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火炬開發區管委會，翠亨新區管委會，各鎮政府、街道辦事處，市各有關單位：

　　現將《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市城市更新局反映。

　　中山市人民政府

　　2020年12月20日

中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則

　　第一章  總　則

　　第一條　為進一步推進和規范舊村莊、舊城鎮全面改造工作，促進城鄉融合發展，提升城市形象品質，根據有關法律法規，國家低效用地再開發和省“三舊”改造等政策以及《中山市城市更新管理辦法》等規定，結合我市實際，制定本細則。

　　第二條　本細則所稱舊村莊，是指城鄉建成區內人居環境較差、基礎設施配套不完善，土地以集體所有性質為主的村集體成員聚居區域。

　　本細則所稱舊城鎮，是指位于城鎮中心區內人居環境較差、基礎設施配套不完善，土地以國家所有性質為主的城鎮居民生活生產和商貿區域。

　　第三條　舊村莊、舊城鎮全面改造應當以有利于提高土地節約集約利用水平；有利于為創新發展提供動力；有利于加快補齊基礎設施短板和完善公共服務體系；有利于發展和壯大集體經濟；有利于提升城市形象和改善人居環境；有利于滿足人民群眾日益增長的精神需求；有利于全面提升社會服務和管理水平；有利于傳承和保護歷史文化為原則。

　　第四條　舊村莊、舊城鎮全面改造堅持“成熟一個、改造一個”，以石岐、東區、西區、南區和岐江新城規劃區等為重點范圍（統稱中心區域），有序推進連片改造，其他鎮街每年新增納入舊村莊、舊城鎮連片改造計劃的項目原則上不超過一個。

　　舊村莊全面改造鼓勵整村改造，一個改造項目原則不超過行政村（經聯社）范圍。

　　第五條　市城市更新主管部門負責組織鎮人民政府、區管委會、街道辦事處（簡稱“鎮街政府”）（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）開展基礎數據調查、編制單元計劃和改造主體招引等工作。市農業農村主管部門負責指導農村集體資產監管、發展和壯大集體經濟等工作。市自然資源、住房城鄉建設、城管和執法、生態環境、水務等部門在各自職責范圍內負責城市更新相關監督管理工作。

　　各鎮街政府負責初步劃定改造范圍、改造意愿調查，開展基礎數據調查、單元計劃編制等工作，核查相關成果，負責項目全流程跟蹤監管等；指導和監督村集體開展城市更新相關工作。

　　第二章  片區策劃

　　第六條　鎮街政府根據擬改造區域的改造潛力和權利人初步意愿情況，結合本鎮街發展定位、改造要求、更新策略等，初步劃定擬改造片區的四至范圍。

　　國有土地占擬改造片區總用地面積比例不超過20%的，公示無異議或者異議妥善處理后，經批準可納入舊村莊改造。村集體（含村民小組、村委會、社區居委會、經濟合作社、經濟聯合社、股份合作經濟聯合社等）名下的國有土地不計入國有土地占比范圍。

　　第七條　實施改造應當充分聽取權利人意見，并滿足以下條件：

　　（一）改造涉及集體土地（邊角地、插花地、夾心地除外）的，改造意愿及實施方式應當取得村集體成員戶代表80%以上以及集體土地上蓋建筑物合法權利人80%以上簽名同意。

　　（二）改造涉及國有土地的：

　　1．用地為單一權利人的，取得該權利人同意；屬于共有的取得全體權利人同意；建筑物區分所有權的，經專有部分占建筑物總面積80%以上的合法權利人且占總人數80%以上的合法權利人簽名同意；

　　2．用地包含多個權屬地塊的，符合改造意愿條件的地塊總面積占比應當不小于80%。

　　舊村莊改造意愿調查由鎮街政府指導村集體開展，舊城鎮改造意愿調查由鎮街政府組織開展。經市城市更新主管部門審核，預判項目具有改造綜合效益和初步經濟可行性的，意愿調查結果由市城市更新主管部門統一在市自然資源局門戶網站發布，并納入年度實施計劃。

　　第八條　市城市更新主管部門組織鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）開展擬改造片區內土地、房屋、人口、歷史文化遺存、公益性設施等基礎數據調查，并委托第三方進行抽檢核查。基礎數據調查成果在門戶網站和村（社區）公告欄、項目現場公開征求意見不少于15日。基礎數據調查結果由市城市更新主管部門統一入庫管理。

　　第九條　單元計劃應當重點對城市功能和產業定位、開發強度、經濟測算、交通組織、生態空間、文化體育等公共服務設施供給以及歷史文化保護等進行專章研究。

　　單元計劃由市城市更新主管部門組織屬地鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）編制，由鎮街政府向社會公示不少于15日。公示期間由市城市更新主管部門組織專家論證和部門聯審。公示結束后，報市土地管理委員會審議，經市政府批準后實施。

　　第十條　單元計劃經批準后，舊村莊改造項目經鎮街政府同意、市城市更新主管部門備案，可由村集體通過市農村集體“三資”管理服務平臺公開引入改造意向企業，協助村集體開展搬（拆）遷補償安置方案等編制工作。基本流程如下：

　　（一）編制方案。參照本細則第十五條準入條件，村集體組織編制招引方案，在村集體公告欄、項目現場公示不少于7日，征求意見并進行修改完善后，并按照《廣東省農村集體經濟組織管理規定》進行表決。鎮街城市更新、農業農村部門負責監督指導。

　　（二）發布公告。招引方案經表決通過后，村集體報鎮街政府同意后，在市農村集體“三資”管理服務平臺、所在村（社區） 公告欄、項目現場等發布招引公告。公告包括招引方案內容、報名時間、地點和材料提交方式等，公告期不少于30日。

　　（三）審查資格。報名時間截止后5個工作日內，由鎮街政府組織本鎮街城市更新、農業農村等職能部門5名以上單數代表共同組建資格審查委員會，審查報名企業資格并將審查結果反饋村集體。

　　（四）表決改造意向企業。對通過資格審查的企業，由村集體按規定制定表決方案，表決確定改造意向企業。表決過程由鎮街政府負責指導監督。表決前，應當客觀全面通報參與企業情況、項目計劃方案（含各項工作的籌備方案）等。

　　（五）公示表決結果。表決結果應當同時在市農村集體 “三資”管理服務平臺、所在村（社區）公告欄、項目現場等公示不少于7日。

　　（六）簽訂服務協議。公示無異議或異議妥善處理的，中選的改造意向企業在公示期滿之日起30日內，與村集體簽訂服務協議，報鎮街政府備案，抄送市城市更新主管部門。協議應當明確違約責任、有效期不得超過單元計劃批準之日起兩年。

　　舊城鎮改造項目可通過政府采購方式委托第三方開展相關工作。

　　第十一條　根據單元計劃，市城市更新主管部門組織鎮街政府編制單元規劃草案，組織專家評審和部門聯審，進行社會公示不少于30日。公示結束后，連同城市設計一并報市國土空間規劃委員會審議，經市政府批準后實施。

　　第三章  項目實施

　　第十二條　舊村莊改造項目的改造方案（含補償安置方案），由鎮街政府指導村集體編制，公示不少于15日，并同步征求鎮街相關部門意見，形成表決稿，取得村集體戶代表80%以上及集體土地上蓋建筑物合法權利人80%以上簽名同意后，經鎮街政府審議、市城市更新主管部門組織審查、市土地管理委員會審議，報市政府批準。

　　舊城鎮改造項目的改造方案（含補償安置方案），由市城市更新主管部門組織鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）編制，公示不少于15日，并同步征求鎮街相關部門意見，形成表決稿，取得改造范圍內用地面積80%以上及上蓋建筑物合法權利人80%以上簽名同意后，經鎮街政府審議、市城市更新主管部門組織審查、市土地管理委員會審議，報市政府批準。

　　第十三條　舊村莊改造項目的招商方案，由鎮街政府指導村集體編制；舊城鎮改造項目的招商方案，由市城市更新主管部門組織鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）編制。招商方案可與改造方案同步編制和審批，報批材料和流程參照本細則第十二條執行，舊城鎮改造項目的招商方案無需另行取得權利人簽名同意。

　　第十四條　改造方案、招商方案包含市、鎮街政府機關事業單位的土地房屋，公有經濟成分占主導地位的公司、企業土地房屋，或其他須按規定公開處置的國有不動產（簡稱“公有土地房產”）的，經市政府審議通過后，視為同意所屬公有土地房產納入改造范圍，市政府委托市土地儲備中心或鎮街政府與公有土地房產權利人簽訂協議收回土地使用權，如公有土地房產用地在單元規劃中為經營性用地的，視為該土地使用權一并公開出讓給取得改造主體資格的市場主體。出讓后從土地出讓價款中，按照改造前現狀條件下的房地產評估價（宗地評估）與單元規劃中土地市場評估價（宗地評估）中的較高者，撥轉給該公有土地房產權利人。

　　如改造范圍涉及不超過主體地塊面積10%的零星儲備用地，或者涉及其他非本市、鎮（街）屬的公有土地房產、經征得相關權利人同意的，可參照上述規定執行。

　　第十五條　參與改造的市場主體應當具備以下基本條件：

　　（一）具有獨立法人資格且實繳注冊資金不低于5億元（以驗資報告為準）；

　　（二）自身或其控股股東具備房地產開發企業二級及以上資質（以國家住建部頒發的資質證書為準）；

　　（三）自身或其控股子公司近5年內作為舊村莊、舊城鎮全面改造項目改造主體，或從事房地產開發建設并竣工面積累計達到200萬平方米；

　　（四）近3年在國家、省、市信用信息系統沒有不良記錄；

　　（五）根據項目實際需要設置的其他條件。

　　允許組成聯合體參與競投，但聯合體成員數不得超過2家，聯合體成員至少有1家具備上述全部條件，聯合體成員均須具備上述第（四）項條件。

　　第十六條　參與公開遴選的市場主體對土地出讓價款（即土地出讓金，下同）進行競價。基礎開發量以下部分不計收土地出讓價款，起始價根據允許開發量與基礎開發量的差額，按照宗地評估、集體決策等程序確定，報價、限時競價采用增幅向上方式。

　　第十七條　參與公開遴選的市場主體，應當按照每個項目不低于1000萬元的標準繳納交易保證金。通過競價確定的入圍企業（或聯合體），其交易保證金及相應利息轉為履約保證金，轉入鎮街政府指定賬戶，由鎮街政府、入圍企業（或聯合體）、監管賬戶開戶銀行共同監管。村企合作改造的，村集體參與共同監管。

　　第十八條　根據經批準的招商方案，村企合作改造的，由村集體通過市公共資源交易平臺（簡稱平臺）公開遴選：

　　（一）發布公告。村集體（或委托代理機構）同時在平臺、村（社區）公告欄、項目現場發布公告、競價文件、合作協議文本，公告時間不少于20日，報價時間不少于10個工作日。

　　（二）接受報名。有意向的企業在規定時間內報名。如有疑問的，村集體（或委托代理機構）負責制作答疑文件在平臺進行公告。鎮街政府應當指導村集體為有意向的企業查閱了解項目基礎數據、單元計劃、經濟評估、搬（拆）遷補償安置方案等材料提供便利條件。

　　（三）審查資格。村集體（或委托代理機構）組織開展資格審查工作，有意向的企業通過資格審查后，在規定時間內繳納交易保證金并完成報名手續。

　　（四）實施競價。完成報名手續的企業在規定時間內報價，若規定時間內只有一個企業、報價不低于起始價，則該企業為競得人（入圍企業）；如有2家及以上報價，則通過平臺限時競價。報價、限時競價采用增幅向上方式。

　　（五）簽訂協議。競得人（入圍企業）應當在5個工作日內與村集體簽訂改造合作協議，并在簽訂協議5個工作日內，報鎮街政府備案，抄送市城市更新主管部門。

　　第十九條　根據經批準的招商方案，舊城鎮改造項目由市城市更新主管部門組織鎮街政府（中心區域）或指導鎮街政府（非中心區域）通過市公共資源交易平臺（簡稱“平臺”）公開遴選：

　　（一）發布公告。市城市更新主管部門（中心區域）或鎮街政府（非中心區域）在平臺上發布公告、競價文件，同步由屬地鎮街政府在所在社區（村）公告欄、項目現場等發布公告，公告時間不少于20日，報價時間不少于10個工作日。

　　（二）接受報名。有意向的企業在規定時間內報名。如有疑問的，市城市更新主管部門（中心區域）或鎮街政府（非中心區域）負責制作答疑文件在平臺進行公告。鎮街政府應當為有意向的企業查閱了解項目基礎數據、單元計劃、經濟評估、搬（拆）遷補償安置方案等材料提供便利條件。

　　（三）審查資格。市城市更新主管部門（中心區域）或鎮街政府（非中心區域）組織開展資格審查工作，有意向的企業通過資格審查后，在規定時間內繳納交易保證金并完成報名手續。

　　（四）實施競價。完成報名手續的企業在規定時間內報價，若規定時間內只有一個企業、報價不低于起始價，則該企業為競得人（入圍企業）；如有2家及以上報價，則通過平臺限時競價。報價、限時競價采用增幅向上方式。

　　第二十條　村企合作協議約定的主體，或者市城市更新主管部門或鎮街政府公開遴選的入圍企業（或聯合體）應當按照項目招商方案要求在項目所在地成立具有獨立法人資格的項目公司。該項目公司原則上是搬（拆）遷補償安置協議的簽約主體和履行主體，達到規定條件可以確認為改造主體。

　　上述項目公司在完成供地手續之前，不得以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東；在完成供地手續之后，符合本細則第十五條規定的市場主體須持有51%以上項目公司股份，且未經鎮街政府審查并報市政府批準，不得申請以任何直接或間接方式轉讓股權、變更股東。涉及村企合作改造的，如村集體或其全資子公司持有項目公司股份的，扣除村集體或其全資子公司份額后，符合本細則第十五條規定的市場主體應持有項目公司剩余股份的51%以上。

　　第二十一條　項目公司原則應當在競價成交之日起12個月內，與改造范圍內用地面積80%以上以及上蓋建筑物權利人80%以上簽訂搬（拆）遷補償安置協議。因不可抗力事件耽誤簽約的，被耽誤的時間不計算在內。

　　搬（拆）遷補償安置協議為附條件生效合同，以限期內達到規定簽約率并落實復建安置資金到位為生效條件。未達到生效條件的，所簽訂的搬（拆）遷補償安置協議自始不生效，入圍企業（或聯合體）及相應項目公司自動喪失入圍資格，履約保證金不予退還。搬（拆）遷補償安置協議簽約率期限要求、生效條件等具體可根據項目實際在招商方案明確。

　　搬（拆）遷補償安置協議簽訂過程由鎮街政府監督和協調，并由公證機構公證或第三方法律服務機構見證。

　　第二十二條　項目公司申請確認改造主體資格前，應當根據項目安置復建總量按不低于3000元／平方米標準落實復建安置資金，參照履約保證金實行共同監管。履約保證金可轉作為復建安置資金，不足部分按約定存入指定監管賬戶或者提供不可撤銷、無條件的見索即付銀行保函。

　　第二十三條　項目公司在規定期限內簽約率達到80%以上、落實復建安置資金的，可向屬地鎮街政府申請確認改造主體資格。鎮街政府應當在政府門戶網站、所在村（居）公告欄、項目現場等公示不少于7日，經公示無異議或者異議妥善處理的，可核發改造主體資格確認函，抄送市城市更新主管部門備案。

　　項目公司限期內未達到規定簽約率，或者違反招商方案等約定的，入圍企業（或聯合體）及相應項目公司自動喪失入圍資格，履約保證金不予退回。鎮街政府應當在政府門戶網站、所在村（居）公告欄、項目現場等公告不少于7日后，函告入圍企業（或聯合體）及相應項目公司，對自動喪失入圍資格進行確認，并抄送市城市更新主管部門備案。

　　第二十四條　項目公司取得改造主體資格后，開展包括但不僅限于以下工作：落實改造范圍內的搬（拆）遷補償安置工作、協調處理涉及抵押、查封或其他限制土地權利的房地產權益、實施上蓋建筑拆除和場地平整，協調辦理不動產注銷登記手續等。項目公司應當在招商方案約定的期限內完成全部權利人的搬（拆）遷補償安置工作。

　　第二十五條　經完善相關用地報批手續、鎮街政府核實后，改造主體可申請與市自然資源主管部門簽訂土地出讓合同，繳納土地出讓價款，辦理土地登記。

　　土地出讓價款扣除應計提的農業土地開發資金后，余款按以下方式分成（分配）：

　　（一）改造前為國有用地的，規劃為住宅、商服用地的，石岐、東區、西區、南區范圍市、街按80% : 20%分成；其他鎮街范圍市、鎮街按50% : 50%分成。

　　（二）改造前由村集體自愿申請將集體土地轉為國有，規劃為住宅、商服用地的，石岐、東區、西區、南區范圍市、街、村按48% : 12% : 40%分成（分配）；其他鎮街范圍市、鎮街、村按30%：30% : 40%分成（分配）。

　　同一項目兼有上述（一）（二）情形，按照各自占項目總面積的比例進行計算。

　　第二十六條　經村集體同意，舊村莊改造項目可整合本村權屬范圍內符合國土空間總體規劃的其他用地，納入舊村莊改造項目一并實施改造。納入的用地可參照“三地”有關規定進行用地報批，但只能用于復建安置房或公益設施建設。

　　第四章  實施監管

　　第二十七條市場主體參與改造的，項目公司應當在申請確認改造主體資格時，同步與鎮街政府簽訂項目監管協議，明確項目動工、竣工時限和違約責任等。鎮街政府應當落實改造全過程跟蹤監管責任，對違反法律政策規定或協議約定的，依法依規依約處置。

　　第二十八條　改造項目的復建安置房應當優先建設，竣工、交付使用、辦理房地產登記的時間均應當在改造項目其他工程之前，按時移交。

　　第二十九條項目復建安置房竣工之前，復建安置資金只能按項目形象進度用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。鎮街政府落實改造項目復建安置資金監管，確保專款專用及安置房按期建設。

　　第三十條未經市城市更新主管部門或所在鎮街政府同意，村集體不得私下與市場主體簽訂任何形式的合作協議。涉及舊村莊改造的，任何企業或個人不得向村集體及其成員提供資助、贊助，不得出資為村集體召開表決會議，不得介入影響村集體的民主表決程序。有關企業或個人違反規定并經查實的，不再受理該企業或個人申報的城市更新相關手續。

　　第五章  附  則

　　第三十一條　本細則自2021年1月1日起施行，有效期5年。《中山市舊城鎮全面改造實施細則（試行）》（中府〔2018〕56號）、《中山市舊村莊全面改造實施細則（試行）》（中府〔2018〕58號）同時廢止。本細則實施前有關政策與本細則規定不一致的，以本細則為準。

　　政策解讀：《中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則》政策解讀　

　　圖解：中山市人民政府關于印發中山市舊村莊舊城鎮全面改造實施細則的通知

　　附件：中山市舊村莊舊城鎮全面改造流程圖.docx