| 關于《中山市國有建設用地配建房建設管理辦法（修訂）》的征求意見及采納情況說明 |
| 序號 | 單位 | 意見 | 擬采納情況 | 說明 |
| 1 | 市房協(xié)（匯總部分會員企業(yè)意見） | 《中山市國有建設用地配建房建設管理辦法》（修訂）（征求意見稿）第四條【建設標準】（四）配建房在抽取選定后須以成品住宅交付，裝修標準不低于《中山市商品住房全裝修分級指南》（中建通[2019]71號）中的全裝修等級B級。開發(fā)項目在報建時已按規(guī)定列明商品住房裝修標準，全項目統(tǒng)一按此標準施工，按此標準辦理竣工驗收備案并交付使用，此條款無疑增加了開發(fā)企業(yè)經營運作成本，進一步打擊開發(fā)企業(yè)在中山投資信心，有“特殊對待”嫌疑。
建議：將該條款刪除，或修改為在拍地時確認是否為成品房交付，如按成品房交付的請明確裝修標準。 | 擬不采納 | 配建房面向的使用群體有其特殊性，而商品房的裝修標準為開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場情況自主決定，因此不適宜統(tǒng)一配建房與商品房的裝修標準。《征求意見稿》規(guī)定配建房的裝修標準將會納入土地公開出讓方案，開發(fā)企業(yè)在競拍土地時可結合配建房的建設成本，理性競價。 |
| 2 | 《中山市國有建設用地配建房建設管理辦法》（修訂）（征求意見稿）第十四條【選定流程】配建房的選定應按經報建審批的方案實施建設并達到預售（銷售）條件后，……。開發(fā)企業(yè)在購入土地、項目前期施工過程中，大量投入運轉資金，施工進度至達到預售（銷售）條件時，已逼切需求預售款來補充施工進度款，早日辦理商品房預售許可是開發(fā)項目的重要節(jié)點。由于配建房的選定流程需通過開發(fā)企業(yè)向鎮(zhèn)街政府提出選定配建房的申請，鎮(zhèn)街政府組織市財政局、市自然資源局、市人力資源和社會保障局、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市人才辦、接收單位、開發(fā)企業(yè)等選定配建房，必要時可邀請公證機構參與；選定后，鎮(zhèn)街政府與開發(fā)企業(yè)簽訂《配建房選定結果確認書》。經選定的配建房，不得預售（銷售）且應當在樓盤表中明確標注。此選定流程需通過眾多部門協(xié)同商議選定，層層審批，程序繁復，大大延誤開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可業(yè)務，嚴重影響開發(fā)企業(yè)預售款回籠，開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂，導致施工進度款支付拖延，造成項目施工進度停滯，引起開發(fā)企業(yè)與施工單位糾紛，最終致使施工單位欠薪，施工工人討薪，進一步演變成社會矛盾問題，造成政府公信力下降，影響政府在群眾心目中的形象。
建議：“第十四條【選定流程】配建房的選定應按經報建審批的方案實施建設并達到預售（銷售）條件后……”，參照：“《江門市配建房屋管理工作方案（修訂稿）》附件1配建房屋管理規(guī)程三、房屋選取 在項目辦理項目規(guī)劃總平面圖后，至項目首次辦理預(銷)售許可前，接收單位和開發(fā)企業(yè)抽簽選定配建房屋（可結合后續(xù)使用需求，先按幢抽簽，再按套抽簽），簽訂抽簽結果確認書。（見附件）”，按此修改后，既能達到選定流程的目的，又能讓開發(fā)企業(yè)提前做好配建房選定的相關工作，避免影響商品房預售許可進度的辦理，讓開發(fā)企業(yè)預售款及時回籠，項目施工進度穩(wěn)步推進，早日達到竣工驗收備案條件，開發(fā)企業(yè)按時移交配建房。 | 擬不采納 | 1.經了解，建議提及的相關地市的工作方案暫未出臺。
2.對需抽取選定的配建房，在達到預售（銷售）條件后再進行抽取能最大限度確保配建房的質量與商品房一致。另外，《征求意見稿》保留原辦法的“均衡抽取”的原則，即開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程進度申請分期抽取，通過分期抽取達到快速預售的目的。 |
| 3 | 第十七條“配建房采取無償移交方式，即首次登記在開發(fā)企業(yè)名下后，再以市稅務局按相關規(guī)定確定的銷售額通過轉移登記辦證至接收單位名下。開發(fā)企業(yè)無償移交視為銷售行為，開發(fā)企業(yè)需向接收單位開具發(fā)票”，存在不合理之處，建議采取以下路徑之一進行優(yōu)化：
①若配建房無償移交需視同銷售，按收入和成本匹配原則,無償移交配建房視同銷售的金額是開發(fā)企業(yè)獲取項目土地對價的一部分，國土出讓部門應當開具同等金額的土地款財政票據(jù)給開發(fā)企業(yè)，作為開發(fā)企業(yè)取得土地對價的成本。
②配建房的配建義務在土地出讓時已在《國有建設用地使用權出讓合同》中明確，且詳細約定開發(fā)企業(yè)應承擔配建房的面積、套數(shù)等要求，即開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權時，就已明確配建房的性質是政府的公有資產，開發(fā)企業(yè)只是義務配建，不存在產權轉移和交易行為，建議參照“《江門市配建房屋管理工作方案（修訂稿）》二、適用范圍……屬于政府資產，不動產權首次登記在屬地政府指定的單位名下。”的做法，將配建房不動產權首次登記在屬地政府指定的單位名下。同時，按市稅務局確定的無償提供建筑服務銷售額，由國土出讓部門開具同等金額的土地款財政票據(jù)給開發(fā)企業(yè)，作為開發(fā)企業(yè)取得土地對價的成本。
以上兩點意見適用于管理辦法出臺前已實施土地出讓的配建房移交。 | 待定 | 目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費等問題進行研究，待存量配建房的相關方案出臺后，本辦法相關條款再對應進行調整。 |
| 4 | 第二十四條里的（一）移交前配建房建設、管理、測量等所產生的費用要開發(fā)企業(yè)負責，這一點增加開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本從而將房價提高不利市場銷售。（二）權屬登記辦證產生的稅款、登記費用等由開發(fā)企業(yè)和接收單位各自承擔這一點建議所有費用由接收單位承擔，因為開企業(yè)已無償幫接收單位蓋好樓了開發(fā)成本大大壓到開發(fā)企業(yè)。（三）當接收后的物業(yè)管理，建議應該接收當日開始計物業(yè)管理費，且按照物業(yè)合同的價格執(zhí)行。 | 部分待定 | 1.開發(fā)企業(yè)在競拍土地時可結合配建房的建設成本，理性競價。
2.目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費等問題進行研究，待存量配建房的相關方案出臺后，本辦法相關條款再對應進行調整。 |
| 5 | 第一章第五條（三）市住房和城鄉(xiāng)建設局負責會同鎮(zhèn)街政府根據(jù)住房保障需求擬定出讓宗地的配建方案；負責配建房的施工報建、質量監(jiān)督、安全生產監(jiān)督、綜合驗收備案等。本條例中配建房的施工報建及綜合驗收備案等不是項目開發(fā)統(tǒng)一辦理？還是單獨由政府相關部門自行辦理？管理辦法中沒有明晰。 | 擬采納 | 開發(fā)企業(yè)負責建設，政府相部門負責辦理相關手續(xù)。 |
| 6 | 移交中對車位及機械車位要求不明確。 | 擬采納 | 只有當采用限定標準配建，且配建方案明確需包含車位時后續(xù)才需對車位進行移交。《征求意見稿》已明確限定標準配建的，直接按配建方案約定的內容及移交時間等進行移交。 |
| 7 | 公建配套用地要求不明確，是否可用道路、綠地等移交，管理辦法中沒有明晰。 | 擬不采納 | 《征求意見稿》已明確用于居住的配建房的建設移交適用本辦法，建議提及的配套公建移交不屬辦法的適用范圍。 |
| 8 | 移交公建配套的電梯，消防，機械車位等等設備的維護及保養(yǎng)如何界定費用？管理辦法中沒有明晰。 | 擬不采納 | 《征求意見稿》已明確用于居住的配建房的建設移交適用本辦法，建議提及的配套公建移交不屬辦法的適用范圍。 |
| 9 | 關于房源選定的問題一直備受關注,由于初期拍地出現(xiàn)用“配套房”競價的時候,并沒有相關房源選定細則可參考。直到該征詢稿中第四章地十三條提到的抽取方式原則是全面、均衡抽取。但并未提及抽取時間(開售前或開售后?)和抽取的落地方式。假如配套房和公開出售房源均衡分散在各幢各樓層的情況,將會否引起日后社區(qū)管理等諸多矛盾,類似問題均值得有關部門慎重考慮,避免顧此失彼,造成混亂。 | 擬不采納 | 建議提及的相關問題《征求意見稿》已有相應規(guī)定。 |
| 10 | 中山市碧桂園房地產開發(fā)有限公司 | 第十四條選定流程，建議取得項目施工許可證后可進行配建房的抽取，若實施建設并達到預售（銷售）條件后抽取則影響項目整體開發(fā)進度。 | 擬不采納 | 對需抽取選定的配建房，在達到預售（銷售）條件后再進行抽取能最大限度確保配建房的質量與商品房一致。另外，《征求意見稿》保留原辦法的“均衡抽取”的原則，即開發(fā)企業(yè)可依據(jù)工程進度申請分期抽取，通過分期抽取達到快速預售的目的。 |
| 11 | 第十七條移交方式，無償移交配建房為競拍土地最高樓面價后轉拍配建房，應折算為土地成本，加上建造后無償移交，配建房的轉算土地成本和建造成本應為可作為項目成本抵稅。現(xiàn)視為銷售進行納稅的轉移登記方式，以致配建房折算的地價款和建造成本不能在稅局申報項目成本，將造成開發(fā)企業(yè)增加開發(fā)成本。建議項目竣工備案后首次不動產權登記直接登記在接收部門。 | 待定 | 目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費等問題進行研究，待存量配建房的相關方案出臺后，本辦法相關條款再對應進行調整。 |
| 12 | 第二十四條移交稅費，開發(fā)企業(yè)為無償移交，權屬登記辦證所產生的稅款、登記費等由接收單位承擔。 | 待定 | 目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費等問題進行研究，待存量配建房的相關方案出臺后，本辦法相關條款再對應進行調整。 |
| 13 | 第二十八條效力范圍，本辦法出臺前已實施土地出讓的配建房的移交，因土地出讓合同約定與原辦法（土地出讓后實施）對配建房的登記辦法和辦證稅費問題也無具體約定，為解決妥善遺留問題，確保配建房的順利登記，建議補充新辦法實施前的出讓用地，配建房已首次辦理登記在開發(fā)企業(yè)名下，現(xiàn)轉移登記涉及的稅費由接收單位承擔。 | 待定 | 目前我市正就存量配建房的登記移交、稅費等問題進行研究，待存量配建房的相關方案出臺后，本辦法相關條款再對應進行調整。 |
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粵公網安備 44200002442868號
