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火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，各有關部門：

　　為進一步加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，經市政府同意，現將修訂后的《中山市物業服務收費管理辦法》印發給你們，請貫徹執行。

　　中山市發展和改革局

　　中山市住房和城鄉建設局

　　中山市市場監督管理局

　　2022年8月24日

中山市物業服務收費管理辦法

　　第一條為規范物業服務行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律、法規的精神，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條本辦法適用于本市行政區域內物業服務收費行為。

　　第三條本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第五條市發展改革局會同市住房城鄉建設局、市場監督管理局負責全市物業服務收費的監督管理工作。

　　各鎮街價格、建設、市場監管部門在市發展改革局、市住房城鄉建設局、市市場監管局的指導下開展物業服務收費監督管理工作。

　　第六條業主與物業服務企業可以采取包干制或酬金制等形式約定物業服務收費。

　　包干制是指業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第七條物業服務收費根據不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價。

　　別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）、其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

　　業主采取自行管理的服務收費標準，由業主共同決定，約定執行。

　　第八條住宅物業服務收費政府指導價由市發展改革局會同市住房城鄉建設局根據不同類型及服務內容制定基準價及浮動幅度或最高限價等。

　　住宅物業服務收費政府指導價應根據物業服務成本、業主承受能力以及社會經濟發展狀況等因素適時調整。

　　制定或者調整住宅物業服務收費政府指導價應進行成本監審。

　　第九條新建住宅（不含別墅）前期物業服務費實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人在商品房買賣合同中約定。

　　建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。

　　第十條新建住宅（不含別墅）前期物業服務費確需超出政府指導價最高收費標準的，建設單位應當在前期物業管理公開招標前向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務費最高收費標準。經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。

　　物業管理區域根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。不同的物業管理區域應分別進行前期物業管理招投標，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費如確需調整超出政府指導價最高收費標準的，履行相關程序后向市價格主管部門申請單獨核定調整收費標準。

　　第十一條住宅物業服務費需要調整收費標準，已成立業主大會的，按規定召開業主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后實施。

　　業主大會成立之前需要對物業服務費收費標準進行調整的，應當遵循以下程序：

　　（一）物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。

　　（二）擬調整物業服務收費標準的相關事項應公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，將結果書面告知物業所在的鎮街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導與督查。

　　（三）調價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，表決結果公示60日以上。公示的表決結果應當包括建筑物總面積、業主總人數，參與表決的專有部分面積和業主人數，贊同、反對、棄權意見的專有部分面積和業主人數匯總結果及相應的占比情況等。

　　公示期間業主對調價方案的表決結果有異議的，可以查驗本人表決意見，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。

　　第十二條物業小區的面積和業主人數按照下列方式確定：

　　（一）專有部分面積，按照建筑面積計算；建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。

　　（二）建設單位已經出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數按照兩者之和計算。

　　第十三條實行物業服務費包干制的，物業服務收費包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　第十四條物業服務成本或物業服務支出構成包括以下部分：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、保養費用以及所產生的水電費用。未移交給供水企業管理維護的二次供水設施，其營運、維護和管理產生的費用計入物業服務成本；

　　（三）物業管理區域綠化養護費用；

　　（四）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（五）物業管理區域秩序維護費用；

　　（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（七）辦公費用；

　　（八）管理費分攤；

　　（九）物業服務企業固定資產折舊；

　　（十）經業主同意的其它費用。

　　第十五條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。

　　第十六條物業服務收費根據不動產權登記建筑面積（包括套內建筑面積和公攤面積，下同）按月計收。已辦理不動產權登記的，以不動產權登記的建筑面積計算。尚未進行不動產權登記的，暫按測繪機構的實測建筑面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。

　　自有產權車位（車庫）的物業服務收費按車位（車庫）的數量計收。

　　第十七條物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。

　　物業發生產權或者使用權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第十八條建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同，應當約定物業服務具體內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。

　　第十九條物業管理區域已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位按照該物業區域同類物業的標準全額交納。

　　建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位已經承諾或者約定減免物業服務費的，由建設單位承擔。

　　第二十條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金等額外費用。

　　第二十一條業主、物業使用人對物業進行室內裝修的，物業服務企業可收取裝修人員出入證工本費。裝修保證金由物業服務企業、業主按有關保證金的法律、法規規定執行。

　　委托物業服務企業清運裝修垃圾的，清運費標準由雙方協商確定。此外，物業服務企業不得強制收取其他與裝修相關的費用。

　　第二十二條物業服務企業不得向進入物業管理區域為業主提供配送、維修、安裝等服務的人員收取辦證費等相關費用。

　　第二十三條實行小區出入證管理的，應當為每戶業主免費配置至少3張出入證（含IC卡等）；如車位需單獨配置的，每個車位應當配置至少1張出入證（含IC卡）。業主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本收取工本費。

　　第二十四條利用物業管理區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業主、業主大會的同意，并依法辦理相關手續。所得收益依法歸全體業主共有，并主要用于補充專項維修資金，也可以經業主大會同意后用于沖減物業服務成本或按照業主大會的決定使用。

　　第二十五條住宅小區車輛停放服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業、停車服務企業等停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定。調整住宅建筑區劃內的業主共有停車場的停車服務收費標準的，應按照本辦法第十一條的規定執行；調整住宅建筑區劃內的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務收費標準的，應按照《中山市住宅小區停車服務收費議價規則（試行）》（中府〔2021〕159號）的規定執行。

　　第二十六條物業服務企業根據業主委托，提供物業服務合同約定以外的服務，其收費由雙方協商。

　　第二十七條物業服務企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門、單位不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十八條物業服務收費應按規定實行明碼標價。物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等進行公示。

　　第二十九條物業服務企業應當遵守價格法律、法規和政策，建立健全內部價格管理制度，配備價格管理人員，加強價格自律、自覺規范價格行為，不斷改善經營管理，為業主提供更好的服務。

　　第三十條物業服務企業應當完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理。同一物業服務企業同時服務于多個物業管理區域的，服務成本和收支應分別核算、單獨建賬。

　　第三十一條　實行酬金制收費方式的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業服務企業每年不少于一次向業主大會或全體業主公布物業服務資金的收支情況，并接受業主委員會的核查。業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　物業服務費實行酬金制的，物業服務企業、業主大會或者業主委員會可以按照物業服務合同的約定聘請會計師事務所等對物業服務資金年度預決算和收支情況進行審計，并將審計報告通報全體業主。審計期間物業服務企業不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。

　　第三十二條住宅小區公用附屬設施用電（不包括從事生產、經營活動用電）執行居民生活用電價格。

　　第三十三條發展改革部門負責物業服務收費標準、收費行為的監管，調解收費爭議；市場監管部門負責查處違反明碼標價規定等價格違法行為；住房城鄉建設部門負責物業服務行為、服務質量的監管，調解服務質量的爭議。

　　第三十四條本辦法由市發展改革局、市住房城鄉建設局、市市場監管局按各自職責負責解釋。

　　第三十五條本辦法自2022年10月1日起施行，有效期為5年。原《中山市發展和改革局　中山市住房城鄉建設局關于印發中山市物業服務收費管理辦法的通知》（中發改價控〔2016〕226號）同時廢止。

　　 《中山市物業服務收費管理辦法》解讀

　　【媒體解讀】中山物業服務收費有新規：不得以停水停電方式催交物業費！