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　　根據《中山市人民政府關于印發中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）的通知》（中府〔2023〕58號）、《中山市人民政府關于印發促進村鎮低效工業園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）、《中山市村企合作“工改工”項目招商方案編審指引》（中山更新發〔2022〕15號）有關規定要求，現將《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目“三舊”招商方案（草案）》進行公示，公示期2025年2月27日至2025年3月13日。廣大市民和相關利害關系的個人或單位如有意見或建議，請于2025年3月13日前向坦洲鎮人民政府了解或反映有關情況，逾期反饋視為無異議。

　　提出意見時間：2025年2月27日至2025年3月13日。

　　意見反饋方式：請通過信函或電子郵件進行反饋。電子郵件：tzfagai@163.com。

　　通信地址：中山市坦洲鎮工業大道70號112室。

　　聯系人：羅工

　　聯系電話：0760-86736109

　　附件：中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目“三舊”招商方案（草案）

　　中山市坦洲鎮人民政府

　　               2025年2月24日

中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目“三舊”招商方案

（草案）

　　為推動低效工業園區升級改造，促進產業轉型升級，根據《中山市城市更新管理辦法》（中府〔2020〕93號）、《中山市人民政府關于印發中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）的通知》（中府〔2023〕58號）、《中山市人民政府關于印發促進村鎮低效工業園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號），中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社（以下簡稱為“招選人”或“群聯經聯社”）擬通過“三舊”改造中的村企合作方式對位于中山市坦洲鎮群聯村、總面積為6.6150公頃（66150.17平方米，折合約99.23畝）的用地實施全面改造。

　　根據改造方案以及有關規定制定招商方案如下：

　　一、改造地塊基本情況

　　（一）總體情況

　　改造項目涉及4宗土地，位于坦洲鎮群聯村，北至坦神北三路，西近大沾涌，東至坦群公路，南近單全村民小組，總用地面積為6.6150公頃（66150.17平方米，折合約99.23畝）。

　　（二）改造地塊不涉及閑置、抵押、歷史文化資源要素、土壤環境潛在監管地塊等情況。改造地塊涉及違法使用土地4.7156公頃，中山市自然資源局于2023年4月6日對4.7156公頃用地作出行政處罰決定（行政處罰決定書編號為中山自然資罰字〔2023〕183號），按非法占用土地面積處以罰款473,020元。上述行政處罰決定均已全部落實到位。

　?。ㄈ藞D入庫情況。改造地塊已全部納入“三舊”標圖入庫。

　　（四）規劃情況。項目用地符合相關規劃。在《中山市人民政府關于中山市坦洲鎮群聯村（C2302單元）03街區01地塊局部調整（規劃條件論證）（2023）》（中府函〔2023〕145號）中，一類工業用地面積為6.6150公頃（66150.17平方米，折合約99.23畝），容積率1.0—4.0，建筑密度35%—60%，綠地率10%—15%，生產性建筑限高≤70米，配套設施建筑限高≤100米。經公開遴選確定的改造主體須按上述規劃要求的基礎上實施改造，未經同意不得變更規劃。

　　二、項目改造方式和目標

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　　該改造項目屬“工改工”宗地項目，擬采取村企合作改造方式，由群聯經聯社通過中山市農村集體“三資”管理服務平臺以公開遴選的方式確定合作企業作為改造主體，實施全面改造。

　　改造地塊依據《中山市人民政府關于中山市坦洲鎮群聯村（C2302單元）03街區01地塊局部調整（規劃條件論證）成果的批復》（中府函〔2023〕145號），6.6150公頃（66150.17平方米，折合約99.23畝）一類工業用地采用協議出讓方式供地給經公開遴選確定的合作企業，土地出讓年限為50年。

　?。ǘ┙ㄔO內容

　　改造后將用于建設工業廠房（印刷包裝、新一代信息技術、新材料、智能制造），在符合經批復規劃條件論證（中府函〔2023〕145號）的基礎上，容積率不低于3.5，項目總建筑面積不少于24.2萬平方米，不保留原有建筑。

　?。ㄈ┊a業導向

　　項目用地產業定位為印刷包裝、新一代信息技術、新材料、智能制造產業，所引入的企業必須符合中山市的產業導向，“雙高”企業不得引入。

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　　1. 建設期：合作企業自公開遴選結束競得本“工改工”宗地項目之日起至簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日的6個月內，完成本“工改工”宗地項目地勘報告及深化施工圖紙設計工作。自簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起12個月內動工，自動工之日起36個月內竣工。

　　2. 投資強度：2031年12月31日前固定資產投資累計達到29,769萬元以上（含），投資強度不低于300萬元/畝。

　　3. 年產值：2031年12月31日前項目建成達產，達產年產值59,538萬元以上（含），產出強度不低于600萬元/畝。達產后5年內至少有3年達到約定的產值標準。

　　4. 年稅收：2031年12月31日前項目建成達產，達產年稅收2,976.9萬元以上（含），稅收強度不低于30萬元/畝。達產后5年內至少有3年達到約定的稅收標準。

　　5. 企業引進：2036年12月31日前，累計引入不少于5家規上工業企業（以統計入庫為準）、不少于3家國家高新技術企業（以認定為準，可同時為上述規上企業），其中不少于1家億元以上工業企業（以統計入庫為準）。

　　以上指標核定均以協議出讓的一類工業用地面積計算。

　　三、合作方式和條件

　　（一）合作方式。招選人根據“三舊”改造政策完善項目用地手續，并經村集體表決同意自愿將集體建設用地轉為國有建設用地，通過市政府協議出讓給經公開遴選的合作企業，合作企業采用補償物業（含代建物業）、租金損失補償、物業返租等方式補償給村集體。

　?。ǘ┖献鳁l件

　　1. 經公開遴選的合作企業通過協議出讓方式取得6.6150公頃（66150.17平方米，折合約99.23畝）工業土地使用權，并按規劃要求且容積率不低于3.5開發建設項目，作為改造主體享受項目符合條件的“三舊”優惠政策。

　　2. 合作企業根據公開遴選結果和相關約定，對返還物業及關聯地塊[不動產權證號為粵（2024）中山市不動產權第0363306號]的代建物業享有統租統管的權利。

　　3. 村集體經公開遴選后享受以下補償權益：

　?。?）補償物業。合作企業需在協議出讓的地塊內，建設建筑面積不少于3.3萬平方米的工業廠房（配套不少于66個的小汽車車位）。合作企業須于協議出讓地塊簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起12個月內動工，自動工之日起36個月內竣工，按約定無償移交物業并確權登記至招選人名下，同時招選人、合作企業雙方按照相關規定各付各稅。具體建設標準及移交要求以《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目移交物業開發協議》為準。

　?。?）關聯地塊代建物業。合作企業需在關聯地塊建設建筑面積不少于3.6萬平方米的工業廠房（配套不少于72個小汽車車位）。合作企業應于簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起12個月內動工，自動工之日起36個月內竣工。代建物業由合作企業按協議進行建設及交付招選人，是合作企業通過協議出讓方式獲得本協議項下項目用地土地使用權的附加條件。合作企業需達成竣工驗收合格并完成物業確權等相關手續，同時由合作企業承擔相關費用（包括建設成本、報建費、基礎設施建設費）。建成后無償移交物業并確權登記至招選人名下，代建物業辦證費用由招選人承擔。具體以《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目關聯地塊代建物業開發協議》為準。

　?。?）租金損失補償。合作企業須對招選人在升級改造項目開發建設期間的租金損失進行補償。從簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起至第36個月，合作企業需向招選人支付租金損失補償，補償標準為86.2581萬元/年；從簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日第37個月至第48個月，合作企業需向招選人支付租金損失補償，補償標準為74.6242萬元/年。租金損失補償按每半年支付一次，具體支付時間為每半年的第1個月內支付，招選人收取租金損失補償須向合作企業提供發票。

　?。?）物業返租。合作企業須自簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起的第37個月（含第37個月）開始租賃招選人的代建物業，租期20年，租金起步價格為12.5元/平方米·月（含稅，每五年遞增10%）；達到代建物業約定返租日期前10日內，合作企業須向招選人支付約定代建物業面積的1個月租金金額，另外需要交納100萬元作為返租履約保證金。合作企業須自簽訂國有建設用地使用權出讓合同之日起的第49個月（含第49個月）開始租賃招選人的補償物業，租期20年，租金起步價格為12.5元/平方米·月（含稅，每五年遞增10%）；非合作企業原因導致招選人房產證書遲延辦理或者無法辦理的，物業返租起租時間順延。達到補償物業約定返租日期前10日內，合作企業須向招選人支付約定補償物業面積的1個月租金金額，另外需要交納100萬元作為返租履約保證金。同時合作企業并向招選人抵押合作企業在本協議出讓地塊上的自持物業2000平方米。返租租金具體以競投最終價格為準。所有代建及補償物業均由改造主體統租，其中補償物業配套的66個小汽車車位在約定的統租期20年結束后，使用權與收益權歸招選人所有。具體事宜以《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目移交物業返租協議》及《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目關聯地塊代建物業返租協議》為準。

　　招選人通過公開招標選用的前期服務公司，該司的經營成本（包括但不限于經招選人確認的規劃設計、建筑設計、經營管理等費用）由經公開遴選的合作企業全額承擔并提供承諾函。

　　招選人在村集體股東代表大會表決通過且“三舊”改造方案經市政府批準實施后，應按程序要求履行完善用地手續、集體轉國有手續、土地交付等主體責任。

　　四、市場主體參與條件

　?。ㄒ唬└偼度吮仨毷窃谥腥A人民共和國境內注冊并合法運作的獨立法人；

　?。ǘ└偼度藢嵗U注冊資本金不少于人民幣5,000萬元（以一個營業執照的驗資報告為準）；

　?。ㄈ└偼度嘶蚱淇毓晒蓶|須為印刷包裝生產型企業，同時須具備以下資質、證書：

　?、俑咝录夹g企業資質證書；

　?、趯＞匦轮行∑髽I資質證書；

　?、邸堵募s能力評價體系認證》（應用標準GB/T33718-2017、GB/T31863-2015、CTSSES1001-2019）、《社會責任體系認證》（RB/T178-2018、RB/T179-2018、CTSSES1001-2019）、《服務質量評價體系認證》（應用標準 GB/T36733-2018、GB/T19039-2009、CTSSES1001-2019）、《信息技術服務體系認證-運營能力服務》（應用標準GB/T33850-2017、GB/T37961-2019、CTSSES1001-2019）、《綠色環保企業體系認證》（GB/T36132-2018、CCCH1001-2020）；

　?、馨l明專利不少于2項，實用新型專利不少于20項。

　?。ㄋ模└偼度私暝趪壹笆?、市信用信息系統沒有不良記錄；

　?。ㄎ澹└偼度烁偟煤?個月內須在中山市坦洲鎮注冊成立全資或控股獨立法人資格的項目公司作為改造主體實施全面改造（已在坦洲鎮注冊的公司無需注冊成立新公司）；

　?。┍敬握袠瞬唤邮苈摵象w投標。

　　五、遴選規則與要求

　　（一）遴選規則

　　在設定基礎物業補償、租金損失補償、物業返租條件的基礎上，本項目采用“競補償物業（含代建物業）統租租金”方式競拍，即按照設定物業返租條件下限的基礎上，以補償物業（含代建物業）統租租金數額最高者原則確定競得人。物業返租條件以補償物業（含代建物業）統租租金為競投標的，競投起始價為12.5元/平方米·月（含稅，每五年遞增10%），競投加價幅度：0.2元/平方米·月·次（含稅），不設封頂，出價補償物業（含代建物業）統租租金最多者確定為競得人。

　?。ǘ┍ＷC金要求

　?。?）競投保證金

　　參與競投人須繳納競投保證金￥10,000,000元（大寫為人民幣壹仟萬元整）。

　　未中選者，競投保證金在競價申請辦理退還手續后10個工作日內無息退還，中選者保證金于提供符合要求的履約保證金后無息退還，或可直接將競投保證金轉為履約保證金。

　?。?）履約保證金

　　競得人在簽訂國有建設用地使用權出讓合同之前，須向招選人預繳1,000萬元保證金和1,000萬元履約保函。履約保函為不可撤銷、無條件見索即付銀行保函，保函期限至項目竣工。補償物業和關聯地塊代建物業樁基礎工程完工后，招標人返還競得人500萬元保證金；補償物業和關聯地塊代建物業完成產權確權登記至招標人名下后，招標人返還競得人500萬元保證金和1,000萬元履約保函。

　　六、其他監管要求

　?。?）競得人須于競得當天簽訂《合作企業招選成交確認書》。并自成交結果公示期結束后5個工作日內須簽訂《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目合作協議》《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目移交物業開發協議》《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目移交物業返租協議》《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目關聯地塊代建物業開發協議》《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目關聯地塊代建物業返租協議》。

　　（2）競得人須按規定簽訂《中山市坦洲鎮群聯股份合作經濟聯合社“工改工”宗地項目實施監管協議》，并按合作協議、監管協議約定實施改造。

　　（3）競得人違反或未達到相關協議約定內容的，按協議約定承擔相應的違約責任。