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各相關部門（單位）：

       現將《神灣鎮農房管控和鄉村風貌提升實施辦法》（試行）印發給你們，請認真貫徹落實。執行過程中如有疑問，請徑向鎮城管住建和農業農村局反映。

                                                                                                                                                                                                      中山市神灣鎮人民政府    

                                                                                                                                                                                                          2021年5月11日     

神灣鎮農房管控和鄉村風貌提升實施辦法（試行）

第一章　總　則

　　第一條　為進一步規范農村住房建設和管理，完善農村住房建設管理機制，加強農村住房建設規劃設計管控和施工質量安全管理，優化建筑形態和風格，促進美麗鄉村建設，根據《廣東省人民政府關于全面推進農房管控和鄉村風貌提升的指導意見》（粵府〔2020〕43號）、《中山市歷史文化村落農房管控和風貌提升工作指導意見》的通知（中委農工辦〔2021〕19號）、《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）（中農農函〔2020〕117號）、《中山市個人自建住房規劃管理辦法》（中規通〔2017〕66號 ）等有關文件規定，結合本鎮實際，制定本辦法。

　　第二條　本辦法適用于本鎮行政區域范圍內農村村民新建、改建、擴建、翻建的建設活動及其監督管理。

　　第三條　農村住房建設管理應當遵循以下原則：

　　（一）符合規劃原則：農村住房建設原則上須符合土地利用總體規劃、村莊規劃（或控制性詳細規劃）及其他相關規劃。

　　（二）節約集約原則：不得占用耕地建房，大力盤活農村宅基地資源，倡導節約集約用地。

　　（三）嚴格審批原則：嚴格規范審批管理，做到帶圖審批、掛牌施工，先批后建，持證動工，未經批準不得擅自動工建設。

　　（四）分級管理原則：嚴格按照“農戶申請、村級審查、鎮級牽頭、聯合審批”的分級管理模式進行管理。

　　（五）堅決整治原則：堅持遏制增量與整治存量相結合，堅決遏制新增農村違法違規建房行為，有力有序有效推進整治工作。對農村亂占耕地建房增量問題“零容忍”。

　　第四條　為切實加強實施農房管控和鄉村風貌提升的組織領導，確保工作順利開展，經研究決定，成立神灣鎮農房管控和鄉村風貌提升工作領導小組，人員組成如下：

　　組    長：霍錦添

　　副組長：顏倫枝、鐘志勇

　　成    員：城管住建和農業農村局、綜合行政執法局、自然資源部門，供電、供電等部門，各村（居）。

　　領導小組下辦公室設在城管住建和農業農村局，負責領導小組的日常工作。

　　第五條工作目標：通過各部門、各村（居）和社會力量的共同努力，開展農房管控和鄉村風貌提升，將歷史文化傳統村落打造成為具有中山歷史文化魅力和嶺南鄉村地域特色的美麗鄉村的典范，實現一年有突破、兩年見成效、三年大提升的目標，深入推進我鎮實施鄉村振興戰略工作。

　　第六條鎮城管住建和農業農村局負責全鎮農村住房建設的村莊規劃、風貌設計、宅基地管理和審批、施工報建審批和監管、農村工匠規范管理等工作。

　　鎮綜合行政執法局負責對農村建房進行監管，依法查處違法建設。

　　自然資源部門負責全鎮農村住房建設的規劃審批和驗收工作。

　　供水、供電部門要嚴控農戶水表、電表開設。

　　各村（居）負責對轄區農村建房進行日常網格巡查，發現未批先建、違法占用耕地情況及時阻止并上報鎮相關職能部門。建立村級代辦制度，努力實現建房審批只跑一次，指導和幫助村民依法辦理有關手續和實施建設活動。

　　鎮其他有關部門按照各自職責，負責農村住房建設的相關管理工作。

　　第七條建房人對農房建設質量安全負總責，承擔建設主體責任。農房設計、施工、材料供應等相關單位或個人分別承擔相應的質量和安全責任。

　　第二章　規劃選址及建筑要求

　　第八條　鎮城管住建和農業農村局組織編制村莊規劃、控制性詳細規劃，應當從農村實際出發，尊重村民意愿，體現地方和農村特色，推進村莊規劃、控制性詳細規劃與土地利用總體規劃“兩規合一”。農村住房建設必須服從村莊規劃、控制性詳細規劃，確保規劃的嚴肅性、整體性、統一性和連續性。

　　第九條　各村（居）應引導農村村民合理用地，盡可能利用原有宅基地、空閑地、荒地建房，不得占用耕地建房。對于已經去世的五保戶等危舊房屋應該予以及時拆除，宅基地重新分配給符合資格的村民使用，以免長期空置或被侵占。

　　第十條農村建房必須按要求進行退讓，具體退讓按《中山市市域藍線規劃（2020）》（中府函〔2020〕321號）、《中山市城市規劃技術標準與準則（2016版）》等相關文件執行。

　　第十一條農村住房面積、層數、高度等指標應符合以下規定：宅基地面積一般不超過120平方米，首層建筑面積由自然資源部門審批確定，原則上不得超過四層，第四層只允許建梯間及輔助用房，面積不得超過第三層面積的一半。主出入口室外地面至第三層屋面高度原則上不得超過12米，至第四層輔助用房屋面高度原則上不得超過15米。

　　第三章宅基地和建房審批

　　第十二條　農村村民應遵循“一戶一宅”原則，不得建造附屬用房。

　　（一）農村村民符合下列條件之一的，可以以戶為單位申請使用宅基地建房：

　　1、戶內無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2、因結婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3、符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，且沒有宅基地，并經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　　4、因發生或防御自然災害，現住房影響鎮區、村建設規劃，需要搬遷安置的；

　　5、法律法規規定及經市人民政府認定的其他情形。

　　（二）“一戶一宅”的認定：

　　1、夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2、有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

　　3、是獨生子女的，達到法定婚齡，可單獨立戶；

　　4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的可為一戶；

　　5、“一宅”是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。

　　在審核農村村民申請資格時，依據上述標準認定，不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村村民建房的分戶標準。

　　（三）農村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：

　　1、不符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求的；

　　2、申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的；

　　3、將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　4、原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5、所申請的宅基地存在權屬爭議的。

　　第十三條宅基地和建房審批流程按照《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）（中農農函〔2020〕117號）、《神灣鎮農村宅基地和建房（規劃許可）工作流程和辦事指南》（神灣府〔2021〕2號）等相關文件執行。

　　第十四條建設工程開工前，應當委托具有相應測繪資質的單位放線，并向自然資源部門申請驗線，未經驗線，建設工程不得開工；已取得建設工程規劃許可證（或已備案）的必須按規定要求進行建設。對于未驗線先施工、未取得建設工程規劃許可證（未備案）或者未按建設工程規劃許可證的規定進行建設的項目，由鎮綜合行政執法局依法查處。

　　第四章　勘察設計和建設施工

　　第十五條　村民新建農村住房，地質復雜的應進行地質勘探及災害評估。改建、擴建農村住房的，應當對原有房屋進行結構安全鑒定。

　　第十六條　農房建設應根據鎮城管住建和農業農村局提供的農村建房設計通用圖集選擇風格類型及方案，并在實施前及時向城管住建和農業農村局部門報備，方案一旦確定，不得隨意更改。建房村民可委托具有房屋建筑工程設計資質的單位或者建筑結構專業的注冊設計人員進行施工圖設計，但不能改變確定的風格風貌。在進行規劃報建時提交符合要求的農村住房建設施工圖、效果圖等。同時，新建農房須配建設污水處理設施（三級化糞池），實行雨污分流。有污水管網覆蓋的存量農房須逐步完成雨污分流改造。

　　第十七條在建農房必須在顯眼位置懸掛建房公示牌。建房公示牌由業主根據鎮城管住建和農業農村局的統一格式制作，公示牌內容包括建房戶主、家庭成員信息、占地面積、建筑面積、建造層數、承建人、審批時間和監督電話等。

　　第十八條各村（居）負責加強在建農房的施工安全的巡查監管，發現施工安全隱患及時上報鎮城管住建和農業農村局處理。

　　第五章　竣工規劃核實與產權登記

　　第十九條農村住房建設已經完成設計圖紙要求、施工合同約定的各項內容，并取得用地和規劃核實文件的，建房村民應當自行組織建筑施工企業或農村建筑工匠對農村住房進行竣工驗收。委托設計、監理的，設計、監理單位或者人員應當參加竣工驗收。

　　第二十條　農村住房建設竣工后，申請人向鎮政府申請竣工驗收，填寫驗收申請書，鎮政府收到申請書之日起五個工作日內，組織城管住建和農業農村局、自然資源局第四分局等有關部門竣工驗收，出具驗收表，提出驗收意見。

　　申請人按規定向自然資源部門申請頒發不動產權證書。

　　第六章　附　則

　　第二十一條　本辦法自出文起施行，試行期兩年。本辦法與上級文件內容存在沖突的，以上級文件為準。