引進優質產業項目，自籌措取得資金之日起，至項目竣工驗收（綜合驗收備案）期間，前3年內所產生的資金利息給予全額扶持；不足3年的，據實給予扶持。該產業項目竣工驗收（綜合驗收備案）第二年（按自然年度）起，所產生對我市的地方經濟貢獻，較改造前的增量，全額扶持鎮街，連續扶持5年。市設立土地整備專項資金，對重點項目進行周轉性扶持。對鎮街政府委托市、鎮（街）屬企業承擔具體實施工作的，可同等享受扶持措施。

　　2．扶持土地前期整理。通過掛賬收儲實施的項目，支持村集體向金融機構申請貸款進行清租、清拆等土地前期整理。自村集體取得貸款之日起，至土地出讓后3個月內，前3年內所產生的貸款利息給予全額扶持；不足3年的，據實給予扶持。對村集體委托市、鎮（街）屬企業承擔具體實施工作的，可同等享受扶持措施。

　　3．給予合理補償。通過政府征收、收回（收儲或掛賬收儲）實施的項目，可以采用物業補償、貨幣補償或者物業補償與貨幣補償相結合方式進行補償。涉及物業補償的，原則在改造范圍內以回遷物業補償，對確需異地安置補償的，在符合我市新增建設用地供地項目（產業類）準入標準的前提下，按照協議出讓方式重新安排新增建設用地（工業用途）。涉及貨幣補償的，“工改工”項目用地公開出讓價款，按規定計提農業土地開發資金后，最高可按100%比例補償該原產權人（含村集體），具體數額結合物業補償，由鎮街政府根據具體項目實際確定；經報市村鎮低效工業園改造升級工作指揮部同意，“工改工”項目竣工驗收（綜合驗收備案）第二年（按自然年度）起，產業項目所產生對我市的地方經濟貢獻，較改造前的增量部分，可按一定比例補償給該原產權人（含村集體），連續補償不超過5年。前述給予原產權人（含村集體）的地方經濟貢獻補償措施，與第1項地方經濟貢獻扶持措施不同時享受，具體由市財政按照第1項的標準，通過轉移支付方式撥付給鎮街，由屬地鎮街政府統籌實施。

　　通過政府征收、收回（收儲或掛賬收儲）實施的項目，不再執行《中山市舊廠房升級改造實施細則》第十九條財政獎勵政策。

　　（八）鼓勵連片整合改造。

　　鼓勵產業投資機構等各類企業，通過簽訂搬遷補償協議等方式進行合作改造。對整合3個以上不同權利主體國有用地（含村集體自愿將集體建設用地轉為國有的用地）達到30畝以上，除涉及住宅、商服用地開發外，新建工業廠房符合建設標準（如涉及建筑限高、容積率上限等指標的，統一按照我市城市規劃技術標準與準則確定）的項目，在項目取得施工許可、竣工驗收（綜合驗收備案）手續后，均按計容建筑面積100元/平方米標準對改造主體進行獎勵，如項目分期實施的，對應分期獎勵；改造后，按照《中山市舊廠房升級改造實施細則》，視畝均效益對改造主體進行階梯式獎勵，連續獎勵5年，獎勵資金由市級和鎮街按照財政收入分成比例各自負擔。有關施工許可、竣工驗收（綜合驗收備案）獎勵實行逐年退坡獎勵，退坡細則另行制定。前述獎勵措施由市財政通過轉移支付方式撥付給鎮街，由屬地鎮街政府統籌實施。對納入我市萬畝千畝產業園范圍內、用地面積小于30畝的項目，原則上不再受理審批改造方案申請。

　　（九）支持國有企業參與改造。

　　支持市、鎮（街）屬企業實施“工改工”與“工改住、商”等地塊連片綜合改造，一二級聯動開發，促進產城融合。鼓勵市、鎮（街）屬企業與鎮街政府合作整備工業用地，與村集體、土地權利人、產業投資機構、產業投資基金等進行市場化合作，參與村鎮低效工業園改造升級，有關項目推進過程中的重大問題，可以報市村鎮低效工業園改造升級工作指揮部研究解決。鼓勵市、鎮（街）屬企業利用改革契機，收（并）購整合低效工業物業進行改造，探索改造后收益資產證券化等方式，創新參與改造的實施路徑。鼓勵市、鎮（街）屬企業強化招商能力，提供項目投融資和建設運營等專業平臺服務。對村集體自主改造的，鼓勵市、鎮（街）屬企業試行墊資代建和廠房代理招商等，提供全程服務，涉及的服務費用由雙方具體約定。

　　（十）支持村集體改造升級低效物業。

　　1．給予財政獎勵。村集體改造低效工業物業后，新建工業廠房符合建設標準的項目，按照《中山市舊廠房升級改造實施細則》，視畝均效益對改造主體進行階梯式獎勵，連續獎勵5年，獎勵資金由市級和鎮街按照財政收入分成比例各自負擔。前述獎勵措施由市財政通過轉移支付方式撥付給鎮街，由屬地鎮街政府統籌實施。

　　2．支持集體建設用地整合開發。允許集體建設用地參照國有建設用地管理政策，辦理土地合并、調整用地規劃指標。連片改造范圍內用途夾雜的，可以由村集體收回集體土地使用權，再按照規劃用途及指標，以集體建設用地入市（流轉）方式實施用地布局調整。

　　3．解決主體不統一問題。生產隊、村民委員會、社區居民委員會或管理區名下已登記的土地使用權，因改造需要，將土地使用權變更到其對應唯一經濟實體（即經濟合作社、經濟聯合社或股份合作經濟聯合社）名下，經農業部門出具清產核資證明的，不需稅務部門出具憑證，按權利人名稱變更方式辦理變更登記；其他情形涉稅事宜由稅務部門負責。村集體（含生產隊、村委會、社區居委會、管理區、經濟合作社、經濟聯合社、股份合作經濟聯合社等）名下的工業用地，經征得村集體成員會議2/3以上成員或者2/3以上戶代表同意，可以通過協議方式將用地轉讓到該村集體成立的一家全資公司名下，不審核投資開發強度、土地是否涉嫌閑置問題。村集體通過簽訂集體建設用地使用權出讓合同將土地流轉給其他權利人的，經該村集體按規定表決同意，可以由受讓人作為改造主體，并重新約定土地流轉年限。

　　4．依法處理土地歷史問題。鎮街政府應當組織村集體全面清理各類物業租賃合同、建立監管臺賬，充分發揮村居法律顧問作用，指導村集體依法廢止、終止或解除締約主體不合法、訂約程序不合規、履行期限不明確、對方當事人違法建設、拖欠承包費或租金、超租賃年限等各類合同。對歷史上村集體與有關權利人簽訂用地協議但未能完善用地手續的集體土地，鼓勵村集體與該權利人協商收回土地并給予合理補償，如雙方協商不一致的，可以通過調解、仲裁、民事訴訟等方式依法收回集體土地。

　　（十一）鼓勵各方參與改造。

　　鼓勵鎮街統籌采用政府掛賬收儲、政府直接征收、政府生態修復、企業長租自管、政府統租統管、企業自主改造、改造權公開交易、國有集體混合開發等改造模式，加快推進項目實施。村企合作改造、不涉及住宅用地開發的，村集體可以按規定在農村集體“三資”管理服務平臺遴選合作企業。改造涉及需完善手續的歷史用地，不受土地面積限制；涉及新增建設用地指標的，優先安排保障。建立村鎮低效工業園改造升級項目貸款風險補償機制，鼓勵各類金融機構創新金融產品和服務；探索建立村鎮低效工業園改造升級基金和產融投資機構，加大對“工改工”的支持力度。

　　（十二）支持企業不停產改造。

　　村集體申請貸款改造低效工業物業，為鎮街政府優先提供企業搬遷騰挪載體的，自其取得貸款之日起3年內所產生的貸款利息給予50%補助，不足3年的，據實給予補助。連片改造涉及優質企業搬遷騰挪的，鼓勵鎮街政府組織先安置、后騰退。對改造期間搬遷騰挪到我市范圍內、租賃遷入地鎮街政府指定或認可的廠房繼續生產經營的規上企業，給予6元/平方米/月的廠房租金補助，連續補助2年，每年補助金額不超過該企業上一年度在我市的地方經濟貢獻。鼓勵各鎮街結合自身產業實際，制定配套政策措施，妥善安置產業鏈優質企業。

　　三、深化制度創新，增強市場活力

　　　（十三）“工改住、商”反哺“工改工”。

　　在符合《中山市舊廠房升級改造實施細則》等政策的前提下，支持“工改住”、“工改商”項目土地出讓價款反哺“工改工”。其中，“工改住”、“工改商”項目市級分成部分，優先統籌用于扶持獎勵全市“工改工”項目；鎮街分成部分，優先用于本轄區內低效工業用地征收、收回（收儲或掛賬收儲）資金，或者扶持獎補本轄區村鎮低效工業園改造升級項目、建設園區基礎設施等。“工改M0”項目土地出讓價款，按規定計提農業土地開發資金后全額分成給鎮街，統籌用于支持“工改工”改造。

　　　（十四）優化自持比例和分割單元要求。

　　用地面積達到30畝以上的自主改造或合作改造“工改工”、“工改M0”項目，在屬地鎮街政府與改造主體簽訂監管協議，明確入駐項目為我市優先發展產業，“工改工”項目畝均稅收貢獻不低于30萬元/畝、“工改M0”項目畝均稅收貢獻不低于100萬元/畝等監管要求的前提下，改造主體的自持比例可以降低至確權登記總建筑面積的20%；銷售部分可以按照幢或層等固定界限為基本單元進行分割，對因企業行業性質、特殊技術等需求，確需進行層內按間（套）分割的，應當滿足獨立使用和消防安全等要求，且單元面積不小于300平方米。受讓主體須為企業，且受讓后自完成登記之日起5年內不得申請轉讓（在不動產證書附記項中注記清楚起止時限）；已辦理分割部分不得申請再次分割。有關項目由市工業和信息化局指導鎮街加強產業準入和監管；涉及的自持具體比例和分割單元界限，由鎮街政府報市自然資源局備案。

　　　（十五）優化配套設施比例要求。

　　用地面積達到30畝以上的“工改工”項目，在行政辦公和生活配套設施用地面積占比不超過7%的前提下，允許計容建筑面積占比提高到20%。

　　（十六）允許置換土地后連片改造。

　　連片改造范圍以內，或者改造范圍內、外之間，在符合規劃、權屬清晰、雙方自愿、價值相當的前提下，允許所有權性質相同的建設用地及其上蓋建筑物，采用空間位置互換的方式調整使用。其中，國有建設用地置換，憑市政府關于改造方案的批復文件，作為政府征收（收回）雙方房產后補償給對方的行為，辦理登記手續；集體建設用地置換，經村集體同意，作為村集體收回土地使用權后補償給相對方的行為，辦理登記手續；置換土地與被置換土地屬不同村集體的，經雙方按規定表決同意，一并辦理土地所有權變更登記。土地置換具體方案納入項目改造方案，經批準后實施。

　　（十七）支持連片混合開發。

　　連片改造范圍內位置相鄰的集體建設用地與國有建設用地，新增建設用地與“三舊”改造及其他存量建設用地，可以一并打包進入土地市場，實行統一規劃、統一改造、統一運營。按照規劃確定的各宗地用途，可以綜合采用國有建設用地出讓、劃撥，以及集體建設用地入市（流轉）等方式實施供地。允許“工改工”與“工改住”、“工改商”、“工改公服”、舊村莊改造、舊城鎮改造以及生態修復復墾等兩種類型以上地塊捆綁實施綜合改造，但涉及住宅用地開發的，不得設置影響競爭的排他性條件，并應當通過市公共資源交易平臺公開遴選實施主體。支持村集體利用其國有或集體建設用地，集中建設宿舍型保障性租賃住房，實行集中統一管理。

　　　（十八）支持整體統籌重構用地布局。

　　標圖建庫范圍內“三舊”用地復墾形成的建設用地規模和指標，可以用于本項目或者本鎮街范圍內其他“三舊”項目的非建設用地，辦理轉用手續后實施改造。夾雜非工業用地的，可以采用“由產權人拆除上蓋物、辦理不動產注銷登記后，再以協議出讓方式安排改造范圍內其他位置用地”的方式，調整優化用地布局；但涉及住宅用地的，調整前后的計容建筑面積不得增加。涉及地塊的地價款按照調整后與調整前市場評估價的差額確定，差額為負數的，視為無差額。支持“三舊”用地復墾產生的建設用地規模和指標，以及建設用地增減掛鉤產生的指標在市內有償轉讓使用。用地布局調整具體方案納入項目改造方案，經批準后實施。

　　（十九）鼓勵建設現代產業園區。

　　園區內單體建筑面積達到3000平方米以上的，鼓勵采用裝配式建筑。園區應當明確主導產業，鼓勵配建公共管理服務中心，實行統一管理。支持實施低碳化改造，完善檢驗檢測、企業孵化、職業培訓等公共服務平臺和生產、生活配套設施、分布式光伏設施和5G網絡建設，改進雨污分流管網，配套集中供熱、治污設施，落實“一戶一表”用電改造。支持產業發展基礎較好的園區申請認定省級以上開發區，或就近納入省級以上開發區管理。

　　　四、統籌綜合施策，持續聯動促改

　　（二十）優化政務服務。

　　協同推進產業規劃、改造策劃和招商引資，實行“邊規劃、邊整備、邊招商”。推進“容缺受理+延期后補”承諾制和“信任審批+信用監管”審批制，歸并改造前、中、后各環節流程事項，推行部門并聯審批、打包審批，保障項目“全程高速”落地。強化“年度計劃+項目清單”管理，統籌搬遷騰挪、拆除整理、動工改造、預算資金安排。優化項目跟蹤服務，實行報批改造方案與簽訂項目監管協議同步辦理、同步落實；項目監管協議應當明確產業、環保、能耗等準入，投資強度、納稅強度要求以及相應監管措施和違約賠償條款；對涉及按幢、層、間（套）分割的，還應當明確受讓企業具體準入標準，以及禁止違規轉租、二次轉讓、改變使用功能、加建改建等監管措施，以及明確物業管理、安全生產、公共設施維修等責任。

　　（二十一）強化執法促改。

　　對用地沒有合法手續、建筑物沒有合法建設手續的，由市自然資源局、市城市管理和綜合執法局分別建立疑似清單并經屬地鎮街政府核實后，制定監管臺賬并通報市相關職能部門和鎮街政府，由執法機構依法依規引導敦促相關土地權利人實施改造；對存在消防、環保、安全等隱患的，健全城管執法、自然資源、公安、住建、生態環境、市場監管、稅務、應急管理等多部門聯合執法機制，指導鎮街用好用足綜合執法權，探索跨區域交叉執法，引導督促土地權利人通過改造消除隱患。建立落后產能企業甄別認定規則和落后產能企業清單，逐步推進用水、用電、用能、排污權等差別化配置機制。

　　（二十二）落實獎懲考核。

　　嚴格落實“三個區分開來”，創新建立“容錯機制+負面清單”制度，讓參與、承擔審批等工作的各級領導干部既能夠甩開膀子、大膽借鑒先進城市一切優秀經驗做法，又能夠明確底線、不亂作為，形成支持、保護、鼓勵敢于改革創新、攻堅克難的鮮明導向。2022年起，將村鎮低效工業園改造升級任務納入鎮街黨政班子年度考核范圍。鼓勵市、鎮（街）國資管理機構將市、鎮（街）屬企業自有低效工業用地改造升級，以及提供產業騰挪園情況納入年度考核范圍。

　　　（二十三）加強宣傳引導。

　　充分利用各類媒介載體和融媒體手段，打好輿論“先頭戰”，在全社會形成理解、支持、參與村鎮低效工業園改造升級的良好氛圍。面向鎮街、村（社區）、企業等對象，組織開展專題、專場政策宣傳和業務培訓，增強政策宣傳解讀的針對性和穿透力，精準釋疑解惑、釋放政策紅利。充分發揮行業協會、商會或其他社會組織作用，加強項目推介、資源對接和業務合作，積極引導和團結凝聚各方力量參與和投資村鎮低效工業園改造升級。

　　本政策執行過程中如遇未及情形，由鎮街政府報市村鎮低效工業園改造升級工作指揮部研究確定。本政策自2022年2月1日起實施，有效期至2025年12月31日。本政策施行前我市有關政策文件與本政策規定不一致的，以本政策為準。

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