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有關部門、單位：

    經研究決定，現將《五桂山農村集體資產交易管理辦法》印發給你們，請按照要求認真貫徹執行。

特此通知

                                 中山市人民政府五桂山辦事處

                            2018年6月7日

五桂山農村集體資產交易管理辦法

第一章  總  則

    第一條  為規范農村集體資產交易行為，確保農村集體資產交易過程的公開、公平、公正，保護農村集體經濟組織成員合法權益，維護農村基層社會的和諧穩定，促進農村經濟發展，根據《中華人民共和國村民委員會組織法》、《廣東省農村集體經濟組織管理規定》、《廣東省農村集體資產管理條例》、《農業部關于進一步加強農村集體資金資產資源管理指導的意見》（農經發〔2009〕4號）以及《中山市人民政府辦公室關于加強我市農村集體資產管理的意見》（中府辦〔2015〕50號）等有關規定，結合我市推進和完善農村集體資產監管交易管理平臺建設要求，制定本辦法。

第二條  在我區行政區域范圍內，以農村集體經濟組織為交易方進行的農用土地發包、集體土地出租；集體各種物業資產、土地資源的租賃、抵押、拍賣、出售、出讓、轉讓以及利用農村集體資產折價入股、合作建設等交易行為，適用本辦法。

農村集體經濟組織包括：村級股份合作經濟聯合社、村級經濟聯合社、以村集體資產為依托成立的資產經營公司；組級股份合作經濟社，組級經濟合作社。

第三條  本辦法所稱農村集體資產交易，是指農村集體經濟組織將其擁有所有權的生產資料和生產經營項目以及依法取得使用權的國有資產和資源，在依法核實相關資料、做好資料登記和檔案管理的基礎上，通過民主議事、民主決策、民主監督、立項登記等程序，有償出租、發包、轉讓、出讓給本集體組織成員或組織外的個人、公司企業和其他合法交易主體從事生產經營，并訂立經濟合同以確定雙方當事人權利和義務的全過程行為。

第四條  農村集體資產交易應當遵循平等自愿、誠實守信、有償等價、有序競爭和公開、公平、公正的原則，不得侵犯他人的合法權益和損害社會公共利益。

第五條  農村集體經濟組織開展集體資產管理和交易，必須接受區農村“三資”經營管理辦公室（以下簡稱“三資”辦，“三資”是指農村集體資金、資產、資源）的指導和監管；接受上級業務主管部門的監督。

第二章  職能機構

第六條  區設立“三資”辦，負責轄區內農村集體經濟組織的資產管理和交易行為的指導和監管，提供農村集體資產管理交易過程的政策指導、立項登記、見證交易等服務。區“三資”辦的職能：

（一）制定和完善農村集體資產交易管理辦法和規章制度；

（二）指導農村集體經濟組織建立和完善資產、資源管理臺賬，并進行動態管理；

（三）指導農村集體進行資產交易申報；

（四）對農村集體經過民主議事、民主決策、民主監督的資產交易方案進行審核，并出具審核意見；

（五）協助集體經濟組織資產交易信息的發布，提供咨詢服務。

（六）監督農村集體資產交易的進程，并協助做好經濟合同的簽訂；

（七）對農村集體在資產交易過程產生的糾紛、投訴進行調解處理。

（八）監督農村集體操作使用資產監管交易平臺情況；

（九）指導農村集體做好集體資產交易檔案資料的整理和歸檔工作。

（十）法律、法規賦予的其他職責和上級部門交辦的其他事項。

第七條  農村集體成立農村集體資產交易工作站（以下簡稱“交易站”）。交易站是集體經濟組織對集體資產進行管理和交易的機構，由村股份合作經濟聯合社（以下簡稱“村股聯社”）的社長或者理事長、資產管理人員、民主理財監督組（監事會）、村（居）務監督委員會等相關人員組成；交易站為村（居）開展資產交易活動提供合適的場所，實施規范的管理。交易站的職能：

（一）執行區制定的農村集體資產交易管理辦法和規章制度。

（二）做好農村集體資產、資源、經濟合同資料的核實和錄入工作，建立規范的集體資產、資源管理臺賬，履行農村集體資產日常管理工作，接受區“三資”辦監管。

（三）當農村集體開展資產交易活動時，對其行為是否按照民主議事、民主決策、民主監督的要求進行初審，并提交區“三資”辦出具意見，按規定的立項、公示、交易、存檔等程序執行。

（四）及時將農村集體資產交易的相關資料報送鎮區主管部門備案。

（五）發布農村集體資產交易信息，回答社員有關集體資產管理方面的咨詢。

（六）為農村集體開展資產交易活動提供交易場所，組織開展資產交易工作。

（七）做好集體資產交易資料的整理和存檔工作。

（八）法律、法規賦予的其他職責和上級部門交辦的其他事項。

第三章  資產交易

第八條  通過交易站進行管理和交易的集體資產包括：

（一）農村集體經濟組織所有的經營性資產：廠房、倉庫、員工宿舍、貨運場、商業街、市場、商鋪、酒樓、賓館、水電排灌設施、機器設備等，以及各種流動資產、固定資產、長期投資、無形資產和其他資產。

（二）農村集體經濟組織所有的非經營性資產：村辦公樓、學校、幼（托）兒園、老人活動站、衛生服務站、宗族祠堂等，以及其他公益性資產。

（三）農村集體經濟組織所有的資源性資產：一是農用地。包括耕地、園地、林地、草地、交通用地（農村道路）、水域及水利設施用地（魚塘、水塘、山塘）等；二是未利用地。包括灘涂（沿海、內陸）、河流水面、空閑地等；三是集體建設用地。

農村集體經濟組織將農民宅基地、特殊用地、公共服務用地等其它土地納入集體資產管理范疇。

（四）農村集體經濟組織與企業或其他組織、個人按照合作協議及實際出資形成的資產所占的股份。

第九條  實行集體資產運作的全程動態跟蹤與管理。農村集體經濟組織必須建立資產臺賬、經濟合同臺賬，詳細記錄資產增加、減少、日常使用、維修保養、報廢以及經濟合同執行等情況，并與資產監管和交易管理平臺銜接。

第十條  集體資產交易實行分級管理，根據資產處置性質要求以及資產標的額的不同，分為市級公開交易、區級監督交易、村級公開交易和自行組織交易等四種方式。

第十一條  市級公開交易。根據《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（省人民政府令第100號）、《關于印發中山市土地使用權公開交易管理辦法的通知》（中府〔2007〕124號）的規定，出讓、出租和抵押集體建設用地使用權的交易項目，其立項登記、民主議決、信息公開的步驟不變，應參照國有土地使用權公開交易的程序和辦法，通過市土地交易機構招標、拍賣、掛牌等方式進行交易：

（一）農村集體經濟組織以集體建設用地使用權作價入股（出資），與他人合作、聯營等形式共同興辦企業的項目，視同集體建設用地使用權出讓；

（二）農村集體經濟組織集體建設用地使用權的出讓、出租用于工業及商業、旅游、娛樂等經營性項目；

（三）農村集體經濟組織土地使用權轉讓項目（含以土地使用權為條件進行的聯營或合作建房項目）。

第十二條  區級監督交易。農村集體資產交易符合以下條件之一的，在有區工作人員現場監督下,采取公開競投方式進行交易：

（一）農村集體建設用地使用權除第三章第十一條規定之外的其他用途的出租；

（二）單宗合同土地面積20畝以上（含20畝），或出租年限5年以上（含5年）的耕地、園地、魚塘（山塘）、山地、林地、灘涂等農業土地承包經營權的交易；

（三）單宗合同年標的額25萬元以上（含25萬元），或建筑面積1000平方米以上（含1000平方米）的商場、市場、酒樓、賓館、商業樓宇等物業使用權或經營權的交易；

（四）單宗合同年標的額10萬元以上（含10萬元），或建筑面積1000平方米以上（含1000平方米）的廠房、倉庫使用權或經營權的交易；

（五）單宗合同年標的額5萬元以上（含5萬元），或建筑面積100平方米以上（含100平方米）的市場攤位、商鋪等資產的經營權交易；

（六）其他在本區范圍內影響較大的集體資產的交易。

第十三條  村級公開交易。符合下列資產交易標的額的交易業務，依照本管理辦法規定的資產交易流程，在交易站進行公開交易：

（一）單宗合同土地面積20畝以下，及出租年限5年以下的耕地、園地、魚塘（山塘）、山地、林地、灘涂等農業土地承包經營權的交易；

（二）單宗合同年標的額25萬元以下，及建筑面積1000平方米以下的商場、市場、酒樓、賓館、商業樓宇等物業使用權或經營權的交易；

（三）單宗合同年標的額10萬元以下，及建筑面積1000平方米以下的廠房、倉庫使用權或經營權的交易；

（四）單宗合同年標的額5萬元以下，及建筑面積100平方米以下的市場攤位、商鋪等資產的經營權交易。

第十四條  自行組織交易。農村集體自行組織交易的集體資產，應根據該項資產以往的交易價格，參照周邊同類資產的市場價格制定交易底價制定資產交易方案，按照相關民主決策程序進行表決、公示，報送區“三資”辦備案，接受區的指導和監督。農村集體對以下資產自行組織交易：

（一）租期在一年以內，租賃人員變動比較頻繁的員工宿舍、商鋪的出租項目;

（二）經區同意的具有明確合作伙伴的交易項目;

（三）其他經區同意的適合由農村集體自行組織交易的集體資產。

第十五條  符合下列條件的優質承租戶（企業），農村集體在合同到期后可與其協議續約并自行組織交易：

（一）原承租或承包租金符合市場價格水平；

（二）原承租廠房、市場、商鋪等物業資產的經營者信譽良好，承包經營期間準時繳納承包租金，無偷稅漏稅、拖欠員工工資、拖欠租金記錄；

（三）原承租物業資產的經營者，在經營期間投入巨資修繕場所采購設備，通過改善生產、生活環境實施長期經營運作。

農村集體對于涉及廠房、宿舍、市場、商鋪等物業資產的續租自行組織交易項目，應實行每年定期的民主議事制度，制定具體交易方案，經相關民主決策程序進行表決通過后，及時公布相關信息，并將議決的租賃方案送交區“三資”辦審核。

如若公示期間有1/10以上有選舉權股東聯名提出異議，農村集體應收回有爭議的續租交易方案，重新制定方案。

第十六條  農村集體資產必須進入交易站進行交易，嚴禁擅自將集體資產標的金額、面積或期限分拆，規避進入交易站交易。

（一）采取公開競投方式進行交易的集體資產，依據交易標的物的屬性情況，選擇以下競價方式：

1. 采取交易站現場舉牌（或口頭）競價，以價高者得中標成交的方式；

2. 采取規定時間進行書面密封報價，交易站現場競投當日當眾啟封登記報價，以價高者得中標成交的方式。

（二）符合下列情形的集體資產項目，在區“三資”辦監督指導下，可采取協商談判方式進行交易：

1. 村辦幼兒園、老人福利院、村（社區）保潔服務等涉及民生及公益事業項目；

2. 政府投資并與農村集體發生經濟關系的公共設施建設項目；

3. 農村集體自行組織交易的項目，屬于與經營者協商談判方式進行交易的范疇。

第四章  交易過程要求

第十七條  農村集體經濟組織實施資產經營交易包括：立項登記、民主議決、信息發布、組織交易、成交確認、交易結果公示、簽訂合同、交易資料存檔等八個步驟。

交易過程的具體要求如下：

    （一）立項登記

    集體經濟組織對即將到期的經濟合同進行梳理，與村務監督委員會一起商議相關資產交易合同續簽（新簽）的交易方案和合同樣本，填寫《農村集體資產交易意向立項登記表》，并將交易方案、合同樣本、《立項登記表》報送區“三資”辦。

區“三資”辦收到農村集體提交的資產交易意向立項資料，結合當地土地規劃、產業準入、環境保護、安全生產、建設用地政策、民主議事等情況出具意見，確認資產交易的級別、方式和發布的范圍，盡快處理、回復農村集體報送資料，并在資產交易平臺系統中如實登記反映。

涉及農村集體重大的集體資產交易項目，區農業、國土、環保、工商、財政、安監等職能部門加強對集體資產交易的聯審，聯審時長不多于5個工作日，從土地、規劃、產業、環保、安全等方面提出意見和建議，落實資產監管工作部門聯動機制，積極協助、配合農村集體做好資產交易管理工作，及時處理解決隱患問題，促進農村集體經濟健康有序發展。

    （二）民主議決

    立項登記通過后，集體經濟組織依據資產交易的規模、方式、范圍等要素，按照民主決策制度和議事規則，將交易方案進行討論、表決。討論表決事項的內容如下：

1. 交易資產項目詳細信息；

2. 交易（競價）方式及競投人資格條件；

3. 交易底價及遞增幅度；

4. 交易保證金數額；

5. 合同期限及履約保證金（押金）數額；

6. 合同樣本。

資產交易項目嚴格堅持民主決策原則，實行層級表決通過：單宗合同年標的額10萬元以下的，由該組織班子成員民主表決確定；10萬元以上（含10萬元）、50萬元以下的，由該組織班子成員和股東代表會議（若沒有，暫由村民代表會議代替）民主表決確定；50萬元以上（含50萬元）的，由該組織班子成員和股東成員（股東戶代表）民主表決確定。

凡是單宗合同土地面積20畝以上（含20畝）的，不論標的額大小，須經該組織班子成員和股東代表會議（若沒有，暫由村民代表會議代替）討論表決通過，若會議認為需要提交股東成員（股東戶代表）表決的，則須經該組織班子成員和股東成員（股東戶代表）民主表決確定。

（三）信息發布

資產交易方案表決通過后，集體經濟組織將《農村集體資產交易意向立項登記表》、《農村集體資產交易方案》和《會議表決情況記錄表》等相關資料，在村（組）務公開欄上進行公開；農村集體資產所有交易項目，在農村集體資產監管交易平臺相關網頁（站）上發布交易信息；在公開欄和網頁（站）上公布時間不少于5天；屬于集體建設用地使用權轉讓的交易項目，應在市土地交易機構公開進行，信息發布期限一般不少于30天。資產交易信息發布的內容如下：

1. 交易項目基本情況；

2. 交易底價；

3. 報名人資格條件；

4. 報名時間、地點和方式；

5. 交易保證金數額及交納方式；

6. 交易時間、地點、方式；

7. 聯系人和聯系方式；

8. 其他需要公告的內容。

交易信息發布期間，農村集體不得隨意變更交易信息或撤回交易項目。如遇特殊情況或因交易項目發生重大變故，確需變更交易信息或撤回交易項目，農村集體應緊急召開村民（股東）代表會議，說明變更交易信息或撤回交易的原因；在項目交易日到期前3個工作日向區“三資”辦書面提出變更交易信息撤回交易項目聲明，區收到聲明后，立即變更已發布的交易信息或撤銷交易項目。

交易信息發布渠道，農村集體可委托區“三資”辦統一發布；或由農村集體通過平臺系統自行發布。

（四）組織交易

1. 報名登記。在公告期限內，交易站接受有意進行資產交易的個人、公司企業、法人單位等申請人的報名登記；資產交易項目采取公開競投方式進行交易，經交易站審查符合競投條件的申請人，應及時通知其參加資產交易的競投活動，并按相關規定繳納交易保證金。

2. 資料準備。交易雙方進行交易須提交必要的資料，并保證其真實性和完整性。

農村集體（發包、轉讓）方提交的資料：

（1）交易籌備資料。包括《農村集體資產交易意向立項登記表》、《農村集體資產交易方案》、《會議表決情況記錄表》；

（2）集體經濟組織證明書和組織機構代碼證等有效身份證件；

（3）標的物權屬的有效證明材料；

（4）交易合同樣本；

（5）按照法律、法規規定或交易站認為需要提交的其他材料。

資產交易意向人（方）提交的資料：

（1）交易意向人的有效身份證明；

（2）競價報價表；

（3）交易保證金。資產交易項目采取公開競投方式進行交易的，交易意向人應繳納一定數額的交易保證金；具體金額由（發包、轉讓）方依據資產交易的規模、額度大小等因素依法制定，并在公開欄或信息公布窗口發布。

（4）按照信息發布的規定需要提交的其他材料。

3. 開展交易。在信息發布到期后，農村集體資產交易站應在交易日，按照既定的交易方式組織交易。

（1）符合競投資格者簽名報到；

（2）對交易意向人資格條件審查，在場民主監督小組成員代表簽名確認；

（3）農村集體介紹競投資產的基本情況；

（4）宣布競投規則，按價高者得的原則或交易文件設定的規則確定競得人。

（五）成交確認

  交易成功后，資產交易競得人必須在交易現場與交易站簽訂《成交確認書》。

（六）交易結果公示

農村集體成功進行交易的農村集體資產，交易結束后3個工作日內在市農村集體資產監管和交易管理平臺網站上將交易結果進行公示；農村集體則同步將交易結果在村政務、財務公開欄、電子屏幕等窗口上公布，接受群眾監督，公示時間不少于5個工作日。交易結果公示的內容如下：

 1. 交易項目名稱及概況；

 2. 競得人名稱；

 3. 交易時間及成交價格；

 4. 公示期限；

 5. 投訴受理機構和聯系方式。

    （七）簽訂合同

    公示期間若無人表示異議，從公示期屆滿次日起5個工作日內，交易站將資產交易合同文本、成交確認書和相關資料（紙質版及電子文檔），送交區“三資”辦；經區“三資”辦加具意見后，交易雙方須及時簽訂書面經濟合同。資產交易競得人（方）未按規定期限內簽訂合同的，視為放棄交易，繳納的交易保證金不予退回；農村土地承包合同應辦理鑒證或備案手續。

    （八）交易資料存檔

    資產交易完成后，交易站對交易資料進行分類整理、裝訂成冊、存檔保管，并報送區“三資”辦備案。

第十八條  交易站在實施上述資產交易八個步驟時，必須同步運用平臺系統中的“農村集體經濟合同監管模塊”，進行網上起草、送審、簽約、見證、備案和存檔管理。

第五章  交易管理與監督

第十九條   農村集體交易的資產必須為所有權限明確、處置權限清晰；提交資料必須是真實有效并按層級民主議事決策制度要求表決通過。

第二十條  農村集體資產交易在保證公開、公平、公正的前提下，采取報名競價、召開現場競價會等方式進行交易。

（一）資產交易過程中，如果只有一個資產交易意向人到達交易站現場，村（組）集體以不低于該項資產的交易底價進行交易，并把競投結果在村（居）政務、財務公開欄公示5個工作日；

（二）有兩個及以上資產交易意向人到達交易站現場，村（組）集體應當采取競投方式進行交易，按照價高者得的方式成交，若價格與條件相同的，原承租方享有優先權；無人參與競投的，另行組織交易。    

（三）如連續兩次公開交易都未能成功的項目，資產權屬方可向交易站申請自行發包；但交易條件發生變化的，村（組）集體收回流拍的交易項目，調整議決交易項目條款，擇日公開交易。

（四）一般情況下，合同期滿的農村集體經濟項目須通過交易站進行立項交易，并重新簽訂合同。

（五）個別具有帶動性、先進性，在當地具有較大影響力，能嚴格履行合同的相關約定，在群眾中口碑較好，需要續約的項目，集體經濟組織需先擬定續約方案并說明續約的理由和原因，經區“三資”辦加具意見后，按照民主決策程序進行表決，表決通過后進行交易。

（六）集體經濟組織對資產交易項目有特殊要求，需要在我市其他合法交易機構進行交易的，其資產交易方案經民主議決程序通過，并經區“三資”辦備案后，可以通過我市其他合法交易機構進行公開交易。

第二十一條  農村集體資產交易時，必須由部分股東代表和2名以上監委會成員到場見證監督；達到區級監管標的額度資產交易項目，邀請區工作人員到交易現場監督指導。

第二十二條  交易站應在簽訂集體資產交易合同后3個工作日內將集體資產交易信息錄入集體資產管理交易系統。

第二十三條  在交易站簽訂的農村集體資產交易合同由區“三資”辦見證審核，區司法所給予業務上的協助和指導。需要鑒證和公證的，按有關法律法規辦理，鑒證或公證的費用，按照“誰受益，誰承擔”原則處理。

第二十四條  為了減少農村集體經濟組織因集體資產交易工作需要而召開的民主決策會議次數，簡化工作環節，提高工作效率，農村集體可將半年內即將到期的資產交易項目，成批進行立項登記和民主議決。

第二十五條  在現場交易過程中，因出現以下之一特殊情況或突發事件導致無法正常交易的，農村集體有權作出延期交易或中止交易的決定，立即向區“三資”辦反映情況，迅速將決定信息進行公告：

（一）因不可抗力原因導致無法正常交易的；

（二）第三方對本次資產交易項目提出異議，且確實提供有效證據的；

（三）競投人有弄虛作假、串通競投、行賄、敲詐勒索、威脅他人等行為嫌疑，且需調查確認的；

（四）其他特殊情況或突發事件導致資產交易無法正常進行的。

第二十六條  區農社局、“三資”辦收到涉及資產交易違規的投訴、舉報的，應當及時受理，對投訴情況進行調查核實，并按有關規定作出處理。

第二十七條  農村集體經濟組織有關人員違反本辦法規定進行農村集體資產交易的，或將必須進行招投標的項目分拆或者以其他方式規避招投標的，或不按合同規定的條款嚴格執行的，未造成經濟損失的，由區“三資”辦責令其限期改正并在一定范圍內進行通報，并視其情節輕重扣減其年終報酬考核分值；造成集體經濟損失的，依法、依規追討經濟賠償，并由區紀檢、監察部門追究有關當事人的責任，按照黨紀、政紀等有關規定予以處理；后果嚴重、涉嫌違法犯罪的，移送司法機關依法處理。

第二十八條  交易關系的競投意向人、競投人、競得人采取弄虛作假、串通、瞞騙等不正當手段，損害他人、農村集體利益的，農村集體依法、依規追討其賠償責任；有行賄、敲詐勒索、威脅他人等情形，經調查情況屬實、證據確鑿的，依法追究其法律責任；涉嫌違法犯罪的，移送司法機關依法處理。

第二十九條  農村集體資產交易合同履行過程中發生糾紛，當事人可依據合同約定的爭議解決方式解決；或向區“三資”辦、行政管理部門申請調解；沒有約定的，依法向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第六章   附  則

第三十條  本辦法與有關法律、法規和規章的規定不一致的，以有關法律、法規和規章的規定為準。

第三十一條  本辦法自2018年7月16日起施行，有效期為5年，本辦法由區辦事處負責解釋，過去有關規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。2015年1月印發的《五桂山農村集體資產管理辦法》、《五桂山農村集體資產交易管理辦法》（桂辦通〔2015〕2號）自本辦法施行之日起廢止。