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近日，中山市港口鎮上半年“工改”成績單出爐。截至6月30日，共拆除整理土地面積262.95畝，完成年度拆除任務65.74%。在已拆除的14個改造項目中，已動工項目達10個，占比高達71.43%。 港口“工改”進度快字當頭的同時，多領域再添“首個”項目：多部門聯動之下，首個獲批的新政適用方案通過；首個“工改+招商”項目順利動工…… 既能“苦干”也能“巧干”，上半年港口“工改”有哪些經驗值得學習？我們為你一一梳理。
年產值提升6倍，首個新政適用方案快落地。 近日，港口鎮黨委會審批通過《港口鎮中山市物資集團有限公司中物廣深科創產業園項目低效工業用地改造方案》，這是中山市自3月上旬發布“工改”新政后，港口鎮首個獲批的新政適用方案。 中山市物資集團有限公司（下稱“中物集團”）工業園位于港口鎮沙港東路6號，占地近98畝，現狀容積率僅為0.35，園區面積雖大，利用率卻不高。
早在去年全市吹響“工改”沖鋒號之時，中物集團已著眼借助“工改”東風推動園區升級改造。但彼時的政策規定，只有符合2009年之前已實施建設及第三次全國土地調查（下稱“三調”）是建設用地等標圖入庫條件的工業地塊才能享受“工改”優惠政策。這意味著建于2010年且三調數據中部分土地為非建設用地的中物集團工業園升級改造將無法享受“工改”政策紅利。中物集團的情況不是個例，而是全市大部分企業的共性問題。
為擴大政策的惠及面，鼓勵更多企業開展“工改”，中山市于今年3月初出臺《關于促進2010年后實施建設等情形的低效工業用地升級改造支持政策的通知》，這一“工改”新政規定，被認定為低效工業用地的地塊，無需標圖入庫，均可參照“三舊”用地編制相應的低效工業用地改造方案，享受分割銷售、稅收獎補等市級層面優惠政策，無法標圖入庫將不再是中物集團“工改”之路的“攔路虎”。
新政出臺后，港口鎮黨委、政府高度重視，成立了鎮政府主要領導牽頭的項目專班，鎮工改辦、經科局等單位部門主動對接園區改造相關事項，并就如何借助新政紅利開展工業園升級改造進行深入探討，推動改造工作全面鋪開。
“港口鎮黨委、政府的大力支持和配合，項目進展速度非常快！”中物集團有關負責人說。在中山市工改辦的大力支持下，通過并聯審批，中物集團改造方案從上報審核到通過批復僅用時19天。
據悉，自2010年10月投入使用以來，中物集團工業園現有6家企業入駐，改造前年產值約為130萬元/畝，年稅收約為4萬元/畝。根據最新政策改造方案，中物集團采取自主改造模式，計劃投資6.7億元，5年內分兩期建設，改造后容積率不小于3.0。建成后，園區將重點招引高端裝備、電子信息、生物醫藥器械等高端產業，年產值不低于800萬元/畝，年稅收不低于15萬元/畝，分別是改造前的6倍和3倍。
拆、招、建”同步推進，首個“工改+招商”項目順利動工。
隨著一根根預制柱陸續被壓入地下，港口鎮首個“工改+招商”項目——科琳智創園于近日進入了建設實施階段。項目由廣州科琳電氣設備有限公司（下稱“科琳公司”）投資建設，原有低效土地完全拆平后，將興建一個綠色能源產業園區。
科琳公司成立已有22載，主要從事超高壓變壓器制造及高壓儲能設備制造，現有的廠房位于廣州市南沙區，因廠房已經不能滿足企業發展需要，亟須另覓廠區進行擴建增產。
2022年1月，中山市招商辦與科琳公司負責人郭偉亮取得聯系，介紹了中山的工改政策和配套的招商服務后，成功說服他將企業引導回流中山。
位于港口鎮木河逕西路1號地塊為科琳公司所有，土地面積約33畝，由于長期控規不符等原因無法實施建設，只能以低價出租鋅鐵棚，承租產業低端，土地利用低效。
為配合項目的順利落地，2022年6月，港口鎮對多個工業片區控規進行調整，涉及宗地407塊，其中就有廣州科琳電氣設備有限公司的地塊。控規不符問題得到妥善解決，暢通了科琳公司回流的道路。
項目改造初期，為協助企業確定改造模式與改造路徑，港口鎮工改辦積極協調中山市自然資源局第一分局和稅務分局，召開2次答疑會，為企業分析不同項目開發主體的利弊、相關的辦理手續及不同情形下的稅費計算。
項目設計報建階段，港口鎮工改辦一方面做好方案設計的咨詢服務，一方面做好原有租戶的清退工作。面對20多戶的租戶清退工作，鎮工改辦主動上門做好租戶的解釋工作，協調綜治辦和綜合執法局對租戶的清退和賠償進行溝通。
項目自啟動以來，港口鎮主要領導高度重視，親自掛帥靠前指揮，大力推進清租工作，鎮工改辦及綜治辦、綜合執法局等部門全力配合，共召開主要領導調度會2次、工作布置會3次、民事調解會4次、協調會8次。
郭偉亮表示，港口鎮黨委、政府積極支持原有地塊調整控規、租戶清退和違建廠房清拆工作，確保項目順利動工。科琳公司將嚴格按要求施工，確保早建成、早投產、早達效，努力為港口鎮乃至全市的經濟高質量發展作出積極的貢獻。
據悉，該項目共投資2.5億元，項目新建建筑面積近9萬平方米，改造后容積率不小于3.5，預計年產值將達到2億元，年稅收將達到900萬元，擬打造成集儲能裝置、光伏風力發電、新能源汽車充電、移動充電、儲能電池等研發、生產企業的電氣產業園。
此外，在“工改”過程中，港口鎮積極引進產業鏈上下游相關企業，搭建產業集群，形成上下游企業同“上樓”新型產業發展局面。目前，中深智谷318.44畝產業園已率先啟動“工改”工程，打造了近百萬平方米城央產業綜合體，是港口鎮推動“工業上樓”的一個標桿。
建立聯合執法工作小組，掃清“工改”路上“絆腳石”。
為加快村鎮低效工業園改造升級，助推港口鎮高質量發展，港口鎮成立“綜合查一次”工作小組，建立綜合執法、城建、市場監管、消防、應急管理、供水、供電等多部門聯合執法機制。
港口鎮“綜合查一次”工作小組對未完善用地手續、沒有合法報建手續的，分類采取違法用地查處、閑置土地處置、依法罰款或拆除措施，關停消防、安全等不達標，影響人民群眾生命安全的危舊廠房。
針對鎮內反映歷史違法建設和違法用地難處理問題及轉租清退補償難以落實等情況，工改辦現場與職能部門探討研究并形成針對性對策方案，推進綜合執法行動“查得到、停得下、拆得掉”。
位于港口鎮中心片區的項目A是一個典型的例子。項目A地塊原為鋅鐵棚廠房，原容積率僅為0.52。因涉及提前解除租賃合同，清租過程并不順利，經過近半年的協商、溝通，原有的26戶租戶大部分已自行搬離，最后剩下6個租戶因未能與“二房東”達成共識，拒絕搬離，并阻礙業主土地平整工作進度。
港口鎮“綜合查一次”工作小組經排查，核實“二房東”存在違法搭建經營性廠房等違法情形。今年初，經通知“二房東”限期自行拆除違法建筑無效后，港口鎮綜合執法局依法進行統一清拆。違章建筑清拆完成后，業主的清租壓力大大降低，6個租戶中僅剩1個租戶仍不愿搬離，經過耐心溝通，最終成功清退租戶，保證項目A按期動工。
《中山市村鎮低效工業園升級改造綜合執法工作方案》《中山市村鎮低效工業園升級改造綜合執法工作指引》《中山市違法建設快查快處工作指引》等政策的出臺，明確了綜合執法與“工改”工作相結合的重要性。
據悉，今年上半年，港口鎮綜合執法組介入整治拆除違法建設和危舊廠房物業共3宗，拆除面積11300平方米，推動涉“工改”市場主體遷出原址13戶。
滿足企業過渡“剛需”，加快建設“工改”騰挪園。 在以“工改”為實體經濟高質量發展騰出空間的過程中，伴隨著低端、落后產能的淘汰與出清，產業鏈配套企業、有轉型升級空間的企業和成長性較好的優質小微企業，也不可避免將受到改造影響。 過渡時期，妥善的騰挪勢在必行。“騰挪園”這一名詞也由此而來。顧名思義，騰挪園是指為配合土地整備、城市更新等產業空間升級改造而遷出的優質企業提供的過渡安置產業空間。 為滿足企業不停產的“剛需”，港口采取自有土地和“工改”廠房雙承接方式建設“工改”騰挪園，目前已建成關建華項目騰挪園1個，南洲、深港穗工業園2個騰挪園也正在加快建設中，全力保障本地優質企業不流失、不停產。 深港穗工業園項目是其中最大的騰挪園之一，約177畝，目前已建成三期，年底前完成四期建設。“深港穗工業園是中山第一個5G工業園，主要用于承接外來企業項目孵化、本地企業工改騰挪以及引進創新型企業。工業園旁白的八車道公路可以直通深中通道，企業拎包即可入駐，十分方便！”深港穗工業園項目相關負責人說。 下半年，港口鎮將錨定全年目標任務，日夜兼程、鉚足干勁、全力攻堅，推動更多項目落地和動工建設，確保以更快速度、更優質量打贏打好“工改”攻堅戰，為全鎮經濟社會高質量發展貢獻“工改”力量。
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