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　　根據(jù)《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)中山市舊廠房改造升級實施細則（修訂）的通知》（中府〔2023〕58號）、《中山市人民政府關(guān)于印發(fā)促進村鎮(zhèn)低效工業(yè)園改造升級若干措施的通知》（中府〔2022〕11號）、《關(guān)于促進2010年后實施建設(shè)等情形的低效工業(yè)用地升級改造支持政策的通知》（中山自然資函〔2023〕183號）有關(guān)規(guī)定要求，現(xiàn)將《坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項目低效工業(yè)用地改造方案》進行第二次公示，公示期為2024年12月13日至2024年12月27日。廣大市民和相關(guān)利害關(guān)系的個人或單位如有意見或建議，請于2024年12月27日前向坦洲鎮(zhèn)人民政府了解或反映有關(guān)情況，逾期反饋視為無異議。

　　聯(lián)系地址：中山市坦洲鎮(zhèn)工業(yè)大道70號

　　聯(lián)系人：張先生

　　聯(lián)系電話：0760-86736109

　　附件：坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項目低效工業(yè)用地改造方案

　　中山市坦洲鎮(zhèn)人民政府

　　 2024年12月12日

　　附件

　　坦洲鎮(zhèn)中山市天乙物流發(fā)展有限公司項目低效工業(yè)用地改造方案

　　根據(jù)中山市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃和現(xiàn)行控制性詳細規(guī)劃，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M對位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村的中山市天乙物流發(fā)展有限公司低效工業(yè)用地（地塊一）和中山市坦洲鎮(zhèn)永二股份合作經(jīng)濟聯(lián)合社（以下簡稱“永二經(jīng)聯(lián)社”）的舊廠房用地（地塊二）進行改造，由坦洲鎮(zhèn)人民政府收儲地塊一和征收地塊二，收回整備以上土地后公開出讓給改造主體企業(yè)實施全面改造。改造方案如下：

　　一、改造地塊基本情況

　　（一）總體情況

　　改造地塊位于中山市坦洲鎮(zhèn)永二村，北臨西部沿海高速坦洲出入口，東至環(huán)洲東北路，南近上界涌，西至坦洲大道，總用地面積為32.6112公頃（326111.93平方米，折合489.17畝）。其中，符合低效工業(yè)用地改造條件的地塊一面積為31.71公頃（317099.82平方米，折合475.65畝）；不符合低效工業(yè)用地改造條件、但因連片開發(fā)需要實施“連改帶征”而納入本項目的地塊二0.9012公頃（9012.11平方米，折合13.52畝）。

　　 改造地塊示意圖

　?。ǘ藞D入庫情況

　　地塊一在2009年及最新土地利用現(xiàn)狀地類中大部分為非建設(shè)用地，2009年上蓋建筑物占比約0.91%，不符合省“三舊”改造標圖入庫要求。

　　地塊二在2009年及最新土地利用現(xiàn)狀地類中部分地塊為非建設(shè)用地，2009年上蓋建筑物占比約11.7%，不符合省“三舊”改造標圖入庫要求。

　?。ㄈ?quán)屬情況

　　地塊一屬國有建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)，改造涉及的土地已經(jīng)確權(quán)、登記，不動產(chǎn)權(quán)證號為中府國有（2007）第330558號，為土地產(chǎn)權(quán)人中山市天乙物流發(fā)展有限公司自2007年6月開始使用。

　　地塊二屬集體土地，土地現(xiàn)狀用途均為工業(yè)，其中，已征收用地面積為0.6864公頃（6863.54平方米，折合10.3畝）已有取得用地批文[粵國土資（建）字（2008）312號]，剩余未征收用地面積0.2149公頃（2148.57平方米，折合3.22畝）未辦理用地手續(xù)，有土地所有權(quán)證，所有權(quán)證號為中府集有（2014）第3300060號，為土地所有權(quán)人永二經(jīng)聯(lián)社自1992年開始使用。

　?。ㄋ模┩恋噩F(xiàn)狀情況

　　改造范圍內(nèi)現(xiàn)有1棟建筑物，總建筑面積為1620平方米，現(xiàn)狀容積率為0.005，現(xiàn)狀用途為工業(yè)，已辦理規(guī)劃報建等手續(xù)。經(jīng)現(xiàn)場核查，地上無生產(chǎn)制造情況。經(jīng)研究，認定地塊一屬于低效工業(yè)用地。

　　地塊一涉及抵押登記，抵押權(quán)人是廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行，廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行已將相關(guān)債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給廣州資產(chǎn)管理有限公司。廣發(fā)銀行股份有限公司中山分行和廣州資產(chǎn)管理有限公司均已出具《關(guān)于同意已抵押房地產(chǎn)進行“三舊”改造方案相關(guān)審批流程的情況說明》。地塊一正在辦理閑置處置（市政府批復(fù)改造方案前完成辦理），地塊一不涉及查封、歷史文化資源要素、土壤環(huán)境潛在監(jiān)管地塊等情況，地塊二不涉及上述情況。

　　（五）規(guī)劃情況

　　改造范圍地塊符合國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃，已納入《中山市城市更新（“三舊”改造）專項規(guī)劃（2020—2035）》。在《中山市國土空間總體規(guī)劃（2021—2035）》中，地塊一屬建設(shè)用地31.71公頃（317099.82平方米，折合475.65畝）；地塊二屬建設(shè)用地0.9012公頃（9012.11平方米，折合13.52畝）。在《中山市坦洲鎮(zhèn)永二片區(qū)（2303單元）02街區(qū)控制性詳細規(guī)劃一般修改》（于2024年10月25日通過市規(guī)委會前會暨市自然資源局技審會）中，地塊一屬一類工業(yè)用地27.785公頃（277849.94平方米，折合411.16畝），規(guī)劃容積率1.0-3.5，建筑密度35%—60%，綠地率10%—15%，生產(chǎn)性建筑高度≤50米，配套設(shè)施建筑高度≤100米；交通場站用地0.7398公頃（7398.44平方米，折合9.66畝）；防護綠地0.0282公頃（281.88平方米，折合0.42畝）；城市道路用地3.157公頃（31569.56平方米，折合13.2畝）。地塊二屬一類工業(yè)用地0.8907公頃（8906.91平方米，折合13.36畝），規(guī)劃容積率1.0—3.5，建筑密度35%—60%，綠地率10%—15%，生產(chǎn)性建筑高度≤50米，配套設(shè)施建筑高度≤100米；城市道路用地0.0105公頃（105.2平方米，折合0.16畝）（以市政府最新批復(fù)控制性詳細規(guī)劃為準）。

　　改造地塊均位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界、工業(yè)用地保護紅線范圍內(nèi)，不涉及永久基本農(nóng)田、生態(tài)保護紅線等管控要求。

　　二、改造意愿及補償安置情況

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　　地塊一范圍涉及中山市天乙物流發(fā)展有限公司1個權(quán)利主體，坦洲鎮(zhèn)人民政府將按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、開發(fā)主體及擬改造情況等事項征詢涉及所有產(chǎn)利人改造意愿，同意將涉及土地、房屋納入改造范圍。

　　地塊二中未征收地塊范圍涉及永二經(jīng)聯(lián)社1個權(quán)利主體，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按照法律法規(guī)，就改造范圍、土地現(xiàn)狀、開發(fā)主體及擬改造情況等事項征詢永二經(jīng)聯(lián)社和農(nóng)民的改造意愿。經(jīng)永二經(jīng)聯(lián)社股東代表大會三分之二以上成員表決，同意坦洲鎮(zhèn)人民政府征收地塊二，并將涉及土地、房屋納入改造范圍。

　?。ǘ┭a償安置情況

　　地塊一涉及政府收儲中山市天乙物流發(fā)展有限公司用地，涉及土地使用權(quán)、上蓋建構(gòu)筑物補償?shù)葍?nèi)容，具體以市土地管理工作會議審議通過的收儲方案為準。

　　地塊二中未征收地塊0.2149公頃（2148.57平方米，折合3.22畝）涉及辦理轉(zhuǎn)用及征收手續(xù)，坦洲鎮(zhèn)人民政府?dāng)M采取貨幣補償方式對永二經(jīng)聯(lián)社進行補償安置，補償標準為32.65萬元/畝（含征地補償款、安置補助費、征用留用地貨幣補償、征地獎勵），補償總額約為105.133萬元。將在改造方案批復(fù)后落實征地補償款、留用地折現(xiàn)補償、社會保障安置等補償款。（具體數(shù)據(jù)以實際審批情況為準）

　?。ㄈ╅_展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估情況

　　地塊二中未征收地塊0.2149公頃（2148.57平方米，折合3.22畝）涉及征收土地，坦洲鎮(zhèn)人民政府已按規(guī)定開展社會穩(wěn)定風(fēng)險評估，根據(jù)社會穩(wěn)定風(fēng)險初步評估結(jié)果，本改造項目風(fēng)險等級為低風(fēng)險，主要存在決策程序風(fēng)險、土地使用流程風(fēng)險、補償發(fā)放風(fēng)險、建設(shè)標準落實風(fēng)險、基礎(chǔ)設(shè)施承載風(fēng)險、社會負面輿論風(fēng)險、強制拆遷及其他事項風(fēng)險、社會沖突風(fēng)險、環(huán)境破壞風(fēng)險等，各風(fēng)險的防范與化解措施詳見《中山市坦洲鎮(zhèn)永二村工業(yè)集聚區(qū)升級改造項目社會穩(wěn)定風(fēng)險評估報告》。

　　三、改造主體、需辦理用地手續(xù)及擬改造情況

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，改造項目嚴格按照國土空間總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃管控要求實施建設(shè)。在規(guī)劃中屬非建設(shè)用地部分，按照非建設(shè)用地進行管控；在控制性詳細規(guī)劃中屬交通場站用地、道路、綠地等公益性用地部分，收回整備后劃撥至坦洲鎮(zhèn)人民政府名下。

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　　該項目擬采取政府收儲和征收的改造方式，收回整備后通過公開出讓的方式確定改造主體實施全面改造。

　　（二）需辦理的用地手續(xù)

　　1. 低效工業(yè)用地地塊土地收回

　　根據(jù)市土地管理工作會議通過的收儲方案及簽訂的《國有土地使用權(quán)收回協(xié)議》，由坦洲鎮(zhèn)人民政府申請收回改造地塊31.71公頃（317099.82平方米，折合475.65畝）的國有土地使用權(quán)（具體數(shù)據(jù)以實際審批情況為準）。

　　2. “連改帶征”地塊土地征收

　　公開出讓時，坦洲鎮(zhèn)人民政府可結(jié)合招商實際，將不符合低效工業(yè)用地改造條件、但因連片開發(fā)需要實施“連改帶征”而納入本項目的地塊二0.9012公頃（9012.11平方米，折合13.52畝）進行征收整合（具體數(shù)據(jù)以實際審批情況為準）。

　　3. 土地供應(yīng)

　　收回地塊一和征收地塊二后，依據(jù)《中山市坦洲鎮(zhèn)永二片區(qū)（(2303單元）02街區(qū)控制性詳細規(guī)劃一般修改》（于2024年10月25日通過市規(guī)委會前會暨市自然資源局技審會），規(guī)劃為一類工業(yè)用地28.6756公頃（286756.85平方米，折合430.14畝），擬按容積率2.0-3.5，采用公開出讓方式供地給改造主體。一類工業(yè)用地擬申請分期供地，具體分期計劃以屆時坦洲鎮(zhèn)人民政府申請為準。其余公益性用地3.9355公頃（39355.08平方米，折合59.03畝）采用劃撥方式供地到坦洲鎮(zhèn)人民政府名下（具體數(shù)據(jù)以市政府最新批復(fù)控制性詳細規(guī)劃和實際審批情況為準）。

　?。ㄈM改造情況

　　上述土地公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地由公開出讓確認的改造主體投入資金進行開發(fā)建設(shè)。在符合控制性詳細規(guī)劃的基礎(chǔ)上，容積率不小于2.0，不保留原建筑。

　　項目內(nèi)單體建筑面積大于（含）3000平方米的新建工業(yè)建筑（含廠房及配套辦公樓和宿舍）宜采用裝配式建筑；項目新建建筑應(yīng)按《中山市綠色建筑發(fā)展專項規(guī)劃（2022—2035）》要求的綠色建筑等級進行建設(shè)；項目新建建筑宜安裝太陽能系統(tǒng)，應(yīng)符合《中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)推進新建建筑可再生能源應(yīng)用實施意見的通知》（中建通〔2024〕15號）要求。具體以公開出讓確認的改造主體規(guī)劃報建面積為準。

　　項目相關(guān)情況符合國家《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄》《中山市“三線一單”生態(tài)環(huán)境分區(qū)管控方案》《中山市涉揮發(fā)性有機物項目環(huán)保準入管理規(guī)定》。公開出讓的一類工業(yè)用地改造后投資強度、年產(chǎn)值、所產(chǎn)生的年稅收和分割銷售比例以土地公開出讓時項目招商準入審定結(jié)果為準。

　　四、資金籌措

　　公開出讓的規(guī)劃一類工業(yè)用地由公開出讓確認的改造主體投入資金，具體投入金額以簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及項目履約監(jiān)管合同約定為準。

　　五、開發(fā)時序

　　規(guī)劃一類工業(yè)用地的具體開發(fā)時間、建設(shè)內(nèi)容以公開出讓時簽訂的土地使用權(quán)出讓合同及項目履約監(jiān)管合同約定為準。

　　六、實施監(jiān)管

　　詳見坦洲鎮(zhèn)人民政府與公開出讓確認的改造主體簽訂的項目履約監(jiān)管合同約定為準。