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政策文件：中山市發展和改革局 中山市住房和城鄉建設局 中山市市場監督管理局關于印發《中山市物業服務收費管理辦法》的通知
為進一步加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，維護廣大業主和物業服務企業的合法權益，近期，中山市發展和改革局會同中山市住房和城鄉建設局、中山市市場監督管理局修訂印發了《中山市物業服務收費管理辦法》（下稱《新規》）的通知。《新規》自2022年10月1日起施行，有效期為5年。
對比2016年印發的《中山市物業服務收費管理辦法》，《新規》對多項內容進行修訂，其中，在催繳物業服務費方面，要求物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費；
在住宅物業服務費調整收費標準方面，調價方案須由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，表決結果公示60日以上。
要調整住宅物業收費標準？必須滿足兩個“2/3”
《新規》規定，住宅物業服務費需要調整收費標準，已成立業主大會的，按規定召開業主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后實施。
業主大會成立之前需要對物業服務費收費標準進行調整的，應當遵循三個重要的程序。
其一，物業服務企業委托會計師事務所對上一年度物業項目經營情況和調價方案進行審計，并取得審計報告。
其二，擬調整物業服務收費標準的相關事項應公告30日以上。公告的相關事項應當包括上一年度物業項目經營情況和調價方案的審計報告、調整后的收費標準、服務內容和服務標準等。公告期間，應當聽取和收集業主的意見，將結果書面告知物業所在的鎮街人民政府、居民委員會、村民委員會，并對其進行指導與督查。
其三，調價方案由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，表決結果公示60日以上。公示的表決結果應當包括建筑物總面積、業主總人數，參與表決的專有部分面積和業主人數，贊同、反對、棄權意見的專有部分面積和業主人數匯總結果及相應的占比情況等。
《新規》提出，在住宅物業服務費調整的公示期間，有業主對調價方案的表決結果有異議的，物業服務企業應當及時提供業主本人表決意見以供查驗。查驗的業主表決意見與公示的表決結果不一致的，物業服務企業應當重新統計表決結果。
新建住宅的前期物業費須實行政府指導價管理
《新規》規定，新建住宅(不含別墅)的前期物業服務費，應該實行政府指導價管理。建設單位與前期物業服務企業應當按照政府指導價規定和質價相符的原則，確定前期物業服務具體內容、收費標準和合同期限，并與物業買受人，在商品房買賣合同中約定。
此外，建設單位與前期物業服務企業所確定的前期物業服務具體收費標準不得擅自超出政府指導價最高收費標準。
根據《新規》第十條規定， 新建住宅(不含別墅)前期物業服務費，如若確需超出政府指導價最高收費標準。建設單位應當在前期物業管理公開招標前，向市價格主管部門申請單獨核定該新建住宅前期物業服務費最高收費標準。
經核定批準的收費標準，同時作為該新建住宅前期物業管理公開招標的最高收費標準。
此外，物業管理區域，須根據物業建設用地規劃許可證，確定的紅線圖范圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定。
針對共用的物業配套設施設備，應當劃定為一個物業管理區域。但是，其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。不同的物業管理區域應分別進行前期物業管理招投標，投標人少于3個或者住宅規模較小的，經市房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。
不得以停水停電方式催繳物業費
《新規》第十七條規定，物業買受人應當在建設單位交付物業后按時交納物業服務費。業主違反約定逾期不支付物業服務費的，物業服務企業可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務企業可以提起訴訟或者申請仲裁。
但是，值得注意的是，《新規》修訂后，新增內容“物業服務企業不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業服務費。”
《新規》第二十五條規定，住宅小區車輛停放服務收費實行市場調節價，具體收費標準由物業服務企業、停車服務企業等停車場經營者與業主或使用人通過合同或其他方式約定。調整住宅建筑區劃內的業主共有停車場的停車服務收費標準的，應按照《新規》第十一條的規定執行。
這意味著，已成立業主大會的住宅小區，要調整業主共有停車場的停車服務收費標準，須按規定召開業主大會會議，并經由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后實施。
《新規》第二十五條還規定，調整住宅建筑區劃內的人防工程或者尚未出售的車位、車庫的停車服務收費標準的，應按照2021年印發的《中山市住宅小區停車服務收費議價規則（試行）》規定執行。
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