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　　點擊查看政策圖解：【圖解政策】《南朗街道宅基地和建房審批辦法（試行）》

　　為切實加快推進我街道宅基地及建房審批工作，根據《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號）及中山市農業農村局、中山市自然資源局《關于印發<中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）>的通知》（中農農函〔2020〕117號）的要求，結合我街道實際，制定本辦法。

　　一、適用范圍

　　本辦法適用于本街道范圍內農村宅基地原址翻建、改擴建和新建（異址、原址）的申請和審批辦理。本辦法下發后，如上級有政策調整按上級文件執行。

　　二、辦理依據

　　《中華人民共和國土地管理法》，《中華人民共和國城鄉規劃法》，《農業農村部 自然資源部關于規范農村宅基地審批管理的通知》（農經發〔2019〕6號），《廣東省農業農村廳 廣東省自然資源廳關于規范農村宅基地審批管理的通知》（粵農農規〔2020〕3號），中山市農業農村局、中山市自然資源局《關于印發<中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批工作指引（試行）>的通知》（中農農函〔2020〕117號）。

　　三、受理窗口

　　中山市南朗街道行政服務中心一樓業務大廳農村宅基地業務窗口

　　四、申請條件

　　（一）農村村民申請宅基地建房必須符合以下條件之一：

　　1、戶內無宅基地，符合“一戶一宅”要求的；

　　2、因結婚等原因確需分戶，原有宅基地不能安置的；

　　3、符合政策遷入的外來人口落戶成為本集體經濟組織成員，且沒有宅基地，并經過本集體經濟組織民主程序同意的；

　　4、因發生或防御自然災害，現住房影響街道、村建設規劃，需要搬遷安置的；

　　5、法律法規規定及經市人民政府認定的其他情形。

　　（二）“一戶一宅”的認定：

　　1、夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；

　　2、有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其余兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚后可申請分戶；

　　3、是獨生子女的，達到法定婚齡，可單獨立戶；

　　4、離異后無房一方再婚且配偶無房的可為一戶，離異二年后，無房一方確有實際住房需求的可為一戶；

　　5、“一宅”是指一戶農村村民只能擁有一處宅基地。戶內成員通過繼承、遺贈取得的非本村集體土地住房，以及擁有的國有土地上的住房，不計入“一宅”。

　　在審核農村村民申請資格時，依據上述標準認定，不強制以戶籍登記規定的“一戶”的標準來確定農村村民建房的分戶標準。

　　（三）農村宅基地建房申請有下列情形之一的，不予批準：

　　1、不符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制要求的；

　　2、申請新建住房，但拒絕與本集體經濟組織簽訂退回原有宅基地協議的；

　　3、將原有宅基地或者住房出賣、出租、贈予或者改為經營場所等非生活居住用途后，再次申請宅基地的；

　　4、原有住房被依法征收已得到住房安置的；

　　5、所申請的宅基地存在權屬爭議的。

　　五、辦理程序及審查要點

　　（一）農戶申請

　　符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位向具有宅基地所有權的農村集體經濟組織提出宅基地和建房（規劃許可）書面申請，按要求填寫《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》（附件2.1），簽署《農村宅基地使用承諾書》（附件2.2）。經農村集體經濟組織（或村委會）同意后，申請人委托有資質的第三方測量單位制作界線確認草圖，農村集體經濟組織（或村委會）確認界線后制成含退讓的三線草圖，經四鄰簽字確認后并加蓋公章，由申請人聯系單位出具測量藍圖并初步填寫《不動產權籍調查表》（見附件3.1）。

　　（二）村級審查

　　1、村級審查程序

　　所在農村集體經濟組織收到申請后，提交農村集體經濟組織成員（成員戶代表）會議討論。土地屬村級集體經濟組織所有的，需經聯社成員（成員戶代表）會議表決，且須經三分之二以上成員（成員戶代表）表決同意。土地屬于組級集體經濟組織所有的，需經濟社成員（成員戶代表）會議表決，且須經三分之二以上成員（成員戶代表）表決同意。表決通過后，需將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房屋層高和面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示不少于5個工作日。公示無異議或異議不成立的，所在農村集體經濟組織（或村委會）收集農戶申請材料、表決會議記錄等材料進行審查。

　　審查通過的，由農村集體經濟組織（或村委會）在《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》上簽署意見，并協助農戶準備《農村宅基地使用承諾書》、討論會議記錄、公示材料、三線草圖、《不動產權籍調查表》等申請材料。村級審查未通過的，應及時書面告知申請人并說明理由。

　　2、村級審查要點

　　農村集體經濟組織（或村委會）重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合控制性詳細規劃和村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查要點具體如下：

　　（1）審查提交的《農村宅基地和建房（規劃許可）申請表》、《農村宅基地使用承諾書》、會議記錄和公示材料等是否真實有效，是否符合程序要求。

　　（2）審查申請人是否符合宅基地申請條件、“一戶一宅”法律規定要求，擬用地面積是否符合省規定的面積標準。

　　（3）審查擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等是否符合國土空間規劃、控制性詳細規劃、村莊規劃等要求。

　　（4）核實三線草圖是否經相鄰用地權利人簽名確認。

　　（三）不動產權籍調查

　　1、申請

　　農戶提供《不動產權籍調查表》、農村集體經濟組織（或村委會）確認的三線草圖及用地藍圖到南朗街道行政服務中心業務窗口提交申請不動產權籍調查的資料。窗口受理后錄入《南朗街道不動產權籍調查明細表》（附件3.8）后，將申請材料移交受理主體（自然資源部門），由受理主體安排工作人員開展調查，調查人員按照不動產調查進度填寫《南朗街道不動產權籍調查明細表》。

　　2、不動產權籍調查程序

　　（1）核查地類性質

　　自然資源部門根據申請人提供的資料負責審查用地建房是否符合國土空間規劃、林地保護利用規劃、用途管制等要求。審查要點具體如下：

　　1）核查擬用地（以1999年詳查驗收數據為準）是否符合國土空間規劃（總體規劃、控制性詳細規劃、村莊規劃）要求，靠近河涌的按《中山市人民政府關于印發中山市海岸線、河岸線退讓規劃管理辦法的通知》相關規定。

　　2）核查擬用地（以1999年詳查驗收數據為準）是否占用農用地。涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續后再申請辦理相關手續，其中占用耕地（水田）的，還應落實耕地占補平衡。

　　3）核查擬用地（以1999年詳查驗收數據為準）是否占用林地。符合國土空間規劃的，在辦理使用林地審核審批手續后可使用保護等級Ⅱ級及以下的保護林地，不得占用保護等級Ⅱ級以上的保護林地。

　　地類性質通過審查的方可進入下一步指界流程，審查未通過的將資料退回申請人。

　　（2）指界（一到場）

　　1）通知指界

　　受理主體（自然資源部門）根據調查計劃，將指界通知書（附件3.4)送達調查宗地和相鄰宗地的權利人并留存回執。

　　土地權利人下落不明的，可采取公告方式，告知其在指定的時間到指定地點出席指界。

　　送達應參照民事訴訟法規定的程序，先采取直接送達方式，無法直接送達的，可以留置送達、郵寄送達。采取以上方式都無法送達的，可以公告送達。（即在報紙上或自然資源局網站上刊登公告（附件3.5），土地權利人屬國內人士，自公告之日起，經過六十日，即視為送達；屬涉外人士，出公告之日起，經過六個月，即視為送達。需要在自然資源局網站上公告的，按自然資源局網站發布信息的規定執行。）

　　2）現場指界

　　A.指界人:

　　權利人是單位的，指界人可以是法定代表人（或負責人），也可以是代理人。

　　權利人是個人的，指界人可以是權利人本人，也可以是代理人。

　　法定代表人（或負責人）出席指界的，應出具法定代表人（或負責人）身份證明書（附件3.3)和本人身份證明；權利人本人出席指界的，應出具本人身份證明；代理人出席指界的，應出具代理人身份證明及指界委托書（附件3.2)。

　　共有或共用宗地，由共有人或共用人共同指界或共同委托代理人出席指界，并出具代理人身份證明和指界委托書。

　　農民集體所有土地的指界人由該農民集體依法推舉產生，公告推舉結果，并出具證明。

　　B.指界時，受理主體調查員及街道農業農村局工作人員應查驗指界人身份證明。

　　C.受理主體調查員、街道農業農村局工作人員、本宗地指界人、相鄰宗地指界人及測繪單位測量員應同時到達現場，并在不動產權籍調查表上簽字蓋章確認。（審查過程中，街道農業農村局、自然資源局等有關部門現場查核宅基地位置、用地及周邊建設現狀等情況，填寫《現場審核（一到場）情況表》，保存現場照片3張。）

　　D.對指界人指定的界址點，應現場設置界標，并標注在調查圖件上。

　　E.本宗地與鄰宗地界址間距小于0.5米，必須由雙方指界人認定。但與未確定土地使用權的相鄰宗地，可根據土地權屬來源資料單方指界。

　　F.違約缺席指界：

　　如一方缺席，其宗地界線根據土地權屬來源資料及另一方所指界線確定。

　　如雙方缺席，其宗地界線由調查人員根據土地權屬來源資料、實際使用現狀及地方習慣確定。

　　將現場調查結果及用地界線公示（附件3.6)張貼在違約缺席者房屋。違約缺席者對調查結果如有異議，須在收到調查結果之日起30日內，重新提出劃界申請，并負責重新劃界的全部費用。如逾期不申請，經公告30后，則上述因缺席確定的界線自動生效。

　　G.指界結果處理

　　現場指界無爭議的，填寫不動產權籍調查表，指界人在權籍調查表及三線草圖上簽字、蓋章或按指模。界址線有爭議的土地，填寫土地權屬爭議原由書（附件3.7）并簽字蓋章。

　　指界人在指界后，不在權籍調查表上簽字蓋章的，參照違約缺席指界規定執行。不在三線草圖上簽名，但已符合相關規定的，村進行三線草圖公示。

　　3）按照指界結果填寫不動產權籍調查表，用地界線根據指界結果最終確定。

　　不動產權籍調查表填寫完成后，交回受理主體的調查人員進行相關蓋章流程，完成后電話通知申請人，并將不動產權籍調查表交回街道行政服務中心業務窗口登記保管，以備農戶申請辦理相關業務，窗口按照后續不動產權籍調查表的使用情況填寫《南朗街道不動產權籍調查明細表》。

　　（四）咨詢規劃條件

　　完成不動產權籍調查程序后，申請人可攜帶相關材料到街道行政服務中心宅基地業務窗口咨詢房屋的規劃條件，例如房屋的樓高、層數和建筑面積等，由自然資源部門提供規劃咨詢意見。

　　（五）辦理《農村宅基地批準書》及規劃許可

　　1、申請

　　完成以上審查程序后，農戶根據規劃條件做好建筑設計方案后，按照相關規定備齊申請材料到南朗街道行政服務中心業務窗口申請辦理《農村宅基地批準書》及規劃許可。

　　2、受理

　　（1）窗口收件

　　受理窗口接收村級組織或申請人提交的申請材料，材料不齊全的，一次性告知村級組織或申請人補正材料，資料齊全方可受理。

　　受理申請后由窗口工作人員將申請人信息、擬批準情況、自然資源部門規劃咨詢意見等錄入《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表》（附件2.6），整理好材料并編制《申請材料目錄》。（為節省審批時間，自然資源部門審查工作已前置在前面的工作中，因此不再在審批表中加意見，涉及交通、林業、水利、電力等部門的同步征求意見。）

　　（2）窗口收件審查要點

　　1）審查申請材料是否按要求填寫并填寫完整。

　　2）核對申請人身份證和戶口簿并復印，核實申請人戶口性質是否為本村村民。

　　3）核對申請人婚姻狀況。（已婚的需提供結婚證及配偶身份證，核對原件并復印；離婚的提供離婚證，核對原件并復印。）

　　5）提交原土地證或不動產權證書等不動產權證明原件。

　　6）查驗會議記錄和公示材料。

　　3、農業農村部門審查

　　（1）審查程序

　　窗口受理后將整理好的業務件送往街道農業農村局進行審查，審查通過后街道農業農村局在審批表中加具意見并蓋公章，再送街道分管領導簽署審批意見并加蓋街道辦事處公章。

　　（2）部門審查要點

　　1)街道農業局負責審查申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準、宅基地和建房（規劃許可）是否經過村組審核公示等。審查要點具體如下：

　　A.核查申請人是否符合申請條件、擬建房用地是否符合省規定的面積標準。

　　B.核實“一戶一宅”資格，通過檔案系統或不動產登記信息系統查詢申請人及其戶內人員是否享受過宅基地。

　　C.核查村級審查程序是否符合要求。

　　D.綜合其他部門意見，提出審查意見。

　　4、自然資源部門審查

　　（1）審查程序

　　街道辦事處審批完成后，街道農業農村局將業務件返回業務窗口整理規劃許可所需的材料，并錄入“自然資源綜合業務平臺”，按照規劃許可業務辦理，辦事點初審完畢后，寄往自然資源局翠亨新區分局審批，審批完成后將業務件寄回，辦事點再出具《建設工程規劃許可證》。

　　（2）審查要點

　　自然資源管理部門依據《中山市村莊規劃業務審批指引（試行）》、《建設工程規劃許可證核發審批事項辦事指南》，審查建筑方案是否符合《中山市個人自建住房規劃管理辦法》、建筑面積是否符合相關規定等。

　　5、證件發放和資料存檔

　　自然資源部門根據實際情況核發《建設工程規劃許可證》，街道農業農村局根據部門聯審結果，核發《農村宅基地批準書》。《建設工程規劃許可證》和《農村宅基地批準書》統一交由業務窗口發放，由窗口工作人員短信通知申請人領證，并做好簽收工作。市自然資源局翠亨新區分局和街道農業農村局按照要求做好資料存檔工作。

　　（六）規劃驗線（二到場）

　　申請人開工準備工作完成后，備齊申請材料到南朗街道行政服務中心業務窗口申請辦理規劃驗線手續。業務窗口受理后，暫由自然資源局翠亨新區分局委托的測量機構負責規劃驗線，并由自然資源部門出具驗線批復。

　　（七）辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續

　　建設單位或個人在工程開工前應準備相關資料，填寫《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理申請表（范本）》（詳見附件2），自行通過“中山市住房和城鄉建設建設工程網上辦事系統”（網址入口：https://chengxin.zsjs.gov.cn/）辦理開工建設信息錄入（報備）管理手續。符合條件且資料齊全的，由負責開工建設信息錄入管理的部門出具《中山市限額以下小型工程開工建設信息錄入管理證明書》。

　　（八）綜合驗收流程（三到場）

　　1、驗收申請

　　申請人可到南朗街道行政服務中心業務窗口申請辦理規劃驗收、終止安全監督和質量初驗條件確認、工程竣工備案等手續。

　　（1）規劃驗收

　　建設完工后，申請人到南朗街道行政服務中心業務窗口申請規劃驗收，窗口受理后將業務件送到辦事點相關經辦人，辦事點經辦人審查完畢后寄往自然資源局翠亨新區分局進行復審及終審，出具《規劃條件核實確認書》。（出具確認書后，為節省辦理時間，自然資源部門驗收意見以確認書為準，自然資源部門不再在《驗收表》上加蓋部門意見）。

　　（2）終止安全監督和質量初驗條件確認手續

　　建設工程開工后，需接受新區建設主管部門施工質量安全的過程控制和管理，建設各方主體嚴格履行質量安全主體責任。工程完工后，由建設方組織工程各方質量主體負責人進行竣工驗收，各方質量主體形成一致竣工驗收意見（質量、消防應驗收合格），到南朗街道行政服務中心業務窗口申請終止安全監督和質量初驗條件確認手續。

　　（3）申請工程竣工備案

　　申請人填報《中山市限額以下小型工程竣工驗收表》，同時登錄網上辦事系統進行網上登記，并攜帶相關質量控制資料到負責工程監督管理的部門進行驗證，申請工程竣工備案手續。工程驗收程序、實體質量及質量控制資料等符合要求，特殊建設工程已取得合格的《特殊建設工程消防驗收意見書》或依法需辦理消防驗收備案的其他建設工程已取得消防驗收備案憑證的為符合條件，出具《中山市限額以下小型工程驗收備案告知書》。

　　2、填寫驗收意見表

　　街道農業農村局綜合上述部門的驗收意見，填寫《中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》（附件2.10），并呈送街道辦事處審批。審批通過后，交由南朗街道行政服務中心業務窗口發放驗收意見表，并通知申請人按照相關規定備齊材料辦理不動產權證。

　　（九）申請頒發不動產權證書

　　1、申請

　　申請人按規定向自然資源局翠亨新區分局申請頒發不動產權證書。

　　2、受理

　　南朗街道行政服務中心自然資源業務窗口接收申請人提交的申請材料，材料不齊全的，一次性告知申請人補正材料，資料齊全方可受理。受理后將申請材料錄入“不動產登記業務管理系統”，并發放回執。

　　3、自然資源部門審查

　　根據不動產登記的相關法律法規，辦事點經辦人員完成初審后，寄往自然資源局翠亨新區分局審批。

　　4、核發不動產權證

　　符合條件的，自然資源局翠亨新區分局核發不動產權證后寄回受理窗口。窗口短信通知申請人領證，并做好簽收工作。

　　六、咨詢渠道

　　各村（社區）應安排工作人員負責村民的咨詢及投訴，業務辦理及咨詢可到中山市南朗街道行政服務中心一樓相關業務窗口進行辦理。

　　七、其他事項

　　（一）本辦法自發布之日起實施，有效期3年。

　　（二）本辦法由街道農業農村局負責解釋，有關法律法規、政策依據發生變化的，將根據實施情況進行評估修訂。

　　附件：1.1南朗街道農村宅基地和建房審批工作辦理流程圖；

　　2.1.中山市農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

　　2.2.中山市農村宅基地使用承諾書

　　2.3.土地權屬來源證明（樣本）

　　2.4.三 方 協 議（樣本）

　　2.5.宅基地分配公示（樣本）

　　2.6.中山市農村宅基地和建房（規劃許可）審批表 

　　2.7.中山市農村宅基地和建房現場審核（一到場）情況表

　　2.8.中山市農村宅基地建房驗線申請書

　　2.9中山市農村宅基地竣工驗收申請書

　　2.10中山市農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表

　　3.1.不動產權籍調查表

　　3.2.指界委托書

　　3.3.法定代表人（或負責人）身份證明書

　　3.4.地籍調查指界通知書

　　3.5.權籍調查公告

　　3.6.用地界線公示及公示期滿證明

　　3.7.土地權屬爭議原由書

　　3.8.南朗街道不動產權籍調查明細表

　　4.地址變更證明

　　5.棄權書

　　6.村民會議記錄樣版

　　中山市南朗街道辦事處

　　2022年8月3日