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為切實加快推進我鎮農村宅基地和建房審批工作，根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）及《關于印發〈中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）〉的通知》（中農農函〔2020〕117號）的要求，結合我鎮實際，我鎮草擬了《坦洲鎮農村宅基地和建房辦事指南（征求意見稿）》，現向社會公開征求意見，歡迎社會各界提出意見建議。
提出意見時間：2021年9月23日至9月30日
意見反饋方式：請通過信函或電子郵件進行反饋，通信地址：中山市坦洲鎮坦神北路89號207室，電子郵箱：tzcjny207@126.com。
聯系人：黃先生，聯系電話：86634288
附件：坦洲鎮農村宅基地和建房辦事指南（征求意見稿）
中山市坦洲鎮人民政府
2021年9月21日
坦洲鎮農村宅基地和建房辦事指南
（征求意見稿）
為切實加快推進我鎮農村宅基地和建房審批工作，根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）及《關于印發〈中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）〉的通知》（中農農函〔2020〕117號）的要求，結合我鎮實際，制定本指南。
一、適用范圍
本指南適用于本鎮范圍內農村宅基地原址翻建、改擴建和新建（異址、原址）的申請和審批辦理。本指南對已辦理土地使用證、用地界線清晰無爭議且用地面積不超120平方米的宅基地，遵循“不變不換”原則，可直接辦理建房審批；超出120平方米的用地，只按照120平方米發《農村宅基地批準書》，在申請建房時上交原土地使用證并注銷。
二、辦理依據
《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號）、《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）、《關于印發〈中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）〉的通知》（中農農函〔2020〕117號）。
三、受理窗口
中山市坦洲鎮黨群服務中心辦證大廳31號窗口。
四、申請條件
（一）農村村民申請宅基地建房必須符合以下條件之一：
1. 戶內無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；
2. 因結婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；
3. 符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，且沒有宅基地，并經過本集體經濟組織民主程序同意的；
4. 因發生或防御自然災害，現住房影響鎮、村建設規劃，需要搬遷安置的；
5. 法律法規規定及經市人民政府認定的其他情形。
（二）“一戶一宅”的認定：
1. 夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
2. 有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；
3. 是獨生子女的，達到法定婚齡，可單獨立戶；
4. 離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的可為一戶；
5. “一宅”是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。
在審核農村村民申請資格時，依據上述標準認定，不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村村民建房的分戶標準。
（三）農村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：
1. 不符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求的；
2. 申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的；
3. 將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；
4. 原有住房被依法征收已得到住房安置的；
5. 所申請的宅基地存在權屬爭議的。
五、辦理程序及審查要點
（一）農戶申請
符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向具有宅基地所有權的村民小組提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請，按要求填寫《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件3），簽署《中山市農村宅基地使用承諾書》（附件4）。申請人委托有資質的第三方測量單位制作宗地草圖和《不動產權籍調查表》。
1. 村民小組審查
（1）組級審查程序
所在村民小組收到申請后，提交村民小組成員（代表）會議討論且須經三分之二以上成員同意，會議討論通過后，村民小組長在《會議紀要》上簽名確認。
（2）組級審查要點
① 現場確認擬分配宅基地界址；
②根據村民組織法召開村民會議并表決；
③ 配合相關職能部門開展前期工作。
2. 村級審查
（1）村級審查程序
申請人收集申請材料送村（居）委會進行審查。
審查通過的，村（居）委會擬定初步建筑退讓紅線圖，并在《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件3）、《會議紀要》（附件13）、宗地草圖、初步建筑退讓紅線圖上簽署意見及加蓋公章。村級審查未通過的，應及時書面告知申請人并說明理由。
（2）村級審查要點
① 審查提交的《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》《中山市農村宅基地使用承諾書》《會議紀要》等是否真實有效，是否符合程序要求。
② 審查申請人是否符合宅基地申請條件、“一戶一宅”法律規定要求，擬用地面積是否符合省規定的面積標準。
③ 確認擬分配宅基地具體位置；
④ 審查建筑設計方案是否設置三級化糞池及實行雨污分流；
⑤ 審查建筑設計方案是否符合農房風貌管控要求。
（二）不動產權籍調查
1. 申請
申請人提供《不動產權籍調查表》《會議紀要》、宗地草圖等材料到業務窗口申請不動產權籍調查。業務窗口初審填寫內容完整性和蓋章情況。
2. 現場調查（一到場）
城管住建和農業農村局組織自然資源等有關部門現場查核宅基地位置、用地及周邊建設現狀等情況，填寫《中山市農村宅基地和建房現場審核（一到場）情況表》（附件9），保存現場照片不少于3張。若涉及新分配宅基地的，需協調測繪單位一并參加現場放樣。
3. 權籍調查
自然資源部門通過檔案系統或不動產登記信息系統查詢申請人及其配偶是否享受過宅基地；核查申請地塊土地利用現狀及國土空間規劃（總規、控規、村規）等。
自然資源部門根據調查情況審批《不動產權籍調查表》，審核村級初步建筑退線草圖，出具《農村宅基地（規劃許可)審查意見》及建筑退線草圖。
4. 調查成果發放
自然資源部門將《農村宅基地（規劃許可）審查意見》《不動產權籍調查表》、建筑退線草圖交到業務窗口，窗口工作人員通知申請人領取建筑退線草圖進行建筑方案設計。《農村宅基地（規劃許可）審查意見》《不動產權籍調查表》由窗口登記保存。
（三）村級公示
結合申請人提供的建筑設計方案，村（居）委會將申請人申請宅基地和建房理由、擬用地位置和面積、擬建房屋層高和面積等情況在申請人所屬的村民小組公布欄公示不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，在《宅基地分配公示》（附件7）原件上注明“公示期間無異議”，并出具《土地權屬來源證明》（附件5），提供公示照片（第一天、最后一天照片），交由申請人辦理相關業務。
（四）辦理《農村宅基地批準書》及規劃許可
1. 申請
完成以上審查程序后，申請人按照相關規定備齊申請材料到業務窗口申請辦理《農村宅基地批準書》及《建設工程規劃許可證》。
2.受理
（1）窗口收件
業務窗口接收申請人提交的申請材料，材料不齊全的，一次性告知申請人補正材料，資料齊全方可受理。
受理申請后由窗口工作人員將申請信息錄入《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》，整理好材料并編制《申請材料目錄》。
（2）窗口收件審查要點
①審查申請材料是否按要求填寫并填寫完整；
②核對申請人身份證和戶口簿并復印，核實申請人戶口性質是否為本村村民；
③核對申請人婚姻狀況（已婚的需提供結婚證及配偶身份證，核對原件并復印；離婚的提供離婚證，核對原件并復印）；
④屬辦理村集體收回業務的，需同時提交原土地證或不動產權證書等不動產權證明原件；
⑤查驗《會議紀要》和公示材料。
3.城管住建和農業農村局審查
（1）審查程序
窗口受理后將整理好的業務件送往城管住建和農業農村局進行審查，審查通過后城管住建和農業農村局在《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件8）中加具意見并蓋公章，再送鎮政府分管領導簽署審批意見并加蓋政府公章。
（2）部門審查要點
①核查申請人是否符合申請條件、擬建房用地是否符合省規定的面積標準；
②核實“一戶一宅”資格，通過檔案系統或不動產登記信息系統查詢申請人及其戶內人員是否享受過宅基地；
③核查村級審查程序是否符合要求；
④綜合其他部門意見，提出審查意見。
4. 自然資源部門審查
（1）審查程序
鎮政府審批完成后，城管住建和農業農村局將業務件返回業務窗口整理規劃許可所需的材料，并錄入“自然資源綜合業務平臺”，按照規劃許可業務辦理，窗口初審完畢后，送往自然資源局第四分局審批并出具《建設工程規劃許可證》。
（2）審查要點
自然資源部門依據《中山市村莊規劃業務審批指引（試行）》《建設工程規劃許可證核發審批事項辦事指南》，審查建筑方案是否符合《中山市個人自建住房規劃管理辦法》，建筑面積是否符合相關規定等。
5. 證件發放和資料存檔
根據審查情況，由城管住建和農業農村局核發《農村宅基地批準書》，自然資源部門核發《建設工程規劃許可證》。《農村宅基地批準書》和《建設工程規劃許可證》統一交由窗口發放，由窗口工作人員短信或電話通知申請人領證，并做好簽收工作。城管住建和農業農村局做好資料存檔工作。
（五）辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續
申請人在工程開工前應準備相關資料，填寫《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理申請表（范本）》，自行通過“中山市住房和城鄉建設工程網上辦事系統”（網址入口：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續，并提交相應紙質資料到業務窗口。符合條件且資料齊全的，簽發《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理證明書》，建設單位自行打印證明書。
（六）驗線（二到場）
申請人開工準備工作完成后，備齊申請材料向業務窗口申請辦理施工驗線。窗口受理后，暫由自然資源局第四分局委托的測量機構負責規劃驗線核實，并由第四分局出具驗線批復。
（七）綜合驗收
1. 驗收申請
申請人向業務窗口申請辦理規劃驗收、工程竣工備案等手續。
（1）規劃驗收（三到場）
建設完工后，申請人向業務窗口申請規劃驗收，窗口受理后將業務件送到自然資源局第四分局審核，審核通過后出具《中山市建設工程規劃條件核實確認書》。（出具建設工程規劃條件核實確認書后，為節省辦理時間，自然資源部門驗收意見以核實確認書為準，自然資源部門不再在《驗收意見表》上加蓋部門意見）
（2）申請工程竣工備案
竣工驗收備案前，應按現行要求辦理規劃、人防、排水、防雷、質量、安全、消防等驗收手續,并由建設方組織工程質量主體負責人竣工驗收，形成一致意見后填報《中山市限額以下小型工程竣工驗收表》，同時登錄“中山市住房和城鄉建設工程網上辦事系統”進行網上登記和上傳資料，并攜帶相關質量控制資料等紙質資料到城管住建和農業農村局窗口進行驗證，申請工程竣工備案手續。工程驗收程序、實體質量及質量控制資料、消防、人防、排水等資料符合要求的，城管住建和農業農村局簽發《中山市限額以下小型工程驗收備案告知書》，申請人可自行打印。
2.填寫驗收意見表
城管住建和農業農村局綜合上述部門的驗收意見，填寫《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件10），并呈送鎮政府審批。審批通過后，交由窗口發放驗收意見表，并通知申請人按照相關規定備齊材料辦理不動產權證。
（八）申請頒發不動產權證書
1. 申請
申請人按規定向自然資源第四分局坦洲鎮辦事點業務窗口申請頒發不動產權證書。
2.受理
自然資源局第四分局坦洲鎮辦事點接收申請人提交的申請材料，材料不齊全的，一次性告知申請人補正材料，資料齊全方可受理。受理后將申請材料錄入“自然資源綜合業務平臺”，并發放回執。
3. 自然資源部門審查
根據不動產登記的相關法律法規，辦事點經辦人員完成初審后，送自然資源局第四分局審批。
4. 核發不動產權證
符合條件的，自然資源局第四分局核發不動產權證后送辦事點窗口。窗口短信通知申請人領證，并做好簽收工作。
六、附則
本辦事指南由坦洲鎮城管住建和農業農村局負責解釋。本辦事指南自印發之日起實施，有效期兩年，因上級政策發生變化的，按照上級政策執行。
附件：1. 坦洲鎮農村宅基地和建房辦理流程圖
2.坦洲鎮農村宅基地和建房審批所需材料
3.中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表
4.中山市農村宅基地使用承諾書
5.土地權屬來源證明（樣本）
6.三方協議（樣本）
7.宅基地分配公示（樣本）
8.中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表
9.中山市農村宅基地和建房現場審核（一到場）情況表
10.中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表
11.地址變更證明
12.棄權書
13.會議紀要
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